作为郑州商贸物流业发展的“一号工程”，郑州华南城规划总建筑面积1200万平方米，首期投资超过80亿元人民币。
这是推动郑州商贸市场产业升级和城镇化建设的重点工程。随着华南城的开建
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而随着批发市场的外迁，郑州市区内将有2000亩左右土地被腾出，而这些集体用地一旦转变为国有建设用地，将为郑州城市的升级改造提供巨大的腾挪空间。
177座市场的外迁
当产业升级和城镇化的大潮来袭时，其势必不可挡。
2012年6月14日，郑州市正式对外发布了《关于加快推进中心城区市场外迁工作的实施意见》（以下简称《意见》）。
意见规定，凡在三环以内（含开口在三环）的商品批发交易市场和具有批发功能的农贸市场，出现四类问题均要搬。一是严重影响城市交通和居民生活环境的；二是城市规划区内因受地域空间限制，经济效益差，环境污染大，配套设施不齐全并且提升改造困难的；三是消防安全不合格，存在消防安全隐患的；四是不符合城市整体发展规划的商品批发交易市场及配套的仓储物流。
按照意见要求，郑州三环以内，177家批发市场需要在4年内完成搬迁。
在许多人看来，177家批发市场集中外迁，尽管政府意图明显，而且工程量庞大，却是历史的必然。
和全国许多大中型城市一样，郑州也被当地市民称为“堵城”。经常有市民自嘲：“早上上班，电动车比汽车快。下午6点半下班，主动加班到8点半才开始回家，到了家发现提前走的同事还堵在路上”。
在造成“堵城”的系列原因中，中心城区星罗棋布的批发市场被认为是重要原因。
河南省社科院副院长、经济学博士谷建全在接受媒体采访时表示，目前位于城市中心区域的批发市场，不仅政府管理成本高，且市场自身发展的成本也在提高，整体上层次较低，多是粗放式经营。
另一个大的背景是，随着中原城市群规划建设的推进和郑州都市区框架的进一步拉大，传统模式的商贸物流市场已经与现代化城市的发展不相适应。
“发展中的郑州迫切需要一个国际化、现代化、具有强劲辐射力的"大中原商贸物流核心"与之匹配。”这句话在近几年的郑州两会中被多次提及。
在谷建全看来，城市发展一“轮”，批发市场就会往外搬一“轮”，这是城市发展的基本规律。
很显然，郑州核心区商贸物流业向城市外围发展，已经成为一种必然趋势，这是产业升级与发展的必然途径。
搬迁是为了升级。
资料显示，目前郑州市有商品交易市场359家，全年批发总额为1700多亿元，但年成交量还不如南方经济发达地区的一个成熟市场。而且，这些数量庞大的商贸物流市场存在企业规模小、竞争力弱、布局零散等诸多问题。
按照郑州的规划，郑州将把农产品、汽车及汽车后市场、建材家具、钢材、电子产品、纺织服装、小商品七类核心业态，打造成全国性的行业龙头市场。并力图郑州打造年交易额超百亿元的集散型商品交易批发市场10家，使其进入全国批发业500强。到2015年，力争使郑州市商品交易批发市场年交易额超过2800亿元，成为全国商品交易批发市场“十强市”。
搬迁既定，怎么搬却是问题。
事实上，几年前，郑州就想把市场搬出去，但却苦无承接之地。
这不仅是郑州一地的困扰。在华南城总裁梁满林看来，全国各地的老城区要改造，如果没有一个新城装载它，是非常困难的。“一旦启动改造，你让商家去哪里做生意呢”，梁满林说。
按照郑州当地的规划，为了承接这些即将外迁的市场，郑州将打造约54平方公里的“一区两翼”，集中布局十大市场集聚区的批发市场分布格局。
而这当中的“一区”是指交易批发市场综合集聚区，这个区的核心是华南城。
资料显示，此区北起绕城高速、东至京港澳高速、西到郑新快速路的区域内，规划市场用地30平方公里。作为中心城区市场外迁的主要承接地，主要布局食品、药品、服装、钢材、建材等生活消费品市场和工业生产资料市场。同时，依托优势资源，打造超大型现代商贸物流城和黄帝文化综合体。
而之所以是华南城，则是双方共同选择的结果。
“不是因为我们建了个华南城，政府才把他们搬我们这儿来了，是因为这些市场被本身要搬迁出来，我们才搞了一个华南城。”华南城执行董事许扬说。
事实上，在全国范围内，能承接如此大量产业转移的大型商贸城并不多。
在梁满林看来，一个华南城，就意味着上千万平方米的容量，可以集中很多东西，无论是对周边还是对原有的城中村，以及对整个城市的升级都有很大的帮助。
许扬表示，现在的华南城，总是在思考一些问题，一是把这个项目策划到能跟政府利益一致。第二，如何不断创新，不断为我们的客户去创造价值，只有这样，我们才能继续发展。
