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本报记者 张晓玲
实习记者 陈祥华 广州、深圳报道
广东佛山千灯湖畔，一个城市新中心已颇具规模。
2005年，保利地产以1.4亿元将佛山南海区千灯湖景区三幅地块收入囊中。8年之后，五星级保利洲际酒店、保利水城购物中心、保利一号公馆等标杆性酒店、商业、住宅物
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在政府的规划前提下，包括保利地产在内从事城市综合运营的房地产开发商的进入，加速了当地城市化进程。
“保利地产就是给这里造一个真正意义上的中心，吸引人口和产业进驻。”保利地产副总经理胡在新认为，保利模式并不是简单的造新城，而是侧重于对城市的改造与功能提升。
拓荒者
2005年的千灯湖景区风光旖旎，但远未如今日这般繁华。“在保利来到之前，这里只是城市景观公园。”胡在新说，8年前保利来到千灯湖时，此处仍显荒凉。
据了解，早在10年前佛山千灯湖就已经完成区域规划，开始招商引资。但在保利之前，没有其他房地产开发商愿意进驻。
彼时，千灯湖区域开发配套比较滞后，广东省高新金融服务区的规划尚未提上议事日程。千灯湖规划中包含的酒店、购物中心等商业项目，对资金要求高，开发周期长。因此，有业内人士认为保利地产2005年的进入是一场“冒险”。
胡在新坦承，最开始进入千灯湖区域，是看好该区域未来发展前景，下定决心“拓荒”。“佛山当时还没有城市中心，而千灯湖具备了良好的定位和规划前景。”保利地产挂牌取得的千灯湖启动地块占地近17万平方米，处在南海新城中轴线的核心位置，也是南海区规划新中心商务区的核心项目；此后，保利地产陆续取得附近地块共80余万平方米。
不过，作为“拓荒者”有着许多先发优势。这块区域是处女地，地价当时相对便宜；政府在满足控规和出让规划要求前提下，给予企业很大的自主性：政府着力完善前期配套与初步规划，而不干涉土地使用细节，先期进入的开发商在市政配套上也可以提出自己的意见等。“对于新城，有些企业会选择储存土地，坐享土地价值本身上涨的红利。但在我们看来，只有塑造区域标杆、快速开发，真正带动一个区域的发展，才能与区域共同分享投资回报”，胡在新说，保利地产拿到上述地块后立即着手开发，同期开工量高达60万平方米，极大带动了区域发展进程。
5-8年后，这些回报逐一兑现。除了住宅贡献的利润外，保利地产在千灯湖运营的商业项目也全面进入收获期。以保利水城为例，2012年保利水城招商率稳定在98%，开业率96%，新签约商户租金同比增长20%，主力店永旺超市的营业额在华南区域排名第5位，购物中心全年营业收入接近10亿元，同比增长18%。
在此过程中，政府扮演着重要角色。政府在取得土地出让金等收入后，又迅速投入到市政配套中，这对南海新城项目的推进大有裨益。
差异化开发
住宅，是保利地产南海新城建设的“排头兵”。
保利地产千灯湖片区项目商住平均配比大概是3比7，住宅业务占七成。商业、住宅项目同时开工建设。商业项目的建设周期是住宅的两到三倍。“住宅从拿地到开工，一般只需一年，直到竣工，总共只需两年到两年半的时间。住宅开工时，商业项目还处于设计阶段。” 保利地产华南公司副总经理张亮介绍说。
保利水城的总经理钟德辉回忆，当时商业项目遇到很大困难，首当其冲即是定位。那时佛山商业地产受广州、香港等地的冲击非常严重，佛山的购买力外流很厉害；而政府之前给该区域的定位是RBD（休闲商务区），但保利发现这不是特色，难以跟其他区域竞争。
保利地产认识到，城市定位需要差异化，只有差异化才是竞争力。2007年7月，在保利参与之下，广东省金融高新技术服务区在千灯湖授牌成立，区域功能定位就此改变。与此同时，渣打银行、汇丰环球客服等多家国际金融机构入驻，粤港·金融科技园也在此设立，千灯湖片区发展进入一个新阶段。彼时，保利的商业、住宅产品成为该片区最早的配套，服务辐射范围逐步扩大。
