近期，克而瑞研究中心邀请包括北京、上海、广州、杭州在内的6个重点城市机构召开电话调研会议，了解各地房地产市场的最新动向，其中价格上涨成为了会议中被提起最多的话题。随着2012年4月份调控大环境好转以来，市场大环境开始
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中房网指数连涨17个月，刚需项目受累去化率出现降低
2013年上半年房价上涨原因有以下三点：首先，从企业来看，市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，企业没有降价跑量的动力。其次，从供应方面来看，市场持续回暖使得企业库存逐渐减少，供应的暂时短缺使得市场偏向卖方市场，企业没有降价必要。最后，从需求来看，市场持续回暖增强了消费者信心，持观望态度的购房者逐渐入市，旺盛的需求也成为了高房价的推手。
受此影响，刚需项目的销售热度有所降低。对于刚需客群来说，对价格具有较高的敏感度，入市门槛高。根据288房价指数，重点城市房价已连涨17个月，房价不断高涨使得部分持观望态度的潜在刚需购房者退出房市。典型例子如本次参会的上海机构，从2012-2013年嘉定新城板块的典型刚需项目来分析，可发现从去年到今年，在房价飙升的同时，刚需性商品住宅的去化率有所下降，如去年典型项目绿地瑅香公馆成交均价为13939万元/平方米，单月去化率达到了93%，而今年嘉定新城板块的典型热销项目步阳御江金都由于价格的上涨，大大影响了项目的销售量，开盘单月去化率仅42%。
未来房价走势将先涨后稳，局部地区受政策影响中高档产品涨幅将有所放缓
从市场面来看，房价涨跌是受供求关系因素影响，而由于存量的持续减少，我们预计未来房价将先涨后稳。首先，房价短期内会持续上涨是因为存量已经逐月跌至历史最低水平，由于前几年土地供应过少，致使今年成交释放之后各城市存量水平直线下降，典型城市如本次参会的南京，消化周期已不足5.2个月，而北京也不足6.1个月。存量的持续减少，使得市场供应不能够跟上持续释放的市场需求。
但是，这种供不应求的态势在四季度和明年会有所改观，从而放缓房价的上涨势头：一方面，从企业的角度来看，今年上半年开始，各大企业纷纷加大新开工面积，典型企业如世茂，2013年上半年新开工面积甚至达去年同期的5.61倍之多；另一方面，从城市的角度来看，多数城市今年四季度开始将大幅增加商品住宅的供应量水平来缓解目前的供求矛盾，本次参会的上海机构同事在会中表示，上海将在10月推出26个全新项目，较9月增加44%。
除了市场因素外，在我们看来，政策面也是影响部分城市房价的另一大因素，由于完成房价控制目标的压力持续释放，尤其是部分一二线城市，中高端产品申请预售证入市受到一定影响，所以预计局部地区未来中高端产品房价上涨幅度较刚需产品小。
杭州市短期呈现供过于求，价格上涨压力相对偏低
绝大多数重点城市由于短期内的供应需求差，导致了未来三个月房价上涨压力徒增，但是也有例外，本次参会的杭州机构便是其中之一。2013年9月，杭州新建商品住宅成交面积76.53万方，供应面积却高达167.1万方，是成交面积的2倍以上，而像这样供过于求的情况在杭州已经持续了7个月之多。
之所以会产生这样的情况，一个非常重要的原因在于杭州开发商推盘方式的转变。类似龙湖、中海、万科这样的房企，近几个月来一次推盘动辄700套的已经连续出现了3、4次，大大颠覆了杭州城开发商此前小规模推盘的惯例。从市场反应来看，显然消费者还不能适应这种大规模性的推案节奏，成交量并没有随着出现大幅度增长，不少原定于9月底开盘的项目，由于蓄客不足纷纷把开盘日期延迟到10月。
在这样大规模的供应下，杭州的房价也出现了滞涨的情况，除去个别优势明显的项目（例如地铁沿线或者位于钱江新城等热门板块的项目）以外，70-80%的在售项目都采取了平开的价格策略。
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