总顾问：国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任 李铁
编年史第二部
土地开发渐热(1992-2004)
样本关键词：
大学城开发热
当大学闯入古镇，会起怎样的化学反应？
这一切源自珠海人的“大学梦”，却无意中探索了一种城镇化的新路向。以北师大珠海分校为观察窗口，一个是百年名校—北京师范大学与珠海市联合办学的分校，被誉为“亚洲最美丽山谷校园”；一个是“民国第一村”会同村，历经百年风雨，保留了大量精美的岭南古民居。除了古村落围绕大学所生发的出租屋、餐饮等初级校园经济业态，大学也以自己的方式影响着古村：他们或者以详实的调研报告，呼吁外界关注古村保护，或亲身到古村中创业，开酒吧、改建私人会所、和画家村民良性互动……在古朴的农耕经济中，他们为其注入知识、商业的新鲜血液。
大学生租了村民的猪圈要将其改造成酒吧，改造时村民议论：“怎么选在这个地方啊？”酒吧开张后，却再也没有陌生村民进来过，“他们站在外面，很好奇，但也许觉得这是个高档场所，所以不敢进。”
珠海会同村
三迁祖坟
为了建大学，燕子埔村民的祖坟曾一度“三迁”。“他们为了给园区建设提供空间，进行祖坟迁址。因为选址要么是村民不太满意，要么是学校不太同意，还曾迁了三次。我记得村民在坟前向祖先不停地道歉：‘这是为了子孙后代的教育，请祖先多多原谅。"
如果要细究大学给珠海的城镇化带来什么，北师大珠海分校无疑是最佳的观察模本。
2008年，一条娱乐新闻在北师大珠海分校引发热议：《流星花园》要来这里拍啦！
事件的起因是湖南卫视《流星花园》剧组透露，将把剧中的“英德学院”校园设在厦门或者珠海。按照剧情设定，英德学院是一所高端大气上档次的贵族学院。网友经过比对，北师大珠海分校呼声最高。在这场PK中，拥有“亚洲最美丽山谷校园”的珠海赢了厦门。看新版《流星花园》、辨认里面的场景，成为北师大珠海分校师生和校友们的一桩乐事。
不过，2000年，当现任教育部部长、时任北师大校长的袁贵仁带队来到珠海考察时，这个叫做燕子埔的村庄，依然是一片田园风光。预征的6000亩燕子埔村、会同村、官塘村土地上，农田里水稻葱茏，山地上菠萝、荔枝飘香，全然一派田园风光。
一个细节可见珠海求大学若渴。据老干部们回忆，当时袁贵仁一行刚抵珠海，市委市政府派员在上冲检查站恭迎，然后殷勤送至石景山大酒店。时任市委书记、市长黄龙云以及多位副市长热情接待，诚挚邀请北师大入驻珠海。为了选址踩点，建设局用了短短两个月时间，花了500万元在当时几乎没有道路的燕子埔村修了一条沥青路。袁贵仁一行发现这里山清水秀，适合教学，便当即拍板，在此地建设大学。
2000年10月24日，北京师范大学与珠海市人民政府签署了合作建设北京师范大学珠海校园协议书，拉开了北京师范大学在珠海举办新校区的帷幕。“签约时，很多名人都见证了这一刻。”老干部们用这个细节来印证当时的郑重。
2002年初，北师大珠海校园工地的打桩机发出第一声巨响。这声巨响的背后，是高新区会同社区的燕子埔村、会同村及官塘村等村庄传统生活的改变。
每年清明，燕子埔的长者们都会带领儿孙，到北师大珠海分校内一块俗名“蓑衣挂墙”的山地祭拜祖先，那是他们祖坟的集中地。在山坡上，可以望到分校的美丽全景。村民谢桂山会指着山下，告诉后辈“这里曾是我们的家园”，他希望他们不要忘记自己的“根”。
大学的到来，给村民带来的第一个影响，便是土地的更替，以及附着其上的祖先坟址。
