本届第一财经上市房地产价值榜，我们将主要关注上市公司在2012年中的企业价值积累（财富价值）、价值增长（成长价值）、价值效率（财务价值）、价值的可持续性和效应（品牌价值）、价值反馈（社会价值）以及建立在这五个指标基础之上的综合价值。另外，我们也会考察上市房企在2012年给投资者带来的价值回报（投资价值）。
本届价值榜我们继续对沪深A股、中资港股和港资港股的上市房企进行全方位的评价和分析。在对总资产、总市值、主营收入、主营收入增长、股价增长和利润率这六个方面的表现进行筛选后，2013第一财经房地产上市公司价值榜共有163家公司入围，其中沪深A股上市房企81家、中资港股上市房企38家以及港资港股上市房企44家。
去年沪深A股和港股共有166家公司入围，其中沪深A股66家、中资港股43家、港资港股57家。今年沪深A股入围企业数有较大增幅，港股入围企业数则有回落。对今年这163家入围企业进行数据收集和处理之后，我们将对沪深A股、中资港股和港资港股上市公司的财富、成长、财务、品牌、社会、投资以及综合价值水平和特征进行横向比较，同时我们也将拿今年的数据和上一届的分析做纵向对比，以挖掘上市房企在2012年中的变化和趋势。
综合价值分布
2012年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。限购、限价、限贷继续，楼市调控政策力度不减。然而，随着货币环境稳中趋松，积压的刚需与部分改善性需求积极入市，市场回稳仍然成为了楼市主旋律。
2012年尤其是上半年，房企打折促销现象贯穿全年。不少房地产公司适时调整策略，抓住有效需求，取得了良好的业绩，千亿军团有所扩容。但同时也有房企表现不尽如人意，甚至退出了房地产行业。可以说，2012年房地产行业洗牌仍在持续，房企分化愈趋明显。
同前几届价值榜相比，2013年综合价值分布图最大的一个特点就是集中度的下降。对照两年的分布图不难发现，沪深A股集中度下降得最明显，去年有56%的企业落在20~30分区间，今年该区间的占比下降为32%，其次是0~10分的区间，占比为26%。
中资港股的集中度也有所下降。今年港资港股的集中度高于前两者，有50%的企业落在10~20分区间。同去年一样，今年大多数入围房企的综合价值仍然落在了中低分区间，有一些沪深A股房企还落到了负分区间。按区间来看，10分以下的区间，沪深A股房企占比高于港股占比；在30~60的中高分区间，则是中资港股的占比更高。
今年入围房企综合价值分布集中度的下降，意味着上市房企队伍出现了分化。今年32%的沪深A股入围房企得分低于10分，而去年这个比例是5%，说明有更多的低分企业出现。中资港股入围房企方面，低分企业数减少，中高分企业数增加。港资港股方面也如此。总体而言，沪深A股综合价值表现较去年有所下降，港股入围房企的综合价值表现较去年有所改善。但遗憾的是，今年我们仍然没有看到高分企业的出现。
下面我们将从各分指标的角度进行上市房企的价值解读。
财富价值分布
和去年相比，财富价值分布图的形态没有太大改变。无论是沪深A股上市房企还是港股上市房企，财富价值分布的集中度都很高，且多数处于财富价值低分区间，同时也有企业进入高分区间，不同程度地表现出“贫富差距”较大的特点。这点在沪深A股上市房企中尤为明显。
我们的数据显示，95%的A股入围房企财富得分落在20分以下，但仍有1%的公司财富得分落在90~100分的区间，只有少数公司的得分落在中间档。港股上市房企在中档区域得分表现得相对更温和一点，其中中资房企表现略胜于港资房企。
港资港股入围房企的集中度下降最明显，0~10分这一区间的房企占比从去年的72%下降到61%。中资港股集中度也有一定幅度的下降。沪深A股在0~10分这一区间的占比则从61%上升到75%，但负分区间的占比从30%下降到了9%。低分区间企业占比的下降，说明企业的财富水平有所改善。
我们可以通过现金流指标来考察。今年，现金流为负的企业占比分别为沪深A股的43%、中资港股的44%以及港资港股的30%，而去年则分别是71%、76%和45%。入围房企的现金流均有好转，尤其是沪深A股和中资港股。但总体上，港资港股在现金流方面更有优势。
成长价值分布
为考察房企的成长价值，我们选取了上市房企2012年度的市值增长率、主营收入增长率、利润增长率、资产增长率以及经营性现金流净额增长率等五个指标。
今年沪深A股和港股入围房企在成长价值分布上总体仍然表现出突出的低分区间的高集中度。但沪深A股的集中度有所下降，去年83%的公司成长价值为负，今年则是21%，相应地，中档得分的企业占比有明显增加。值得一提的是，今年沪深A股还出现了成长价值高分企业。港股入围房企方面，集中度均有上升，中资港股有61%企业落在0~10分区间，港资港股则有77%的企业落入。