“从政府层面考虑，有了一个高规格、高档次的市场外迁承接地；对于商户而言，有了一个把专业市场作为立身之本的场所”。
一座新城的崛起
按照郑州市政府的规划，建成后的华南城将成为中部地区最具规模效应的现代综合商贸物流城。
资料显示，郑州华南城总规划建筑面积1200万平方米，规模相当于深圳华南城的5倍，在全国现有华南城中规模也是最大的一个。
而郑州华南城的位置也极其优越。其位于郑州新郑市龙湖镇内，东邻潮河，西接郑新快速路，南至107连接线，北到双湖大道，与二七区、管城区接壤，比邻航空港；至市中心二七广场、郑东新区CBD及新郑机场分别只有16公里、22公里和12公里，距京广铁路货运站和京港澳高速、机场高速、绕城高速的出口仅2-5公里。
郑州华南城副总经理王鹏飞告诉记者，未来郑州华南城项目将具有以下特点：一是在业态上将是理念最新、品种最丰富、功能最齐全的国际国内知名品牌企业集聚中心；二是在规模上打造辐射半径500公里、服务人口3.6亿的国际产品分销中心和国内产品展销中心；三是在经营理念上打造集产品研发、发布、展示、定价等于一体的商品销售中心和对二、三、四级市场最具整合力的知名品牌企业。
如果说郑州177个市场外迁，在最初是依靠政府规划推动，那么后期的建设和承接已变成市场和企业行为。
许扬认为，中国现阶段没有政府的政策导向很难做，“但政府指导、政策导向到位就行了，剩下是企业的职责。”
在这波城镇化和产业升级浪潮中，上述观点被许多经济学家提及。
中国著名经济学家、前北京大学国家发展研究院院长周其仁曾表示，政府的功能很重要，但这把“刀”得用到合适的地方，不能乱用。政府起到的作用，一是集合信息，帮助大家借鉴先行者的经验；二是把规划做好；三是市场和民间实在不能做的，政府应该兜底，一旦市场有条件做了，要及时放手。
按照规划，郑州市场外迁将走政府规划推动、市场主体运作、先建后搬等搬迁原则。这就承接地和承接企业提出了更高的要求。
先建后搬，速度被摆在了首要位置。
“政府给我们下的指令从来就是一个快字，没有别的，快速建设，同时还要快速招商，最终的目的就是圆满完成承接郑州市场外迁的任务。”郑州华南城总经理温国辉表示。
而执行力和速度恰恰是华南城的优势所在。
事实上，当周边类似的项目还是一片空地时，华南城在不到一年时间内已拔地而起。一年前的村庄、枣园和闲置的荒地已被400多个同时运转的塔吊取代。
在温国辉看来，郑州华南城的推进速度，是全国七个华南城中速度最快的，也是第一个一次性开工面积最大的。“今年开工面积将完成300万平方米以上，一号、四号、九号交易广场完成竣工，部分市场还要开门试营业。13万平方米货代、仓储区具备交付使用条件，五号、六号、七号、八号广场实现主体封顶。”
郑州华南城副总经理王鹏飞也有类似的感受，“郑州华南城建设速度是我从业十几年来最快的一个项目，从签约到开工，从开工到第一次开盘，用了不到一年时间。”
随着工程的逐步推进，一座新城逐步崛起。
在王鹏飞眼里，华南城整合了当地所有的专业市场资源，真正实现了一站式购物、一站式消费。
事实上，正在崛起的华南城并不仅仅是一个商贸中心。
建成后的郑州华南城将入驻商户8万户，年销售额达3000亿，实现税收数十亿，创造就业岗位数十万个，不单能极大带动龙湖宜居教育城区域经济，更能有效链接郑州南核心都市区、航空港区、中心城区新区以及新港产业集聚区，加强板块衔接，加快组团发展，加大地区竞争力。成为郑州都市区“六城十组团”重要板块以及新郑市和龙湖宜居教育城新的产业支撑和经济增长极。
“会议展览中心、商贸物流中心、仓储配送中心、CBD中心以及商务办公中心、生活配套和包括奥特莱斯商业配套都将陆续开建，这里将是一座能容纳数十万人的卫星城”，王鹏飞说。
这种看法也得到了郑州业界的认同。
郑州金源百荣商业管理有限公司总经理徐国珠说，一个批发市场集群，可以辐射周围3到5公里区域的经济发展。
而河南万客来实业有限公司董事长侯世安则告诉记者，177个批发市场外迁后，将带动附近的运输业、包装业、邮政、银行、深加工、服务业等，8年足以再造一个郑州卫星城。
升级与改变
随着郑州批发市场外迁工程的启动，华南城对郑州产业升级和城镇化中的推动力展现无遗。
数据显示，随着177个批发市场的外迁，郑州三环内将有2000亩左右土地被腾出，而这些集体用地一旦转变为国有建设用地，将为郑州城市的升级改造提供巨大的腾挪空间。
另外，旧的升级，也意味新的开建。