很少有人知道，为了大学，燕子埔村民的祖坟曾经历“三迁”。“他们为了给园区建设提供空间，进行祖坟迁址。因为选址要么是村民不太满意，要么是学校不太同意，还曾迁了三次。我记得村民在坟前向祖先不停地道歉：‘这是为了子孙后代的教育，请祖先多多原谅。"曾主管珠海大学园区的一位老领导回忆。
村民们为了教育，豪爽地腾出了土地，也为日后留下了一块心病。2006年，在官塘村一个条件简陋的平房住了几年后，谢娣妹一家住进了唐家湾新城的回迁房。按照她在燕子埔房屋的面积，政府分给了她几套70平米的房子。除了一套自住，她将其他的房屋以每个月700元的价格出租。由此，燕子埔村民离开祖祖辈辈耕种的农田，“上楼”了。随着金鼎地区城镇化的发展，近些年，他们在唐家湾新城的空置房开始有人求租，老一辈燕子埔村人才开始靠出租房增加了收入，不至于像从前一样收入微薄。
然而，燕子埔村仍存在着土地的历史遗留问题，这件事成为村民的一块心病。“搬迁之前我们提出生活用地、旧村场用地共120多亩的调地，当时相关部门的领导对调地问题多次承诺，先搬迁，然后再在其他地方调用另一块120多亩的地给回我们使用。但是至今都没有兑现。”村长彭玉锦说。
高新区管委会相关人士也证实，大学园区建设征用燕子埔村128亩旧村场用地多年，没有给予补偿；因回迁房质量差、128亩旧村场用地未落实等问题，燕子埔村民多次上访，并要求政府返还土地。政府一度曾向官塘村征地，以调给燕子埔村，但是未能实现。由于这一事件涉及部门多，情况复杂，一直没有得到妥善解决。
“我们村民非常支持大学建设，也很信任政府，付出了土地，失去了家园，但是政府要履行承诺。我们要求并不高，只是希望返还土地给我们开发利用，提高村民收入。”彭玉锦拿燕子埔与官塘进行比较，他说，官塘当时也被征用了2000多亩地，但是他们旧村场仍保留着，依靠着北师大珠海分校，该村发展出租屋、餐饮经济，村民收益不少。燕子埔村民认为，如果当时还留有土地供他们发展经济，这十年来村民的收入将比现在好得多。
民国老村
会同村曾被誉为“民国第一村”。村人前辈包括首任香港太古洋行总买办莫仕扬。会同村号称是广东第一个用电的乡村，还拥有广东第一个用电的私人宅院。碉楼、莫氏大祠堂、栖霞仙馆等是其标志性建筑，它被称为“岭南民居的活化石”。
2002年10月5日，一张张年轻而新鲜的面孔出现在燕子埔— 第一批大学生来了。
作为北师大珠海校园第一届大学生，罗曼莉与近千名同学一起来到珠海。当时学校仅有5个院系，仅招收广东学生，罗曼莉在中文系，系里一共有160人。
来的时候，校园正在热火朝天的建设当中，开工短短9个月，就建好了几栋学生宿舍楼、教师楼，学生食堂、教学楼、交流中心……一应俱全。看到一半农田、一半工地的校园，罗曼莉并不感到荒凉或失望，倒是充斥着新鲜感，“觉得学校山清水秀，真漂亮”。
大一时，罗曼莉第一次经过会同村。她并不知道这个村落的历史。和同学准备到一个水库游玩时，她骑车穿越会同村，青砖黛瓦的岭南旧民居中，老人们摇着蒲扇穿行，宁静古朴的气息扑面而来。
她不知道的是，会同村曾被誉为“民国第一村”。1836年间，莫、鲍和欧阳三姓族人自不同地方相约于凤凰山北麓建村，“会同”之名由此而来。会同村的大人物，当数莫仕扬，他是买办文化的代表人物之一。19世纪60年代初，莫仕扬跟随家人到香港打工，从一名普通帮工做到了首任香港太古洋行总买办。莫仕扬死后，职位由其子莫藻泉顶替，莫藻泉相传是中国最早发明挂历的人，并通过挂历推销他经营的太古糖，开了利用广告促销产品的先河。莫藻泉之后，太古洋行又传至其子莫于生手上，直到上世纪30年代洋行取消买办制度为止。莫家三代人在太古洋行任职60余年，先后援引近千族人到洋行工作。