在负分区间，去年中资港股和港资港股入围房企占比分别为40%和46%，今年则下降到24%和11%。虽然今年入围房企成长价值整体表现不尽理想，得分偏低，但和去年相比仍有所改善，尤其以沪深A股最为明显。
从现金流净额增长率、净利润增长率和营业收入增长率等三个指标来看，有较多的企业出现了负数，这一定程度上影响了企业的成长价值得分。沪深A股分别有41%、44%和35%的入围房企出现负值，中资港股是18%、34%和24%，港资港股是30%、41%和25%。
财务价值分布
我们选取了ROA（资产收益率）、ROE（净资产收益率）、资产周转率、流动资产周转率、流动比率、速动比率、已获息倍数、经营性现金流收入比等财务指标，来分析和评价上市房企的长期偿债能力以及企业在日常经营中获取现金的能力。
今年入围房企的财务价值集中度有所下降。沪深A股和港资港股分别有41%和55%的企业落在10~20分区间，去年则均超过六成。中资港股的分布曲线更缓和一些，且比A股和港资港股的曲线更靠右，财务价值整体要优于前两者。这一点和去年十分相似，可见中资港股在财务稳健性方面更胜一筹。
在财务价值的各项指标中，43%的沪深A股、45%的中资港股及30%的港资港股入围房企的经营性现金流收入比为负值，一定程度上拉低了各入围房企的财务价值。但总体上，今年入围房企的财务价值较去年有所改善。
品牌价值分布
我们从品牌规模、品牌活跃度、品牌知名度、品牌好评度等方面对入围房企的品牌价值进行分析和总结。
从分布图来看，沪深A股的形态发生了明显的变化。具体地，沪深A股的集中度上升了，且位置明显左移了。今年有57%的沪深A股落在10~20分区间，去年42%的企业落在20~30分区间，说明沪深A股入围房企的品牌价值有所下降。今年中资港股入围房企的品牌价值分布同去年比较接近。港资港股企业在10~20分区间占比有所下降。在中高档的得分区间，中资港股的表现最好，其次是港资港股和沪深A股。整体而言，今年沪深A股的品牌价值下降得比较明显，中资港股的品牌价值要优于沪深A股和港资港股。
社会价值分布
在评价一个企业的价值时，我们不仅仅要考察其价值积累、价值增长、价值效率和价值效应，我们也要考量其对社会的价值反馈程度。在评价房企社会价值时，我们选取了分红、所得税率、慈善、企业文化、企业规范治理等指标。
今年社会价值分布图的形态发生了明显的变动。港股入围房企的社会价值分布集中度均有下降，分别有26%的中资港股入围企业和32%的港资港股入围企业落在30~40分区间。去年有44%的中资港股落在30~40分区间，47%的企业落在20~30分区间。今年沪深A股的曲线变动最大。去年占比最高的得分区间是40~50分，而今年有47%的企业得分不到0分，波峰左移了。
高比例低分企业的出现，也使得今年沪深A股的社会价值表现大幅跳水，一下子从去年的“优等生”变成了“后进生”。同去年表现一致的是，中资港股表现略优于港资港股。但同时也应当注意到，在高分区间，沪深A股的表现领先港股企业，有9%的企业得分高于80分，中资港股为3%，港资港股则为0。可以说，在社会责任方面，沪深A股企业尚未建立统一的认识，两极分化现象严重。
投资价值分布
对房地产上市公司的价值进行考察时，我们不能忽略的还有这些上市房企带给股东的投资价值。我们在考量上市房企投资价值的时候，选取了每股收益增长、每股净资产增长、每股现金流增长、企业倍数、股价涨跌率和股息率作为评价指标进行分析。
从分布图来看，上市房企的投资价值分布都集中在得分区间的左侧，得分都不高。这点和去年的上市房企投资价值分布图是一致的。沪深A股今年的分布变得比较均匀，尤其是在低分区间，从图形上看，去年那条极为陡峭的曲线也被一条平缓的曲线所代替了。去年沪深A股有85%的企业落在了0分以下的区间，而今年各档低分区间的企业占比非常接近。
今年中资港股有61%的企业落在0~10分区间，去年为49%，集中度有所上升。港资港股方面，低分企业占比下降，中高分企业占比有所增加。整体上看，2012年沪深A股的投资价值有较大改善，沪深A股和港资港股的投资价值表现要优于中资港股。
今年各入围房企投资价值的改善和2012年度股价涨跌率有直接关系。我们考察了股价涨跌率后发现，2012年度房企的股价表现均较上一年明显改善，股价下跌的企业大幅减少。今年，沪深A股、中资港股和港资港股入围企业中股价下跌的占比分别为7%、5%和2%。而2011年无论是A股还是港股，股价普遍遭遇“滑铁卢”，83%的沪深A股、86%的中资港股、91%的港资港股入围房企股价有不同程度的下滑。
总结
从综合价值分布来看，中资港股整体更优，沪深A股较去年改善最明显。分指标来看，中资港股在财富价值、财务价值、品牌价值和社会价值的分布上都有更多企业落在中高分区间；沪深A股在成长价值、财务价值和投资价值的分布上集中度都有所下降；港资港股的表现则更具稳定性。
(编辑:高飞)来源第一财经日报)
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