本报记者 江家岱 香港报道
中国人赴美买楼的热潮持续不到1年，美国楼市就因按揭利率急升而蒙上阴影。
据外电报道，继富国银行房贷部8月裁员2300人后，美国银行计划遣散2100名按揭部门员工，关闭16个按揭中心，主要因为长期利率上升令房贷再融资需求显著减少。
事关美联储5月22日暗示退市以来，美国10年期债息9月6日一度逼近3%的心理关口，目前仍徘徊在2.96%的近2年高位。截至9月11日，彭博数据显示30年定息按揭息率最高为4.88%，较5月的历史低位3.35%飙升153个基点。
美联移民行政总裁吉安接受本报采访时说，利率抽升暂时没有影响中国投资者赴美买楼的热情，反而因为利率步入上升周期，更多买家选择以全额现金支付房款。他表示，中国买家普遍看好未来3至5年个别州的楼价反弹，抄底行为仍在继续。
按揭低迷 楼市堪忧
“很显然，新屋按揭的微量增长不足以弥补再融资需求的下滑。”摩根大通首席财务官Marianne Lake周初演讲时悲观预测，按揭业务的税前利润和收入将在未来两个季度内出现“轻微亏损”。就在今年上半年，该行来自按揭业务的利润同比上升近40%。
另一边厢，作为全美按揭业务市占率最高的机构，富国银行9月9日预测，今年第三季的新批出按揭贷款将跌至800亿元，环比急跌近三成，这将终结该机构连续7个季度新批按揭超过1000亿美元的佳绩，显示按揭业务因利率急转直下。
面对裁员传闻，美银发言人Terry Francisco予以证实。他表示，相关计划旨在精简组织架构，以符合最新的楼按市场现况。知情人士透露，裁员计划预计将在10月31日完成，名单包含1500名房贷业务员，400名客服职员和200名处理逾期房贷的工作人员。美银评估，目前只需要高峰时期1/3的人力。
美国抵押贷款银行协会（MBA）再融资指数显示，银行抵押贷款再融资申请已较5月初的峰值锐减63%。
退市预期下，美国10年期债息率从5月初的1.6%一路飙升至近3%，直接拉高了长期利率。究其原因，美国住房贷款的最大融资来源于按揭抵押债券（MBS），一旦美联储缩减每月购买MBS的规模，债券价格下跌，30年期固定按揭利率只会越升越高。
“市场上弥漫着不安的情绪。”穆迪首席美国经济学家约翰·隆斯基（John Lonski）认为，购房者可能会因为利率升高而推迟购房，但他们也有可能由于担心失去锁定低利率的机会而被迫进入市场。
中银香港发展规划部经济分析员卓亮指出：“美国楼价将在很大程度上取决于长期利率走势，利率上升会直接影响业主的供款能力。以8成按揭计算，美国成屋中位数售价的每月供款额已从年初的800美元升至1100美元，为2008年金融海啸后新高。利率大幅波动可能会阻碍楼价上扬。”
中国买家无惧高利率
“美国本土买家的态度越趋谨慎，市场就会涌现更多的优质房源，反而有利于现金实力雄厚的中国投资者扫货入场。”有投资移民资深人士告诉记者，南加州和佛罗里达等华人聚集地，仍陆续有中国买家抄底楼市。
客观来说，美国房价的下降吸引了越来越多的中国买家，但这些买家的心态大多是“图便宜”，与4月中国大妈疯抢黄金的心态类似，真正看重低息效应短炒房价的只是少数。
吉安表示，中国人很清楚美联储退市引致的“加息周期”，绝大部分买家并不是投机者，更多人选择在“力所能及”的范围内全额付清房款，也规避了利息上涨所增加的额外成本。据全美房地产经纪商协会（NAR）统计，截至3月底，中国投资者购买房屋的均价为42.5万美元，其中69%以现金支付。
他说：“中国买家在加州、纽约州等地置业首先是满足子女留学的住屋需求，同时看好当地楼价见底。当子女大学4年毕业后，许多人预期楼价可恢复至2008年金融危机前的水平，届时抛售可获得丰厚的资本回报。”
房地产研究公司CoreLogic最新公布的数据显示，尽管美国7月楼价同比上升12.4%，相比2006年4月时的楼价高峰仍相差17.6%，两大金融危机的重灾区—内华达州和佛罗里达州房价分别低于峰值43%和37.4%。
作者：江家岱
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