中银国际：万科A 新开工有望超额完成

　　证券时报网（www.stcn.com）10月31日讯 中银国际近日发布万科A的研究报告称，2013年前3季度，万科实现营业收入634亿元，同比增长38%；净利润62亿元，同比增长21%；合每股收益0.56元；毛利率和净利率为32.1%与9.7%，分别较去年同期下降了5.2和1.3个百分点。3季度中，公 司实现净利润16亿元，同比增长18%，合每股收益0.15元，3季度单季的毛利率仅29.4%，较上半年的33.6%有所下滑。

　　房地产业务方面，结算面积580.6万平米，同比增长47.6%；结算收入621.9亿元，同比增长37.5%；结算均价10,711元/平米，同比下降7%，这主要源于降价以及结算区域下沉两方面因素所致。

　　尽管利润率同比下降，但公司净资产收益率有所上升。报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为9.31%，较去年同期提高0.03个百分点，这主要是源自于装修房占比的进一步提升。

　　公司总体毛利率和净利率均有所下滑是因为：（1）地产结算均价同比下降7%，这源于前期降价货源的结算以及区域结算结构的下沉所致，但目前已售未结算均价11,099元/平米，已略高于前3季度的结算均价10,711元/平米，表明毛利率接近底部，后续将持平或者回升；（2）装修房比例进一步提高，装修房占比由去年的80%进一步提高到90%，因此部分造成了公司毛利率下降、净资产收益率上升的情况，但由于后续装修房占比将稳定在90%左右，因此对于毛利率的进一步负面影响极为有限。

　　万科得益于大量新推盘以及刚需产品较高的去化率，3季度中销售逐月走高，按照目前的销售速度以及后续的推盘节奏，公司全年销售有望超过年初1,700亿元的预测，同比增长超20%；拿地方面，公司近期尤为积极，区域集中在一二线城市，但拿地价格仍然控制地较为合理，远期利润侵蚀风险较小；长期来看，公司作为快周转的行业龙头，后续在集中度提升大潮中仍有广阔的增长前景。此外，在行业于13-14年中仍将经历消化11-12年低毛利率货源的过程中，由于公司前期降价影响较少以及项目结算节奏较快，公司的毛利率或将早于行业回升。维持公司2013-14年业绩预期分别为1.43元和1.75元，维持对公司A、B股的买入评级。

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