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冯海宁:地王频现 刺瞎了谁的眼

来源:每日经济新闻
  冯海宁

  9月4日,北京农展馆地块以7.3万元/平方米的楼面价轻松刷新北京单价地王纪录。有业内人士用“突破市场想象力”来形容该地块的高成交价。9月5日,上海徐家汇中心地块底价175.26亿元,最终由新鸿基以总价217.7亿元竞得。该地价为4年来全国总价最高的地王。

   尽管今年以来从南到北诞生了不少城市地王,但最令人震惊的还是北京与上海刚刚诞生的新地王。北京地王因楼面价高达7.3万元/平方米而震惊楼市,上海地王因地价为4年来全国总价最高地块而受到关注。如果说一线城市的楼市今年持续发烧,这两个地王无疑还在给楼市加温,至于楼市会“烧”成什么样,有待进一步观察。

  “面粉”不断涨价,“面包”自然要涨价。拿下北京新地王的开发商融创中国就明确表示,将打造具有全国标杆意义的顶级豪宅项目。而目前北京四环的房价,据说已经直逼香港房价。根据IMF测算,我国人均收入尚不及发达国家平均水平的十分之一,但一线城市的房价已经超过纽约和伦敦。在这种情况下,按理说应该避免地王刺激房价上涨,但却做不到。

  在一些人看来,无论是之前诞生的地王,还是新出现的这两个新地王,一方愿卖一方愿买,通过公平竞争进行交易遵守了市场游戏规则。而且,北京地王今后开发的项目定位于顶级豪宅,与普通人无关;上海地王的主要用途为商业地产项目,与住宅无关。所以,有人会认为虽然新地王看上去有些刺眼,其实与老百姓并无直接的利害冲突,相反,还能增加财政收入用于改善民生。尤其是地王用于建设商业地产项目,并不在宏观调控之列。

  就市场而言,各方对地王的看法也并不一致。有人认为,地王交易只是开发商与地方政府之间的商业游戏、金钱游戏,各取所需;但也有人认为地王关乎一个城市的地价、房价,与公众利益有关。笔者认为,开发商与地方政府共同“制造”的地王,并不仅仅是一种商业交易,值得反思的问题有很多。

  北京、上海之所以出现地王,主要是因为该地块绝版稀缺。李嘉诚投资地产的理念被奉为经典,即第一是地段,第二是地段,第三还是地段。地王所处的位置往往就在城市的黄金地段。融创中国之所以敢拿下北京新地王,原因就在于“北京今年拍了那么多地,五环内仅有三块地出让,四环以内没有地出让,三环边更加不可能。”换言之,“物以稀为贵”。

  但我们要反思“物以稀为贵”的原因。如果北京的行政资源、公共资源、人口资源等进行合理规划分布,而不是扎堆在一个中心,形成单一中心,恐怕就不会“制造”很多地王。反观国外很多城市则是多中心。可以说,如果一个城市地王多,恰恰说明这个城市规划不合理,交通等多方面存在问题。

  此外,地王出现还与土地改革滞后有很大关系,因为农地还不能入市,城市建设用地供应总体偏少。虽然最近有关农地市场化流通的话题很热,舆论称一系列征地制度改革新政也有望在近阶段出台,但是农地入市至少面临两大“坎”:一是制度安排能否让农地直接入市让人忧虑,有关方面似乎很谨慎,部分地方曲线试点;二是即使制度允许农地直接入市,但落实环节让人忧虑,因为会影响到地方政府土地财政。所以,即使最近农地入市的话题很热,但开发商仍然持怀疑态度,仍不愿意去等,而是要去抢地、“制造”地王。

  无论这些地王被用来开发豪宅,还是开发商业地产,与当前楼市的大环境有关。今年以来,尽管有“国五条”压阵,但一线城市的房价、交易量一直在攀升。8月北京新建住宅签约套数为8708套,环比7月上涨幅度达34.2%。楼市不断升温刺激着开发商的兴奋神经,再加上销售回款和各种路径的融资,开发商口袋有钱,自然敢去赌博。但是,地王会对一个城市的地价、房价造成很大的负面刺激,将会增加房价上涨压力和社会负担,这是舆论质疑地王的主要原因。
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(责任编辑:Newshoo)

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