以房养老，即以年轻人购买的资产置换老年人的体面生活；从金融角度看，是进行“倒按揭”，房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价格等因素后，每月给房主一笔固定的养老金，房主或者继续居住，或者租住其他更低廉的老年公寓。
以房养老研究实验多年，之所以难以推进，原因在于房价、老年人退休成本、人均寿命评估问题重重，风险无法评估。
房价没有真正的适合中国特色的估值模式，出资的金融机构与拥有住房者的评估天差地别。我国房地产尚未经历整体上真正的下降周期，拥有住房者对于未来房价的升值预期较高，此时由金融机构以现在的市场值对房屋进行评估，而后以不同的折扣率计算，不同地段、不同房源的折扣率大不相同，是一项非常难以计算的工作。
另一个估算变量是人均寿命。商业寿险在个人尚未进入老年时，由不同的财富拥有量主动选择不同的保障比例；健康险对于年龄、健康状况有严格的评估，以房产进行倒按揭，需要对每位老人不同的健康状况进行较为准确的评估，而不是以人均寿命做为期望值，导致评估情况十分复杂。
金融机构存在一定的风险，如果老人预期寿命延长、养老成本大幅上升，意味着进行倒按揭的金融机构成本上升；如果老人只有一套自住房，意味着从法律权力上，金融机构无权在约定的倒按揭时限收回房产，加之老人的子女继承权等等一系列的问题，倒按揭适用的范围非常小。
来看几种试点样本，大多已失败或者快要接近失败。
如上海，上海市公积金管理中心曾开展了“以房养老”方案研究和试点工作。“以房自助养老”做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易。交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。2007年展开试点，就没能开展下去。老人认为房价未能体现市场值，而公积金管理中心不可能拥有计算养老大风险概率的能力，一拍两散。
再来看哈尔滨模式，哈尔滨首家银行推出“倒按揭”业务，抵押贷款推出一年多业务量还是零。该银行规则是，这种住房抵押贷款用途仅为养老，主要针对的是具有本市户口和住房的55岁以上老年人，贷款最长期限为10年。同时，对老年人的健康也有要求。对于所抵押房产的价值，要由银行指定的评估机构进行评估，之后按评估价的60%抵押，利率在现行贷款利率基础上再上浮30%，计算出的贷款本金和利息按所贷款的年限，以“养老金”的方式按月存入老人账户。这种方法类似于房地产抵押贷款，根本不适合养老所用，遭遇挫折在情理之中。
请问，老人预期寿命远远超过65岁怎么办？请问房价继续上升是否会给老人补偿？一切预案都不具备，这不是以房养老，这是给社会添乱。
在风险难以定价的背景下，在中国最适合的可能是市场化的以房养老模式。考虑到城市户籍老人在当地多有一套甚至一套以上住房，发展合规的房租市场，由市场给予老人租金报价。政府维护市场秩序，严防租金等方面的欺诈行为，让一辈子积攒了两套房的老人轻松当寓公，补贴养老金不足部分，租金上下随行就市，也算是功德一件。
叶檀
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