郑州市城乡规划局规划处副处长史向阳透露，按目前的设想，批发市场外迁后腾出的地块将用于适合中心城区的高端服务业的开发，并考虑中小学、电力设施、环卫设施、公园绿地等公用设施的配套建设，以缓解市中心公用设施短缺的问题。
“华南城带给当地的不仅仅是外迁，我们实际上是帮助当地实现综合商贸物流业市场升级换代，在迁的同时提升，达到整个提升河南商贸物流业的目的”，温国辉说。
不过，物理形态的建设只是华南城的第一步。
按照河南财经政法大学教授史璞的说法，一个市场外迁成功，并得以提升发展，不外乎5个因素，“空间位置要恰当，业态升级、功能完善，还要导入现代的市场经营模式与理念，原有商户不流失，交通便利。”
而在新型城镇化的大背景下，如何实现真正的产业转移和人的城镇化显得尤为重要。
在周其仁看来，城镇化首先是人口居住模式的变化，从乡村地区向城镇聚集。城镇化当然要有高楼大厦、地标建设、大型公共设施等，但前提是人和经济活动的积聚。重视物理外观的城镇化很容易造成一个现象，就是“土地城镇化”快于“人口城镇化”。
作为郑州最大的产业升级和城镇化项目，华南城正力图实现人的城镇化。而从人的角度，华南城最在意的是商户质量和周边村民生活品质的提升。
在温国辉看来，成功搬过去，只是市场保得住的一个因素。而繁荣的主要核心在于招商，在商户的质量、商户的经营重心转移等。
现实是，很多商户对华南城这座新城充满期待，这包括郑州市泉州商会常务副会长王文欣，他的另外一个身份是国内一家知名卫浴企业河南省的总代理。
王文欣说，泉州商会会员单位从最初的300多个发展到如今的1500多家，分布在服装、陶瓷、水产建筑、水暖建材、鞋业、石材、汽车配件、茶业以及房地产等各个行业。其中在水暖卫浴行业，会员品牌已达100余个，在郑州市场上具有不可动摇的地位。
王文欣自己的店开在郑州市南三环，主要是以做批发生意为主。在他看来，批发生意要想做大与物流有很大的关系，而这也目前最让他头疼的问题。
王文欣说，如果按照政府的规划，在不远的将来，原先的批发市场就进不大车了。“从总公司来的的车都是大型货车，每个都17米长。”因此，在旧的市场急需升级的大背景下，除了搬迁他别无选择。
事实上，王文欣很看好华南城的未来。几个月前，华南城建材市场首期开盘4栋楼，总共近40万平方米，以王文欣所在的泉州商会泉整体进驻一栋楼。
“这里靠近航空港，距离京广铁路货运站和京港澳等高速路出口也仅有25公里远。”王文欣坦言，此次外迁即是机遇又是挑战，虽然店面迁到市区以外，但是如果外地代理商要来，会比进市区至少要节省20分钟的车程。
而华南城新型的物流模式将为王文欣的生意带来不少便利，“我的库房都需要买保险，一年十来万，库房的租金也不低，现在三四十一平方，一年下来也得五六十万，还得有十来个人去管理这个仓库”。
“如果采用华南城的仓储和物流配送管理模式，那这一块的成本，将会节省很多”。王文欣说。
事实上，在郑州，类似于泉州商会以一个协会的力量整体进驻华南城的不在少数。
“我们谈了至少几十个商业协会，我们也在筛选，看各个协会实力，最重要的是看这些会员是不是真正的市场性商户，我们让各个商会提供名单和电话，我们去考察。”王鹏飞说。
当然，并不是所有人都能成为华南城的商铺拥有者和经营者。“一个商户想在华南城卖铺，必须提交营业执照，税务证材料，通过调查后才能获得购买资格”。
在温国辉看来，好的铺位不一定要卖给好的价钱，但一定要卖给好的商户，“能带来人气，带来投资力和影响力的商户。”
王鹏飞说，华南城在意的是后期的经营，我们围绕着怎么经营好一座城来做一系列前期工作，如果开始就谁都卖可能就是一座空城。
除了优质商户，华南城比较在意的群体是周边的村民。
“城镇化的内涵也并非简单的基础设施建设，其关键在于让农民变为真正的市民，并让他们数千年来依附于土地的传统生存模式转变为依靠现代化的工商业来创造财富。”温国辉说。
按照规划，郑州华南城建成后将增加5万多个创业机会、20多万个就业机会。
事实上，尽管仍在建设期，但目前的郑州华南城已经吸引了近千户农户安家入住，并解决了周边近百户村民的就业问题。
温国辉说，周边的村民没有文化、年纪稍大的可以到华南城做杂工，到食堂帮忙，而年轻的劳动力则可以做保安，做文员。在温国辉的想法里，华南城的产业升级也是和人口优化相结合的。“华南城的产业升级，也意味着就业人口的升级，比如周边的年轻人可以到华南城做高档文员，甚至是管理，如果能力暂时不够，也可以通过适当的方式培训再到华南城实现再就业”。
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