张雅楠/文 如果有这样一处住房摆在你面前：厨房、卫生间都是在楼道里大家共用，居室只是简单的一居或者两居，你一定会甩话这不过就是可以住人的大鸟笼；再看看另一种情形，两室一厅、厨卫齐全，只要招牌一换，它可以被称为公寓、花园住宅、70年产权住宅等等。
但事实上，茅于轼先生曾坦言，如果要想经济适用房真正让该得的人得到，上述第一种情形最具有可行性。
而上述第二种房产，毫无疑义地应该被称为具有资产属性的“商品房”。那么第一、二种类型之间，有没有可能出现第三种情形？
当下，被热议的“自住型商品房”正试图成为第三种类型。
10月23日，北京市住建委发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》明确，北京将面向全市具备购房资格的家庭提供自住型商品房，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。
也就是说，自住型商品房的价格被下调了20%—30%，相当于房价倒退回一两年前的水平。这种幅度的房价折让，不是在金融危机或者楼市崩盘的情况下出现，确实令人惊喜，北京此前用三四年时间进行的“限房价、竞地价”试验终于落地开花。
对达不到保障房申请标准的夹心层来说，这或是一个好消息。可以参考的案例是，中铁建2010年拿地，2011年以拿地承诺的1.25万元/平方米开盘，较周边商品房价格低约26%，价格优势非常明显，有这样一个先例，让人对自住型商品房有一分期待。
不过，盲目乐观还为时尚早。北京楼市紧张的供需关系使得能够享受这种福利的人数有限，同时，土地供给的两级分化又会加速房价跳涨。2009年~2012年，北京新建住宅成交分别是6万套，17.9万套、11.1万套、9.1 万套和12.3万套，平均每年12.6万套。北京市住建委消息称，2014年，自住型商品房的供应计划是5万套左右，不足12.6万套的一半。而北京的二手房成交总量是大于新房的，也就是说，这5万套自住型商品房供应，占不到全市全年住宅成交的1/4。
此外，满足条件的北京市户籍无房家庭以及经济适用房、限价房的轮候家庭可以优先购买自住型商品房，截至今年4月，北京市保障房轮候家庭尚有13万户没有解决，其中7万户为限价房轮候家庭。北京市承诺，这13万户家庭力争在未来两到三年内解决。这也会消化很大一部分自住型商品房的房源。
所以，自住型商品房看上确实很美，但是细算起来，真正能享受到这个优惠的普通购房者有限。超过3/4的购房者还是需要通过完全市场化的方式购买住房。此外，自住型商品房稳定房价的作用也并不乐观。
北京市政府明确，明年将在土地供应计划中单列自住型商品房用地，优先供地，确保供应。我们还是按照年均12.6万套的新房消化规模估算2014年的新房销售市场，5万套自住型商品房供应，意味着“限房价、竞地价”的土地供应大体上要占到总体土地供应的40%。
在给足了自住型商品房“面子”后，总该轮到给“地王”们一点空间了吧，不然那些面粉超过面包的农展馆、孙河的“天价土地”，出路奈何？这些先天富贵相的豪宅该卖多少平米，10万？20万？还是30万？居然有学者给出北京房价最高一平米将至80万，天晓得帝都的未来还用不用寸土寸金的“寸”来形容这里的土地和稀罕。
北京的房价从来都是非线性上涨的，高端项目的定价总能极大幅度拉升整个区域的定价,这就是所谓的价格传导上的“羊群效应”。一块不限价商品房土地拍出高价，二手房价格会应声上涨，身处大环境下的自住型商品房，即使定价低于同区位、同品质住宅的30%，也难逃北京房价整体上涨的大趋势。
综上所述，自住型商品房初衷美好，明年也确会给5万户家庭带来切实的优惠，如果每年加大供应甚至将经验向全国推广，会有更多的人受益，不过，在北京庞大的购房需求面前，对房价大势逆转不易。
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