功成名就的会同村人衣锦还乡，用积攒的血汗钱为子孙构筑家园。到了晚清同治至光绪年间，会同村在统一规划设计下进行了重建。重建后的会同村规模宏大，最大的特色是中西合璧的建筑风格，嵌填在棋盘式方格网状的宅基地中。它号称是广东第一个用电的乡村，还拥有广东第一个用电的私人宅院。碉楼、莫氏大祠堂、栖霞仙馆等是其标志性建筑，它被称为“岭南民居的活化石”。
付叶岚算是有心人。她是北师大珠海分校2006级文化产业管理专业学生。2007年9月，她和同学骑车绕到会同村，当场被精美的建筑、深厚的底蕴以及破旧不堪的现状惊呆了。
“我当时去了碉楼、莫氏大祠堂和栖霞仙馆，祠堂旁边有个五金加工厂，声音刺耳，扬起一片灰尘，跟祠堂雕梁画栋的风格和文化底蕴形成强烈反差。而栖霞仙馆，荒草丛生，可以自由出入，墙面还画了不少防水、除白蚁的广告。这都让我感到很惋惜、很痛心。”付叶岚说，“会同村像一个很美丽的姑娘，但一直没有人知道她的美、保护她的美。”作为一个文化产业管理专业的学生，她觉得自己有责任让包括本校学生在内的更多人了解这个“岭南民居活化石”。
回校之后，付叶岚花了半年时间，请她的系主任及几位老师同学一起，对会同村的历史和现状进行全面调研，拍摄了大量的照片，最后形成了一份详尽的报告。他们通过展览、论坛发帖等形式，让师生们关注身边的“宝贝”。曾经与她调研的老师们，也在一届届学生的课堂上介绍会同村的历史文化。会同村成为一些北师大分校学子大学生活的共同记忆。
创业聚集
老村租金便宜，吸引了不少大学毕业生在此创业，大学生改造猪圈而成的酒吧，每个月收入多则五六万，少则一两万。
燕子埔村民所言非虚，保留有村场的会同村和官塘村的村民比燕子埔村的村民见证了更多大学带来的变化。
由于会同村租金便宜，一个偌大的老房月租不超500元，不少师生、清洁工在此租房。毕业于北理工珠海学院的蒋松雪，可说是把商业经营带到这条古村来的第一人。
2008年，蒋松雪毕业后，开始在学校周边寻找创业机会，希望成立一间酒吧。他看到会同村周边许多农家乐每到周末都吸引许多游客，而会同也是珠海今后着重发展的文化创意产业基地，旅游肯定会越来越红火，“周边有北理工和北师大的学生，附近又没有娱乐场所，酒吧肯定有客源”，这个应届毕业生信心满满。
选址时，他找到了会同村保护区外围的一个仓库，门牌号是“2046”，和王家卫的电影同名，有点意思，就确定将其作为酒吧地址，并将酒吧命名为“会同存艺”。和房东一打听，发现这里原来是房东家的猪圈。“虽然当时是猪圈，但是我看到里面的空间和我们预想的酒吧大小刚好相符，就定下来了。”接下来，蒋松雪和自己的父亲花了四个月的时间，将一座猪圈改造成了会同村的第一间休闲酒吧。
建设期间，不少村民路过，都会好奇地进去看两父子装修。这个平静怡然的农村，因为经济发展不起来，加上政府政策保护老村建筑，已经许多年没有过土木建设了，所以蒋氏父子引起了他们的关注。在这样宁静又相对落后的农村，村民怎么也无法想象要建酒吧，都以为要建大排档。蒋氏父子在干活，村民就在旁叽叽喳喳地讨论：“怎么选在这个地方啊，我小时候还在这撒过尿呢……”
2009年，当他们将酒吧装修成中国风特色，头一天把灯亮起来之后，就再也没有陌生村民进来过。“他们站在外面，很好奇，但都不进来，也许觉得这是个高档场所，所以不敢进吧。”蒋松雪说。
酒吧建成后，人气不错，每个月收入多则五六万，少则一两万。许多北师大珠海分校和北理工珠海分校的学生纷纷组团到这里消费，本村一些爱玩的年轻人也是这里的熟客。他们都和村民相处甚欢。
