在传统楼市销售旺季来临之时，郑州市政府决心给当地火热的楼市浇上一盆冷水。
昨日，郑州市房管局宣布当地限购令升级—自9月1日起，持有该市居住证明3年以上、缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套住房；对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员（包括户籍人口），限购一套住房。
此前，郑州市的户籍人口可购买二套房，持有居住证1年以上的外地人可购买首套房，且无年龄限制。
“今年以来，郑州房价上涨明显，此次限购升级是为实现郑州房价涨幅退出全国前十名的目标，但也有可能产生一些负面影响。”郑州资深房产人士、都安居网CEO吴晋华对《第一财经日报》记者表示，“新政短期内或能抑制投资需求，但如果房价持续走高，有更多的人被迫在房价涨高后才有资格买房，苦的还是"刚需"。”
目标“零增长”恐误伤刚需
市民王女士说，此前，郑州市并没有严格在非郑州籍居民中执行居住证政策，不少已经在郑州生活七八年的外地人口，甚至从未办理过居住证，但这些居民为了扎根郑州，事实上成为整个购房队伍中的刚需人群，而对照郑州市房管局新出台的限购政策。这部分刚性需求的购房者，将被排除在购房队伍之外。
“限购是为了打击投机，怎么现在郑州的限购政策却是为了打击我们这些刚需？”王女士对此颇为不解。
一位来自郑州市地产界的业内人士说，就在上述限购令出台之前，包括他本人在内的多位当地专家还被专门邀请到郑州市房管局，征求他们对即将出台的限购政策的意见。8月30日，郑州市房管局召集了部分开发商代表，召开了一次内部的销售价格控制会。9月2日，郑州房管局还召集了当地有在售项目的房企代表，召开业务培训会。
国家统计局公布的7月70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，郑州房价同比涨幅高达12%，仅次于北京、广州、深圳、上海、厦门和南京，位列全国第七。
此前公布的郑州市2013年度新建商品住宅价格的控制目标为—增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅，这意味着，今年郑州房价的涨幅必须控制在8%~9%左右才可达标。
除了对限购政策进行升级，郑州市此次还要求：对于新批预售项目，其预售方案中商品住房价格高于该项目上一期实际成交价格或本区域内同商品住房价格高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格的，暂不核发预售许可证；对于已经取得预售许可证的商品住房项目，按照环比“零增长”的要求重新申报未销售住房价格；启动“郑州市商品住房限价系统”，利用信息化技术加强市场监测，对不按照申报价格销售或者销售价格月环比上涨的，暂停该项目商品房买卖合同网签。
郑州市住宅与房地产业协会发布的报告显示，2013年上半年，全市商品房销售750.52万平方米，同比增长42.9%，二手房交易面积328.69万平方米，同比增长196.79%。
上述报告认为，郑州市区的商品住房已经出现供应偏紧的情况，上半年，市区商品住房供销比为0.9∶1，市区的商品住房累计可售面积已经连续4个月库存量低于400万平方米。
郑州当地一名开发商对记者称，很多企业在房价爬坡期乘势推出房源，消费者也比较追捧，政府出台调控措施，一方面打压乘机抬高房价的市场行为，另一方面也是从政策层面规范这个市场。“但从长远来看，144平方米以上较大面积的房屋半年内供应链会切断，未来这部分房源很有可能会因供应短缺价格上涨。”
郑州大学建筑学院党委书记贾志峰在接受当地媒体采访时说，郑州有很多外来人口，有固定正当职业者存在安家需求，如果三年内不能买房将会提高这类人群的买房门槛。郑州市出台的这些临时性调整措施应与整个城市建设的大原则相吻合。不能从一个极端走向另一个极端，最终伤害到刚需群体。
差异化调控思路隐现
吴晋华介绍，从今年5月份起，郑州就采取加强价格申报管理、严格企业网签资格、强化市场监测等措施，先后有60余家楼盘因涨价被郑州市房管局暂停网签，整改不到位的一律不准入市销售。
目前，至少从数据上看，郑州始于今年5月的调控加码已经产生初步的效果，这或许也是当地政府决心进一步升级限购令的原因之一。据郑州官方发布的数据，郑州8月商品住宅销售均价为7589元/平方米，环比下跌2.34%，创下今年以来单月最大降幅。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，政策层面的微妙变化会引起市场买卖双方心态的变化。郑州限购升级势必会导致“阶段性”的观望状态出现。这种“阶段性”的观望主要表现在“政策到底是否严格执行、时间会持续多久、会否导致降价现象出现”等等。
“一般来讲，这样的市场观望期不会超过4~6个月，也就是政策执行的时效性周期。因此，一旦郑州限购令升级政策执行4~6个月之后，政策的执行时效性有可能会削弱。”张宏伟称。
值得注意的是，除了郑州，温州、芜湖、深圳等地也于近期微调了当地的楼市政策。
“温州限购放松、芜湖深圳楼市政策"变相微调"、郑州限购严厉升级，这说明今后的调控思路会出现分化。”德佑地产市场研究部总监陆骑鳞称，别的城市确实有可能跟进调整当地的楼市政策，但应该都是会在中央的规定范围内以“微调”为主，“颠覆性的政策”出现的可能性不大。
克而瑞研究中心分析师杨晶晶亦认为，各地楼市政策已经出现明显分化，一线城市及部分二线城市楼市火爆，为实现年初制定的房价调控目标，政策只能趋紧，部分成交暗淡的三四线城市，由于供过于求，显然会扛起“政策救市”的大旗。
(编辑:朱逸)
作者：柳九邦 马纪朝来源第一财经日报)
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