2009年4月，保利水城购物中心开门营业。投资10亿，总建筑面积15万平方米，这是国内第一个推出“水城”概念的大型综合性购物中心，也是保利地产首度进驻佛山的城市地标性项目。
然而保利水城的招商并非一帆风顺。钟德辉介绍，引入日本永旺百货入驻时，对方几次犹豫，因为对方开店首先要衡量购物中心和卖场直接辐射的人群数量，当时完全达不到要求。“我们就延长免租期，在硬件设施上给它一些补贴，” 钟德辉说。
2010年前后，南海新城初具规模，吸引了更多开发商入驻，如中海外、招商、万达、新加坡丰树集团等。2012年6月，万达首次进军佛山市场，在千灯湖拿下了一块占地面积9.6万平方米的商住用地，总价20.36亿元。
南海新城持续受热捧，地价也随之连年上涨，连保利也无力再拿。“短短几年时间，楼面地价从三四千元涨到七八千元，这个区域我们建了这么多好的设施后，最后我们自己都拿不到地了。”张亮感叹。他坦言，南海新城目前的发展态势已超出自己的预期。
产业与人
有人就有一切。今年以来中央高层一再强调，新型城镇化的核心是人的城镇化。
胡在新指出，在包括佛山在内的任何城市，不管是产业升级还是区域发展，关键在于人。“因为中小城市不缺地，缺的是人。”要打造一个新城，就是要把人们的衣食住行实实在在安排好，在一个行政区域里实现基础配套设施的更新换代，才能吸引到人。
胡在新指出，保利地产首先把自己当成一个配套商，既然城市中心要吸引起载体—人，就需要前期配套，保利地产用当时最高的标准做了一个酒店，并且在保利水城的招商中采取了免租等方式给予合作伙伴信心。
其次，南海新城建设过程中，保利地产不断地主动去参与这个区域的定位，进行微调，以便引入合适的产业。南海新城金融服务区的初级规划，都是保利找企业一起协作的。
在保利模式中，一旦投入对新城的开发，公司与政府之间实质是在构建一种双赢的局面。一方面政府希望通过底价出让第一块地，基于区域整治和基础设施建设的需要，带动区域发展；而保利地产也希望能把区域功能做起来，吸引更多的产业和人群。
此外，新城建设涉及到旧城（村）改造与升级，就必须面临拆迁与人的安置问题。
在业内看来，珠三角地区农民、原住民是比较幸福的一群人。“我看了这么多的旧改，珠三角区域的方案是比较人性化的。”
首先，在原有土地被征用之后，要为原住民建拆迁安置房，搬迁农民的生存问题，完全不用担心。其次，一般来说，政府征地时，会让原住民保留一些地块，虽然最初出让的地价可能很低，但保留的这些地块现在已经大幅升值，一旦提上开发日程，足够村民分享收益。
珠三角发达地区几乎所有的村落都有自己的合作社，年底分红比较可观，据当地居民介绍，“合作社一年几十上百万的收入，原来的物业还在出租，一旦再搞土地开发，一块地一次分红可能就是几十万。”
政府目前针对农民的社会保障体系也比较完善，不必担心后续生活问题。张亮认为，没有多少珠三角农民愿意当市民，他们并不羡慕城市人的生活。
经过8年的发展，今日的南海新城已成为广州、佛山交接处人气最旺的城市中心。胡在新认为，南海新城的发展说明，有些商机未必是一开始能看清楚的。区域差异化发展、城市群、二线城市的发展，超过了地产行业的预计，也超过了保利的合作伙伴永旺、洲际等的预期。
作为一个区域变迁的推动者和见证者，保利地产对中国城市群和城镇化的发展抱有很大的信心，胡在新希望，保利地产在南海的探索可以复制到其他区域和城市，并不断有新的因素加入。
“城市群的发展，以一个大城市为核心，它的周边城市就稍显暗淡，但它们通过差异化可以生存。”张亮认为，如果发展服务业和第三产业，佛山拼不过广州。但佛山有非常强大的工业和制造业，主要是家电、家具轻工业为主体，而一汽大众生产基地的引入，使这种规模化、产业化的程度更提升一步。
据介绍，保利在佛山的第二个新城佛山新城定位为中德服务区，打造基于工业的研发、技术升级相关的咨询服务产业，已写入佛山市未来二十年的经济发展规划。
作者：张晓玲 陈祥华
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