2010年，毫无美术专业功底的蒋松雪还与父亲亲手用水泥制作了一个高两三米的李小龙像，摆放在酒吧门口。李小龙扎着马步，一条龙围绕在他身旁，威武霸气，一时间引得不少村民好奇参观，这为其酒吧增添了不少辨识度。李小龙的水泥像出现在岭南古村落里，混搭中透着和谐，它在会同村也变成了一个地标式的特殊存在。
私人会所
北师大珠海分校的几位教师、学生不久前来到会同村，开始为这里的岭南古建筑“再成长”带来新鲜的思路和开发模式—私人会所。莫氏的一间祖屋，会同村面积第二大的一间旧宅，也准备开发成私人会所。莫氏的后人就是看过他们的会所“样板房”后，才愿意将房子租给他们进行改造，“让会同村的文化得到更好传承”，屋主说。
白天做饭做菜，给大学生送外卖；晚上在旧仓库里翻修自行车，翻新后再销售给学生。北师大珠海分校的朱冯武，2010年毕业后来到会同村，寻找创业所需的廉价出租房。他先是租房住了下来，慢慢地租了另外几套旧屋，做起了生意，生意的对象都是北师大珠海分校的师弟师妹。生意已然步入正轨，旧仓库里的二手自行车堆在一起，多达300辆，蔚为壮观。
而他做的一件更为出彩的工作，是与北师大珠海分校一位加拿大教授合力将一间旧民居改造，使其成为一个古朴又新颖的私人会所。
“会所”这词，在会同村其实并不新鲜，因为早有雏形。会同村内的一个中西合璧的园林式禅院，名叫栖霞仙馆，由莫仕扬的嫡孙莫咏如于20世纪初为他的爱妾建造，也是这位成功买办消暑度假、交朋结友的乡间场所。几十年后，会同村的发展陷入停滞，老建筑日渐衰败，这个早期的“会所”也早已名存实亡。
朱冯武改造的这所老房子，位于会同社区居委会隔壁，有大约200年历史，被朱冯武师生选定了“琴棋书画茶”主题。推门进去，质朴的竹帘悬挂，绿色盆栽映衬着小院，大厅摆着一张偌大的木桌，上面摆放着茶壶。会所还有一个书房、一个琴房兼旗房，灯饰独具匠心，古朴而又新颖，与老屋的风格相得益彰。这个会所不对外开放，只作为加拿大老师自己招待朋友的一个场所。
“我认为会所是会同村商业与文化保护相结合的一个最好的方式，因为会同村都是民宅结构，难以用于其它开发。建私人会所既可以把古建筑保护起来，又可以合理开发，产生效益。政府进行保护和开发固然好，但有其局限性。私人的保护开发也是一个值得探索的模式。”朱冯武说，他的这个会所“样板房”已经得到不少人的认可，并形成效应。朱冯武表示，会同村的民居产权所有人多在海外，难以联系，而且他们往往不愿意将祖屋交给他人开发，担心祖屋受到破坏。“其实他们也希望古屋能在得到保护的基础上进行开发，只是难有这样的模式让他们放心。”
不久前朱冯武他们租下了莫氏的一间祖屋，是会同村保护较好、面积第二大的一间古宅，也准备开发成私人会所。莫氏的后人就是看过他们的会所“样板房”后，才愿意将房子租给他们进行改造。“我以后也将拓展这项工作，让会同村的文化得到更好的传承。”屋主说。
除此之外，会同村2007年建立的“画家村”，也逐渐与高校形成了良性互动。北师大珠海分校艺术与传播学院的老师曾带学生来这里交流、学习，未来这些画家或会在北师大举行画展、论坛交流等。
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分组统筹：宋元晖 王勇幸
主笔：南都记者 过国亮
采写：南都记者 陈思敏
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