该项目的入市，同时拉开了融绿平台四季度冲刺全年约150亿～160亿目标的序幕。据不完全统计，今年的最后几个月中，该公司将有超过10个项目同时在售。
值得注意的是，这些项目除了存量和在土地市场新斩获的项目外，还有收购的存量盘。一些市场人士担心，收购的楼盘可能影响绿城品质的整体风格。
融绿管理层回应称：“所购项目品质还是不错的，融绿会做更严格管控。同时，项目中存有大量廉价土地可供开发，既能保证项目整体质量，从经营角度也有益。”
地王入市
“从取得预售证到开放样板区之前，苏州桃花源已经有7个亿的认购额。”上海融创绿城控股有限公司执行总经理、苏州公司总经理李亚军透露。
这幅处于金鸡湖和独墅湖之间半岛上的地块，于2009年被宋卫平豪掷36亿夺下，楼板价高达2.8万元/平方米。绿城同期拍下离桃花源地块不远的苏州御园地块，单价也达到了2.1万元/平方米，面粉价大大高过周边面包价格。
融创在一年多前收购他们时，估计两个项目“能做平就很不容易”。不过苏州御园项目迄今已完成约三分之二的销售，单价在4万元左右。“不仅没有赔钱，还有一点毛利”。
孙宏斌称桃花源项目的成本在6万元/平方米，在一些融绿内部人士看来，这个项目的盈利空间应该高于御园项目，其最低定价达到7万元/平方米。
与御园系列等法式合院不同，桃花源定位为中式合院，在绿城的产品库中属于极其独特的一类。只是在类似杭州桃花源这种绿城“自留地”中有过定制化地营造。一些到访过杭州桃花源的资深人士认为，由于缺乏市场化的营造工艺和极其复杂的园林景观，即便在绿城内部也难以得到大面积复制。
融绿平台成立后明确的高周转战略似乎打破了这样的判断。“合作平台搭建到现在一年多一点的时间里，我们就完成了这个项目的打造，挺自豪的。”融创董事长孙宏斌在苏州桃花源项目开盘前夕对外表示，“看的人应该是挺震撼的，即使不挣钱，我也很高兴，这样的项目也就做这么一次。”
新平台并没有完全照搬宋卫平过去长期开发、精打细磨的节奏。由于合院产品在绿城产品线中经过多个项目的沉淀，形成较为成熟的模型，苏州桃花源将更大的精力用于“对苏州园林的还原和创新上”。
“如果要四年的话，就没法干了。这个行业当地价越来越贵，都是一次性付款的时候，你的项目拉到三四年，利息和成本太高了。”孙宏斌说。
10余盘冲刺
10月22日晚，上海玉兰花园二期臻园紧接着苏州桃花源亮相，3小时即宣告售罄，完成签约11.2亿元，成为名副其实的“夜光盘”。
“这个10月份非常值得期待。”孙宏斌说。融绿平台正处于全年新增供应的集中期。
今年孙宏斌给融绿平台定的指标是，占到全年融创集团销售比重的1/3。日前孙宏斌在苏州宣布“融创集团全年销售肯定超过500亿”，以此计算，融绿平台的销售目标约为150亿元。
2012年6月融绿成立后，接手了绿城在上海、苏南的9个存量项目，远期可售货值约560亿元，其中待售货值达到170亿元。合作平台成立后，融绿又拿下唐镇、森兰和五街坊三幅土地，收购了盛世滨江和香溢花城两个项目。
今年上半年实际完成销售额为45亿元，按照最新计划，融绿平台需要在下半年完成超过100亿元的销售任务。“按照目前的销售速度，融绿达到这个目标应无压力。”一位知情人士说。
下半年新增供应部分包括上海玫瑰园、上海玉兰花园臻园、苏州桃花源、无锡香樟园、上海森兰等项目，再加上下半年完成收购的两个项目，融绿至少有10个项目在四季度同时销售。
这些项目不乏苏州桃花源这类高成本、预售节点较紧的“硬骨头”。今年的销售目标能否达成，将成为融绿合作是否成功最大的试金石。
拓展新径
融绿平台成立一年后，拓展思路出现了一些新的变化，在其收购盛世滨江项目和香溢花城项目上可见端倪。其特点在于，收购标的均有现房。市场人士担心，这类项目的现房并非绿城嫡出，在绿城项目整体性上可能会打折扣。
据了解，在这类项目的收购上，融创和绿城的高层曾经有过讨论，收购论证最终达成一致的品质基础是：首先，标的本身质量本属上乘；其次，有大量待开发土地，仍能保证绿城品质的整体性。
按照绿城集团执行总经理、融绿公司董事长王虹斌给融绿平台的定位，发展运营中体现融创的战略，品质管控体现绿城的理念。收购这些项目，从商业的角度“很合算”。
“这两个项目利润空间挺大，达到30%以上的毛利率没有压力。”孙宏斌说。“盛世滨江付的土地款加税，折合楼板价2.5万元/平方米，后来地方政府回购了5万方，如果再卖出去，楼面价得7、8万元/平方米吧。”
据悉，盛世滨江项目已经于9月份开盘，孙宏斌曾针对坊间传言称“15万单价太低”。据网上房地产数据统计，该项目已取得预售证部分的定价区间为7万～20万元/平方米。
香溢花城项目，“从接触到今年8月签约，只花了两周时间”。按照王虹斌的估算，收购折合楼面地价不超过2万元/平方米。“如果能够在一手市场上拿到合适的地，自然最好，但是这个项目非常合算，在紧贴上海内环的位置，现在拿不到那么便宜的项目，何况还有19万方的土地可以开发。”
据统计，在收购前，香溢花城项目均价约4.2万元/平方米，而收购后10月份再开盘，均价已经达到4.7万元/平方米。“其实融绿并没有主动调价，只是项目本身顺应市场走势做的自然调整。”王虹斌说，“同时我们进来后，在景观园林方面有重新的规划和营造，绿城物业进来后甚至要贴本运营。”
中房信分析师薛建雄认为，通过对已有项目的收购，也有利于融绿现金流的迅速回笼，用以发展新的项目。
从产品线的角度，收购香溢花城项目似乎也预示着融绿的调整策略。据统计，目前融创在上海的项目平均单价在6万～7万元/平方米。“这个稍微偏高了一点，再往下拉一点，最好有单价3万、4万左右的产品。如果全都是10万左右的项目是有点危险了。”孙宏斌说。
“现在最便宜的项目都将近4万元的单价，单价十几万的针对的可能只对应1%～2%的客群，我们希望产品线更丰富一些，也有对应10%～20%客群的，甚至还有对应30%～40%的客群。”王虹斌说。
作者：陈哲
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