这份通知，对企业采取此融资方式的鼓励之意明显。棚户区改造，此前还被认
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吸引力
2011年，发改委曾发文鼓励地方城投公司，发行企业债参与保障性住房建设，当时也有表示，可发行企业债的，还包括符合条件的其他企业。
一位涉及房地产行业的基金公司负责人表示，对房地产企业来说，尽管发改委鼓励企业参与棚户区改造，并给出发行企业债的优先条件，但是真正要发行企业债，条件还是很高的，小公司根本没法发；而大的房地产公司，出于对投入、利润的考虑，不一定对棚户区改造项目有兴趣。
“棚户区改造本身概念就比较模糊。”这位负责人坦言，棚户区改造，算一级开发，还是二级开发，如果是一级开发，利润不能超过8%，用棚户区改造项目去发债，利率估计在6%、7%，这样就没有什么利润。
除此之外，北京虎杰投资顾问有限公司首席分析师张寅认为，对发改委的鼓励，市场并不会太主动。“这实际上等于让企业垫钱，去做棚户区改造。保障性住房建设，本来是政府的责任，不应该让企业去负债。”
不过，北京荣邦瑞明投资管理公司总经理陈民则认为，棚户区改造，对市场资金有吸引力。
“棚户区改造，并不完全代表要由政府操办，政府做好规划、资金渠道引导的作用，这并没有消除政府责任。”陈民表示，棚户区改造项目，一般在城市中的位置比较好，而且参与企业在后期开发、经营上，也会获得有利条件。
如果只是涉及一级开发，显然不会有太大的吸引力。现实的情况是，尽管后期经营性土地的出让需要走公开招拍挂程序，但是参与一级开发的企业，在后期拿地上有明显优势。这成为企业参与棚户区改造的重要动力。
一位地方政府融资顾问人士对经济观察报表示，棚户区改造，在不同的城市、地区，提法不一样，如旧城改造、城市更新等，具体的政策也会不同。由于现在拆迁越来越难，政府面临较大的资金压力，与已经进入政府土地储备的地块不同，这种前期进展困难的项目、没有被政府收储的土地，前期介入企业越容易通过与政府之间的协议拿到经营性用地。
“后期开发销售的收入，将成为前期债务的还款来源；同时，土地收入也成为重要的收入来源，即拿到土地以后，将土地分拆成多块，装进不同的子公司里，然后再通过股权转让，将土地收入变现。”这位人士表示。
如何偿债
如果棚户区改造只是建保障性住房，通过企业债融资恐怕行不通。
企业债的期限、借款利率，在地产行业，是很有吸引力的。
在棚户区改造项目中发行企业债的，最主要的是地方城投公司。国泰君安的报告称，今年9月前三周，募集资金用途和棚户区、保障房相关的城投债发行17只共计186亿元。
通过这一数据可以看到，这类债券，发行规模多在10亿元左右，利率6%-7%左右，年限为6-7年。对于地产公司来说，这显然是优质的融资渠道。不过，如果企业通过发行企业债来进行棚户区改造，后期只是进行保障性住房建设，没有商品房开发和经营性土地出让的收入，会怎么样？
曾有业内人士表示，保障性住房建设的利润率只有3%-5%。首开股份是北京市最主要的保障性住房建设企业之一，国泰君安曾发布报道，首开股份其可出售型保障性住房包括两限房、经济适用房、回迁房等项目，预计净利润率为8%左右。这已经与企业债利率相差无几。
除了保障安置以外，有经营性用地出现并能够实现一二级联动，成为解决问题的关键。
实现一二级联动，城投公司就很典型，例如中天城投在贵阳的未来方舟项目。该片区的一级开发商是中天城投，但中天城投又通过二级市场竞得该片区的大量土地，成为该区域最大的二级开发商，项目占地面积950多万平方米，建筑面积720多万方。
通过保障性住房项目发债，确实为房地产企业带来过优厚的融资条件。2011年，在当时信贷紧缩、地产企业获取资金艰难的背景下，首开股份发行50亿元私募债，用于保障性住房项目建设。其私募债的期限、利率没有准确数据，不过，当时国泰君安分析表示，私募债的优势在于期限长，一般在5年左右，利率为基准贷款利率左右。
当时首开股份的保障性住房项目，是其早期就已经获得的项目，50亿元的长期借款的获得，对其资金补充作用明显，即使资金只能用于保障性住房项目，也能将保障性住房原本需要的资金，投入到商品房项目中。
现在棚户区改造项目，比保障性住房项目更复杂，涉及到拆迁、安置等一级开发流程，以及后续土地的出让、开发。
“这涉及到你和政府之间的合作、沟通，以及如何减少后期运营的阻力、顺利拿到二级市场土地等。”上述地方政府融资顾问人士表示，对棚户区改造等项目，这要看各个地方具体的政策、以及对社会资金的态度，目前来看，发行企业债，往往是城投公司，房地产企业，尤其是民营企业，理论上可以发，但还是有玻璃门存在的。
作者：胡芳洁
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