据南方都市报。全国各大城市或早或晚地启动旧改，成本高、推进难、问题杂等成了通病。即便各地城市更新细则陆续出台，原业主和开发商，政府和前期的拆迁公司，还是在一片迷茫之中。
怎样的拆赔比算是合理？究竟政府在其中该扮演怎样的角色？究竟谁能在城市更新的过程中，充当沟通的桥梁？当9 9 %的业主都已经同意，最后1%该如何对待？对于有业主不愿更新，有古迹不能更新的单元，是否只有搁浅？日前，南都记者近日前往台北，专访了曾参与台北市更新自治条例拟定的财团法人都市更新研究发展基金会执行长丁致成。中国台湾由于城市更新起步较早，19 6 4年便在都市计划拟定中增列第5章“旧市区之改”，19 9 7年正式出台了《都市更新方案》，其间更吸收了日本和韩国的经验，被认为是目前最适宜内地学习的城市更新范本，进而成为深圳等地城市更新政策制订的重要参考方向。
这不是一次针对台湾城市更新各个环节的全面了解，只是通过对一个相对独立的权威研究机构的采访，对于台湾城市更新管中窥豹式的张望。尽管两地在土地权利、人口发展等多方面背景不同，但仍寄望于其中有建设性的部分，尤其是程序部分，可以给到深圳些许参考。
每一块地都规划好容积率，但有奖励、可移转
南方都市报：台湾城市更新后开发强度如何确定？
丁致成：深圳的法定图则就是台湾所说的细部计划，台湾绝对没开天窗这回事，每一块地都规划好容积率，都市更新也不能违背。由于1989年台北市才实施容积率，之前很多房屋容积率已经超过现行法定标准，所以在计算更新后容积率奖励上限时有两种方式，一种是最高增加50%，比如以前是3，更新后可到4.5。普遍来说，争取不到这么高，平均大概在30%左右。一般来说，越大的地块，更容易提供比较宽的人行步道和公共配套，另外也有规模奖励，超过3000平方米还有规模奖励，也越容易争取到更高的容积奖励。台湾一般的更新项目在2000多平方米而已，超过3000平方米的就是中大型，最大不过1公顷而已，在审议中的项目有2公顷的，但非常少见。
另一种是在原有建筑面积基础上再增加30%。同一个更新单元里，可能两种情况都适用，可以选择。这个还不包括最多能够接受40%的容积移转，更新后的容积率最高为之前的190%。
南都：除了容积奖励，还有什么奖励？
丁致成：除了容积奖励，对于城市更新项目，台湾还有税赋的减免优惠，详见下表：
南都：法定容积率又是怎样定下来的？
丁致成：二十几年前，台北法定容积的时候，是以将来台北市人口360万，每人20平方米为计，推算出总量做分配。这个总量被严格执行下去，现在要推翻这个数据几乎是不可能的。
台北市的规划是我在全世界见到的几乎最僵化的，在纽约我也曾经看过，容积从6直接提升到18，翻3倍，日本容积增加超过2倍也常见，但是台湾的都市计划界非常保守，都市更新背着城市规划界的骂名，指责都市更新破坏都市规划。
在城市更新中，我们发现还有另外一个隐形天花板，那就是容积率为10。曾经一个高雄的更新项目，原本已经是8.4的容积率，根据规定奖励后可以申请到12，但是当地审议会认为太高，最后定为9.99。所以我感觉到，城市更新项目容积率想超过10是不可思议的。即便是101大厦，因为占地大，主楼虽然很高，但是裙楼面积很大，整体容积率也只有6左右。
南都：这样的容积奖励，开发商动力如何？
丁致成：事实上容积率增加30%-50%对于开发商来说动力非常不够，很多老的小区没人改造。不过也好，天花设在那里，否则台北的都市更新就要被炒翻了，会变成一个大工地。
还有一可能，被指定为策略型待开发地区，容积率上限可以放宽为法定容积的2倍，或是原容积加上法定容积的50%。但是这个条款即将修改，应该不会继续执行下去了。
政府可以强拆，但总量不超过5户，占比低过5%
