一位职业投资者眼中的中国楼市 系列之2
【编者按】本系列并非全局宏观视角，而是从一个个体投资者的角度来观察中国房地产市场走势，一家之言，以期窥豹一斑。作者投资地产逾10年，此前坚定做多，转战北上广深；今年转而看空，国内现已全面减持，再战美加市场。本
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回顾这么多年投资房市的轨迹，笔者有幸亲身经历数次房屋的买卖过程。按照时间先后顺序简单总结一下，也许会透漏一些典型的时代特征。
最早的大约8年前，一位70多岁的香港老先生，原某高层的秘书，后下海在香港，老了落叶归根回到深圳，希望距离子女和自己内地的生意比较近，非常在乎环境的优美和安静。最后选在华侨城的天鹅堡。
第二次，一位新加坡华人，到国内来开拓生意，看好中国经济发展的机会。认同的是距离机场交通方便、中海良好的物业管理、外国人居住比例比较高。上午挂牌，当天下午就签约付定金。
第三次，碰到一位成熟“魅力女人”，一个人看房，拍板，加价豪爽，10万20万地加。非常喜欢那套房子“骨子里的中国味道”，讨论最多的是如何把小院装修设计成中国风格，让总是在外面出差的“老公”回到家里，能够更加放松愉快。
第四次，碰到一位香港老先生带着一位小姑娘，签合同的时候，中介问两个人的产权比例如何确定？笔者热心地建议，为了回避将来的遗产税，可以写女儿90%，自己10%。没料到老先生说，女孩子是他太太，各50%权益。笔者的下巴一下子掉到地上了。
第五次，是刚需，风风火火，没什么好说的，就是要赶快搬进来住。
最新一次，笔者碰到了一种新情况，买家是“做高贷”的，把合同房价做高两成，从银行多贷几百万出来。
按照时间顺序理一下这些买房客，虽然都是笔者投资遇到的个案，但基本代表了豪宅过去这么多年的需求轨迹。从海外华侨落叶归根，到看好中国经济发展潜力的外籍人士，再到疑似“二奶”和“小三”需求，再到“刚性需求”，一直到最近的所谓“做高贷”，购房需求的脉络变化还是挺有代表性的。
那么现在做房地产投资需要考虑的是：未来的需求来自哪里？又会是什么人？
笔者认为，第一种海外华侨类需求应该基本上没有了。最近十年全世界各个国家中，中国经济高速成长，赚钱速度无出其右，当然房价也不甘落后地飞涨。老华侨们再也买不起风景如画的房子了，想“落叶归根”也没那么容易了。而第二种，外籍人士，随着房价的飙涨和中国赚钱吸引力的下降，外籍人士能过来租房住几年就不错了，买房？笔者看很难！
第三种，“二奶”和“小三”的需求，也基本差不多了，60-70年代的成功人士该有的已经有了，该买的也都已经买了。而随着本届政府的强力严控以及社交媒体的监督，官员们这一块需求也应该收敛了很多。现在正值当年的80后普遍养活自己都困难，还买房养“小三”？
第四种，做高贷的，风险还是很大的。一方面“高贷”出来的钱每年必须要保证8%左右的收益才能确保不亏。现在整个社会各行业平均收益率都在下降，每年8%无风险收益率谈何容易？而“做高贷”的业务模式加大了银行的经营风险，如果宏观经济环境或者房价大幅波动一下，这些人是很容易跑路的，银行坏账很快就会上去。
那么，未来支撑房价向上的需求究竟会来自哪里呢？
笔者认为，房地产投资是要考虑大周期的。现在如果短炒，1-2年房价没有10%以上的涨幅，基本上都是亏钱。因为譬如按照深圳现行规定，豪宅不满三年交易，光税就3%左右。如果长期投资，看看政府“稳增长、调结构”的政策提法、逐年降低的G D P增速、人口红利的转折、通胀压力，确实令人不是那么有信心。
谷古股(旅居北美职业投资人，从业逾20年)
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