10月7日下午，仍在佛山享受国庆长假的谢天辉接到地产经纪的电话，说最近有个楼盘“很超值”，将于四天后开售，希望他来看看。
谢天辉的儿子明年要上小学，家里人一早决定去香港读国际学校，但香港楼价节节攀升，即使身家丰厚，谢天辉仍拿不定主意是买房还是租房。“听经纪说楼盘在西九龙豪宅区，发展商是新鸿基，开价也很保守，比同样条件的二手楼便宜30%，买回来自住或投资都很好。”谢天辉四天后如约来到香港，没想到的是，和他争夺“超值豪宅”的还有另外2000名投资者。
自香港政府为打压楼价而推出额外印花税“辣招”以来，买家等楼价回落，持币观望；卖家因利率极低，持货能力强，不愿大幅降价。两股势力拉锯下，物业成交持续低迷。
豪宅楼盘天玺的减价出售，让冰封的香港楼市重演千人“抢盘”的热闹场面。
但热闹的背后，是市场对楼价下调的期待，香港从2003年开始的十年大牛市或就此终结。
抢盘
即使长住佛山，谢天辉也听说过天玺：“香港最高的住宅嘛！”
早于2009年建成入伙，天玺两座高约270米（顶层为93层）的摩天大楼共有825个单位，发展商新鸿基囊中仍有约300个单位未出售。
相比动辄上亿的浅水湾和半山，西九龙是近年旧区改造后的新豪宅区。高耸入云的住宅遥望维多利亚港，全新大型商场和写字楼人气颇旺，在西九龙占据临海最佳位置的楼盘天玺，此次减价更引人关注。
旧盘新推，新鸿基首批推出60个单位。最贵的单位定价为6813万港元，约130平方米，即每平方米42万元人民币。而最便宜的单位作价也要1288万港元，实用面积40平方米，相当于每平方米25.8万元人民币。
千万元起价，听起来很夸张，但对比过周围楼价后，谢天辉觉得很划算。参考过去6个月的二手成交，天玺此次推盘定价比市价低一成。更重要的是，发展商新鸿基给予各种优惠回赠，其中占最大比重的印花税回赠达70%。以最贵的6813万港元单位计算，印花税补贴超过1000万港元（印花税为成交额的23.5%）。各项名目的优惠加起来，实际成交价比近期二手成交价低30%。
“一点都不贵，买来放租投资都好，所以这么多人抢。”谢天辉反复说，一边为着错失良机而可惜。
在等待摇号的四个小时中，近2000人的等待场面蔚为壮观。谢天辉回忆说，现场看到了好几个影视明星，又有人插队、嚷骂粗口，更有年迈者体力不支提前离场。因为疲累和焦急，文质彬彬的豪客们怨声载道，队伍由躁动变成混乱。最终，只有38名投资者如愿以偿买到天玺，谢天辉没摇到号，失望地返回佛山。
以价换量
豪宅减价引爆压抑的购买力，引发香港特区政府关注。
特首梁振英自去年7月履新至今，一直以平抑楼价为第一要务，推出包括“港人港地”、加强版额外印花税和海外买家印花税等措施。无奈供应少和利率低两个决定性因素不变，他上任至今15个月内楼价仍录得13%的升幅。
10月15日，梁振英表示，已关注到有新楼盘用减价来应对政府“辣招”，炒家和来自内地的买家随即重出市场，反映了一旦政府撤招或引致的后果。
“最近我们看到周末二手楼市成交创下四个月以来的新高，这显示了发展商或业主愿意随行就市，肯接受楼价不会只升不跌，成交就能再度活跃。”梁振英表示。他继而强调，政府平抑楼价的措施不会微调或撤销，即“辣招”不会“减辣”。
瑞信分析员Joyce Kwock回忆指，2006年5月，新鸿基亦带头减价售楼，将荃湾一楼盘降价30%，以求尽快卖出500个货尾单位。消息一出，投资者趋之若鹜，300个单位在开盘头两天便售空，新鸿基将剩下200个单位提价出售，最后实际售价仅比之前低不到20%。
Joyce Kwock指，现时情况和2006年有三大相似点，首先是项目所在的地区竞争激烈，同一时间有其他发展商也在推盘；其次是楼价正从近年的高位回落，市场观望气氛浓厚，无论是新盘还是二手市场成交都萎靡；另一点是，2006年时资金成本持续走高，房贷利率在2005年6月是3.3%，而一年后升至5.48%，市场充斥着对房贷利率持续攀升的恐惧。
“我们相信2006年（新鸿基减价售楼）对现时情况是很好的借鉴。”她总结称。换言之，只要发展商在定价上肯松口，以价换量，成交即可重新活跃，回流现金速度加快。
言犹在耳，天玺在首批单位火速沽清后，当晚就加价，最高幅度达18%。
终结点
“我们认为楼价今年已见顶，到年底横行，预计明年会跌，全年跌幅可达20%甚至25%。”美银美林大中华区房地产研究主管魏志鸿10月16日接受采访时说。
明年下跌20%，也是历经楼市多年起落大投资者的预测，包括仅次于李嘉诚的香港第二大富豪李兆基（亦为恒基地产主席），和香港最大地产中介连锁中原地产创办人施永青。李兆基呼吁大家“买楼不如买股票”，施永青则认为，支持香港楼价向好的要素已消失，逆水行舟不进则退，楼价跌是必然。
魏志鸿看跌楼价的依据有两个。首先，他将美国十年期国债孳息率和香港租金回报率的走势图摆在一起，发现二者走势基本吻合。在美联储加息预期逼近时，美国国债孳息率走高，债券价格下跌—同样的事情预计也会发生在香港楼市身上，租金回报走高，楼价下跌。
“另外，天玺只是个开始，相信未来大型楼盘都会减价促销，大家互相斗谁更优惠、谁更震撼，楼价就会下调。”魏志鸿指，地价最近有回落迹象，这会刺激发展商加速卖楼套现，回流现金去买便宜土地。
以价换量是发展商在逆风中的必备方案，市场更关心的是，豪宅争相减价，会不会引发楼市崩盘？魏志鸿指崩盘的触发点是金融危机或政治因素，跌幅又急又深，如97年亚洲金融危机和2008年金融海啸，但现时还看不到类似事件会发生。预计2014年下跌25%，其实只是跌回2011年底的水平。
中原城市领先指数以1997年7月为100点，逐周追踪楼价升跌，最新录得指数为119.83，即现时楼价较香港人记忆最深的疯狂1997年仍高了两成。指数自2003年触底起一路向上，大幅的调整仅出现在2008年。之后无论政府如何出招，楼价也未出现超过10%的跌幅。若如各家所言，2014年楼价调整25%，那回头来看，天玺打折促销，正是十年牛市的终结点。
（应采访对象要求，谢天辉为化名）
作者：李缘
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