南都：深圳曾经一个小区进驻了两家开发商，后来政府叫停，台湾有这样的情况吗？
丁致成：台湾也一样。我曾见过一个小区有5个开发商进来，结果每家都签了百分之十几，都不过半，没办法主导，卡死了。现在做成功的案例，多是开发商彼此协调，我退出，或者合组一家新公司，政府不会介入。
南都：遇到不愿更新的怎么办？
丁致成：台湾叫更新单元，不是以社区而是以面积为单位，2000平方米或3000平方米为一个更新单元，很多变形虫的更新单元，就是因为有业主不同意，可以不参与，总面积合格，绕过去就行。
南都：政府会强拆吗？
丁致成：会有，但行政程序已经密不透风，该申诉已经申诉过，政府也已经知道，问题已经得到合理解决，这个时候强拆，政府有正当性去面对。不过，台北市政府也不愿大规模地强拆，必须要到5%以下，最多不能超过5户，实施者一定要自己解决大部分，剩下的极少数，政府可以帮忙。
南都：被强拆的业主，权利如何保障？
丁致成：只要原业主没有书面表达不愿意，就视为参与分配。更新实施者要替他代抽一户符合他权值的房屋，这就是强制分配。除非土地太小，一户都不到，才能够以现金补偿给他。台北规定最小房屋是40平方米，当他不足以分配到40平方米面积的时候，才可以用现金补偿给他。如果个人面积太小不能参与分配，还可以联合别人合并参与分配，不希望有人因此变得无家可归，只要提出诉求，权值差一点，政府还是希望给他一个优惠条件，让他有房可居。
南都：台湾城市更新一般要做多少年？
丁致成：从开始发起到完工交屋为止，顺利的话7- 8年，不顺的话，10年以上大有人在。日本六本木用了17-18年，11公顷面积，500多个权利人，台湾目前为止还没有这么大的规模。我遇到最难以想象的是3平方公尺有100多个土地所有权人，仅是梳理产权问题已经有想死的感觉。
对比反思
内地城市更新中缺位的组织
1.N G O组织：都市更新研究发展基金
财团法人都市更新研究发展基金是自然人法人，成立已有15年，捐赠者共有6家，但捐赠之后，基金会和捐赠者之间再无利益关系，如果将来基金会解散，所有资产收归政府，定位是推动城市更新的N G O。基金会主要功能是协助政府完善机制，操作过程中，由于N G O的独立立场，更容易了解政府和民间的需求，搭建沟通桥梁。
基金会提供咨询服务，比如民间主导的更新，业主不懂该怎么做，基金会将协助办理所有程序，帮业主分析该拥有哪些权利、怎样的补偿条件算合理，也会帮助引入开发商进场，是否同意业主自己决定。最终，基金会还是会回归到咨询顾问的角色。在政府主导项目中，会协助政府背标，背标之前，如果土地产权复杂，也会出面跟业主讨论。甚至政府在拟定规定时，研究调查以及政策的拟定，基金会将提供方案供政府参考。
2 .独立机构：专案小组和更新审议委员会
专案小组只有2-3位委员，长期跟踪一个案例。一般一个城市更新项目会先经过专案小组讨论，问题解决了70%-80%之后才拿到更新审议委员会的大会上讨论，大会设有旁听席。每个县市都会有自己的更新审议委员会。一般成员为21或23位的单数，每年委员会更替。人数过半才能开会，其中1/3为政府工作人员，其余2/3为各界专家学者，以便容纳不同领域的价值观。以台北为例，每周会有一次会议，每次讨论3-4个案例，没有固定薪水，领少许车马费，中午发盒饭，基本算是公益服务。如有项目核准了，但原业主不满意，提起诉讼时可能连委员一起告，所以也有人当了几年委员之后觉得吃力不讨好主动退出。由于是合议制，每人一句话会议就很冗长，审议一次不过的第二次再来，一个项目审议4-5次是常有的事。
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