CRIC研究中心分析师/李莹
上周，央行深圳分行正式在官网发布《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》（下称"《通知》"），对差别化住房信贷政策作出调整，其中深圳二套房首付将从六成提至七成，于11月6日起正式执行，首套房仍维持三成首付不变。
深八条具体政策落地，旨在实现房价控制目标
10月11日，深圳针对持续上涨的房价，房地产宏观调控领导小组联席会议公布了稳定房价的八项措施，涉及土地供应、银行信贷、安居房和保障房建设、商品房预售等多个方面，其中第三条是"加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率"。而时隔二十几天，深圳提出的二套房首付比例提高，应该可以看做是深八条的具体落地政策，不过深八条中的利率并未有调整。
在接近年底这个时点，深圳略有收紧政策面，很可能是为了全年房价控制目标的达成。据国家统计局公布的70个大中城市房价数据，深圳新建商品住宅价格同比涨幅从1月的3.3%不断提升，至今年9月已高达20.1%。而深圳在年初提出的商品住房价格涨幅控制目标是低于人均可支配收入的实际增长速度，去年这一数值为8.6%。如果在未来两月还不采取一定措施对当前飞速上涨的房价加以遏制，该市的调控目标恐难实现，所以深圳近期出台了相应举措，无论最终房价目标实现与否，都是对中央层面的一个交代。
改善投机需求将下降，对房地产市场中长期影响微弱
深圳二套房首付比例从六成提高至七成，对于改善型住房市场还是有一定冲击的，尤其是300-500万总价区段的房源成交量可能会因而回落。房屋首付比例提高10%，那么首付也相应提高了30-50万，对改善型或投机型购房群体的资金要求提高，这部分购房者可能会选择暂时不买房，或者转而购买中小户型，而非大户型产品。
我们认为，总体来看，深圳的此项新举措更多会对购房者的情绪以及预期产生一定的引导作用，对市场高热度形成短期内小幅降温的效果，但中长期影响甚微。经过近几年的宏观调控，高总价住宅以及二套房的成交量在整个市场中的占比已经不高了，同时，这类产品的潜在客户申请二套房贷款的比例也较低，因而本政策可能会小幅缩减这类住宅的购买需求，但占市场大半的刚性需求以及购买力并不受直接冲击，对深圳房地产市场影响不会太大。
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