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作为一项住房反向抵押融资业务，以房养老的顺利推行，非得与此项金融服务的供需双方无缝对接不可：一方面，有住房的老人愿意将住房抵押给银行以获得稳定的现金流供养老之用；另一方面，银行得有利可图，愿意提供住房倒按揭金融服务。而在当下乃至未来几年内，以银行为代表的金融机构未必有内在动力开展以房养老业务，甚至于从比较利益和风险控制角度看，在商言商，银行还会尽量避而远之。
鉴于我国房地产市场泡沫巨大，以房养老的倒按揭抵押品的资产贬值风险莫测。过去十年，我国楼市价格持续大涨，目前，京、沪、穗等一线城市的房价比已超过纽约、伦敦，而这些城市居民的收入却不及纽约、伦敦的十分之一，由此将绝大部分真正有居住需求的人挤出了市场，只留下投资性和透支性消费者唱主角。国内三四线城市眼下已出现住房供过于求乃至泡沫开始破灭的迹象。最突出的是，鄂尔多斯楼市泡沫破灭，变成了名副其实的鬼城；而温州楼市在连续23个月下跌、诸多楼盘房价腰斩之后，已出现大量房主放弃在银行做抵押的住宅、经营性房产，让银行成了大房东的情形。最近有传出众多地方的银行暂停房贷的消息，这一方面折射出了银行资金的紧张，也反映出国内银行已开始高度警惕房贷的风险，此时试行以房养老，若一旦房产市场转向熊市周期，倒按揭抵押房屋价值将严重缩水，无疑会加大银行的经营风险。
以房养老的一般模式是：老人将房产抵押给金融机构，借以定期领取一笔养老金，老人过世后，房产由金融机构处置变现。因此，对于银行而言，抵押房屋是否能方便地变现及以什么价格变现是最关键的问题。老人离世后，由于银行等金融机构是不能持有资产的，需要通过拍卖或者其他方式就抵押房屋变现以抵偿已支付的养老金。而住房属于不动产，主要限于条块分割的区域市场买卖，不易变现，特别是在追涨杀跌的市场环境下，房价下跌过程中通常伴随着成交量的大幅萎缩，使银行面临的不仅有抵押品减值风险，更有流动性风险。而伴随着中国家庭人口结构的变化及人口老龄化趋势的进一步加剧，15至20年后（即现有倒按揭项目需要变现抵押品时），每对年轻的夫妇都将继承上两辈的多套住房，开展倒按揭的银行将面临处理存量房的难题，由此将进一步加剧房价下跌和房产变现难问题。此外，中国银行业当下面临的一个重大课题是要盘活存量资产，而倒按揭业务与此相悖，势必会加剧银行的存量负担，特别是当银行可能因此成为众多房屋的房东难以变现的时候。
再从银行的角度看，倒按揭业务较之正按揭（一般的房屋按揭贷款业务）属于比较劣势业务。对于银行来说，一般的正按揭贷款项目的坏账风险会随着时间的推移而越来越小，而倒按揭贷款的风险则随着时间的推移而越来越大——银行需要支付的养老金额及房价波动的风险皆因时间的推移而增加。不仅于此，倒按揭的抵押房屋最终都需要变现才能抵偿贷款（养老金支付），而正按揭贷款只有在贷款人违约情况下才需要处置抵押品。因此，就风险控制而言，银行会更倾向于做正按揭业务，而对倒按揭业务持谨慎态度。
综上所述，我们的看法是，作为一种房产抵押的商业养老模式，以房养老只适合作为诸多养老模式中的一种补充。而产权、理念、房价波动等难点，都还需要从政策框架上给出解决方法。
（作者单位：上海师范大学商学院）
作者：闫星月 黄建中 (来源：上海证券报)
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