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本报记者 张晓玲 广州、深圳报道
没有资金，何来地王。
2013年出现在中国各大城市的地王数量，超过任何一年；上半年，社会融资总量超过10万亿，其中相当部分仍流入了房地产和地方融资平台。
一些处在高速成长期的房企，成为这些社会资金最好的去处，高达12%-15%
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一家大型央企人士对本报记者强调，现在大家都在积极拿地，但未来的房地产市场，“不是谁都可以赚钱。”
成长型房企拿地凶猛
泰禾、佳兆业、滨江、世茂、融创……这些房企的名字在2013年与“地王”紧紧相连。
上述房企的共同特点是，都处于高速成长期，2012年和2011年，融创销售规模的增长速度分别达到86%和131%，远远高于万科、保利等一线龙头；佳兆业是2011年以后出现的一匹“黑马”，2012年刚刚跻身全国地产20强；发迹于福建的泰禾集团，布局全国，激进拿地；此前深耕杭州的滨江集团，也开始往外拓展。
公开统计显示，今年5月以来，京沪深穗四个一线城市已经诞生13个地王，由11家房企斥资近800亿元夺得。其中，除了万科、新鸿基夺得两幅上海总价地王外，其余地块均被上述成长型房企获得。其余龙头房企如中海外、招商、龙湖等，均未参与上述一线城市土地“竞赛”，转而在二三线城市寻找机会。
美联物业全国研究中心王晖认为，近期开发商在土地市场动作不断，充裕的资金是其拿地的底气。而这些资金一方面来自于销售现金，另一方面则来自于今年上半年房企海外融资金额大增。
拿地背后的高杠杆融资
数据显示，上半年共有34家上市房企海外募集903亿元资金，该数字已超过去年上市房企海外融资总额（约700亿元）。其中，佳兆业、融创等在港上市房企通过配股、发债等方式融资以数十亿计。
尽管上述新增海外融资成本控制在10%以内，但一家在港上市房企投资部人士称，由于结汇过程漫长，“外保内贷”转运资金回内地过程繁琐，导致海外融资的实际成本要提高3至4个百分点。
除了海外融资，一位深圳私募人士对本报记者透露，佳兆业、融创还进行了多笔信托、基金、固定收益债的高成本融资。这些融资类产品的成本一般都在15%以上。其估计，这两家公司的整体资金成本能达到12%左右，远远高于万科、保利的6%-7%。
泰禾集团、滨江集团背后，则有强大的国内资本的支撑。“泰禾集团今年的拿地金额已经超过100亿，这绝对不是公司自己的资金实力能够达到的。”上述私募人士说，泰禾与很多基金、信托公司都有合作，其融资成本在15%以上。
滨江集团即将与兴业银行合作发行一款私募基金产品。兴业银行杭州分行一则预公告显示，其7月时曾向总行请示设立一款总额最高达89亿元的股权投资基金私人银行理财产品，专项用于滨江集团投资杭州华家池的项目。9月5日滨江集团拿下华家池地王后，此款产品将很快上市发行。业内人士称，这类房地产私募基金产品的一般回报率至少在15%以上。
交通银行首席经济学家连平在出席招商地产20周年会时说，今年上半年国内融资额大增，其中很大部分进入了房地产和地方融资平台。
“这类资金都会寻求高回报，而银行和一些金融机构因为利率市场化的加速，也有做高业绩和利润的动力，”前述上市房企人士称，虽然今年金融部门都在去杠杆，但仍有不少新的金融机构觊觎房地产这块“肥肉”，争相推出与房地产挂钩的理财和金融产品，且多选择与一些高速成长期的开发商合作，因为后者可以接受较高成本的融资。
地王有亏损的可能？
对于今年地王的未来，接受本报记者采访的多位地产、金融界人士，均不是特别乐观。
“信托、基金都要求刚性兑付，今年以来已经发生很多信托不能兑付的案例。”深圳一家大型信托公司人士对本报记者说。
“下半年，流动性收紧将成定局。”连平称，今年上半年流动性充裕，对开发商现金流影响巨大的个人按揭贷款达到1万亿，而下半年银行整体额度紧缺，个贷将大幅缩水，下半年5000亿都可能达不到。
近期，深圳、广州等主流城市多数银行已经收紧个贷。安信证券地产分析师万知指出，目前银行在贷款上对名单内地产企业较宽松，对居民的按揭趋紧，这一局面会持续较长时间。
流动性收紧和调控政策的不确定性，增加了地王项目的开发难度。前述房企人士分析融创所拿的农展馆地王说，如果融创产品做得好，在合适的市场节点，也许可以顺利卖掉套现，只是这个市场节点太难把握，不确定性非常大。
杭州华家池地王是滨江集团联合浙江中国小商品城集团以43.83亿元并配建不少于2200平方米保障房的代价拿下的，折合楼板价23190元/平方米。据小商品城发布的公告，其董事汪一兵对联合拿地议案表决为“弃权”，显示公司内部对此次拿地存在分歧和担忧。
业内人士普遍认为，上述两幅地王入市后的价格，至少要在目前房价的基础上上涨40%-50%才能盈利。
万知认为，企业集体回归一二线城市，受限于供给数量，地价将持续上升，压低行业利润空间；未来房价涨速很难超过地价，成本的趋势性上升，使得公司的利润空间收窄。如果不能转嫁成本，有些公司和项目甚至有亏损的可能。
作者：张晓玲
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