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中粮旗下上海大悦城项目资料图片
证券时报记者 冯尧
时至今日，中粮集团注资香港壳公司侨福企业（02070.HK）的靴子终于落地。侨福企业昨日宣布，该公司将向母公司中粮集团收购目标公司以及股东贷款，收购总代价为141.67亿港元。
完成此次注资后，侨福企业也将正
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注资存不确定性
根据注资方案，侨福企业将收购母公司中粮集团所持有商用物业目标公司股权，而物业组合包括位于成都及北京的两项综合体项目、香港及上海的两项商用物业项目、北京、南昌及苏州的四项酒店项目、三亚的一项综合旅游项目及上海、三亚及成都三项拥有少数权益的项目。
资料显示，上述资产收购总代价达到141.67亿港元。为进行收购，侨福企业建议按配售价不低于2港元，配售不超过约23.2亿股。侨福企业方面称，倘收购完成时配售尚未完成，则将发行约1.23亿股代价股份，及约69.61亿股可转换优先股方式支付收购代价。
正是基于141.67亿港元的庞大资产注入，导致了中粮集团触发了反向收购。根据香港《反向收购》法律规定，买方在成为拥有超过30%普通股的股东后的24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%，则该交易构成非常重大交易，可能要以IPO申请的标准来审批。
根据规定，侨福企业将视为IPO申请人，因此此次侨福企业收购，须待香港上市委员会批准后方可进行。如果未能获准IPO，则此次收购计划也将落空。自从去年底香港借壳以来，到目前计划实施注资，中粮集团仅等待了一年。
后期或持续注入
此次资产整合仍是沿着先人事再资产整合的路径行走。据了解，侨福于上月底公布一系列新人事任命，当中大部分人员皆有份参与中粮旗下商业品牌“大悦城”项目，意味着侨福日后或会成为中粮集团拓展商业地产为主的上市平台。
“中粮此次注入多个核心资产，包括位于成都大悦城和北京的中粮广场，再加上此前的商业运作团队进驻侨福，很明显，如果作为商业平台，未来中粮将会陆续注入其他综合体项目和商业项目。”一位内房股分析师告诉记者。
此外，中粮集团旗下另外两个平台中粮地产及中粮置业均以地产为主营业务，不过前者以住宅为主，并已在深交所挂牌，后者则以经营商业地产为主。根据集团网站显示，中粮置业目前有约10个“大悦城”项目，分布在北京、上海、天津及沈阳等城市，当中5个已开业，涉及总楼面约175万平方米，余下尚待开业的则涉及293万平方米。
据悉，中粮旗下每个“大悦城”项目均位处城市最核心地段，涉及购物中心、公寓或写字楼，当中用作出租的楼面一般占整个项目约一半比例。公开资料显示，于2007年开业的北京西单大悦城，是首个进军商业地产的项目，现时日均人流量超过20万人次。
三地产平台争食
一旦此次注资完成，中粮地产业务便会出现“一母三子”的局面，而三个地产平台也均将目光盯向中粮旗下商业地产。
中粮的地产业务错综复杂，以前是由中粮地产和中粮置业两个平台分食，但实际上，仍有不少业务交叉。比如在沈阳大悦城这些项目上，存在中粮置业输出大悦城商业地产品牌，却由中粮地产开发和持有物业的现象。
而长期以来，核心资产“大悦城”也并未完全归属于商业地产平台中粮置业旗下，譬如此次注入侨福企业的成都大悦城就不属于中粮置业，而烟台、北京朝阳北路、北京西单、北京安定门的大悦城的产权则归属于中粮置业。
“中粮此次急切注资，多少与旗下地产平台业务结构不清有关，此前，中粮方面规定依托在住宅上开发出来的大悦城的产权上就不属于中粮置业，这样区分显得有些牵强。”瑞银证券一位内房股分析师评价。
“实际上，中粮旗下住宅地产平台中粮地产也对商业综合觊觎很久。”上述分析师称。据悉，早在2011年年报中，中粮地产未来发展的战略目标和战略定位的描述中便表示，中粮地产已明确了将在行业调控不放松的形势下，抓住商业地产发展机会，按照战略部署，择机发展以大悦城为品牌的全服务链城市综合体。
“中粮集团地产各种资产和业务何其众多和复杂，整合操作起来并不容易。可以预见的是，未来在商业地产方面，集团还会对三个地产平台进行梳理。”上述人士称。
作者：冯尧 (来源：《证券时报》)
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