【财经网专稿】记者 王熙喜
11月4日，克尔瑞(CRIC.Nasdaq)研究中心总监薛建雄对记者表示，房产税征收和集体土地转让都不是一蹴而就的，需要一定的时间和条件。
上海等一线城市的情况相似，主要投资回报高、租金回报高，很多人有房子舍不得卖。买了新城的房子几年不住。所以上海对所有增量房征房产税，促使有多套房的人，出售掉多套老房源改善，同时周边新城更多的房子早点入住或出租。
重庆除了增量，还对高端存量征税。原因是，二线及以下城市高档房装修成本动辄15-30万元，房屋租金相对太低，导致高档房空置太厉害。所以要早点对高端存量征收房产税。
三四线城市应该是低税、全民征收，因为其供过于求，这还有待未来继续探索。而上海对新房征税，比如说10年之后，慢慢的也就转成对所有（包括存量）征税了。
另外，只要房产销售形势好转，国家有可能将房屋的销售向现房、准现房过渡，开发商要承担2-3年的资金成本，他们承担不起，于是采取分步向购房者收取定金，出图纸一直到交房，虽然有可能购房者已交了70%的定金，但是不满意可以退还，不像现在购房者是不能退房的。这样，房产商就要力争房产质量，让消费者满意。届时，政府监管压力和征税就可大幅降低。
国有土地和集体土地的改革，不可能是颠覆性的。只能是说建立土地流转中心，占用一亩农地，其它地方拿一亩建设用地还回。为了土地能够集中大片给中粮之类的大农业集团做规模开发，还需要在集体之间进行土地流转，让一些不愿把自有土地租出的农民，能够换到其它更有利合适的地方继续使用农地。因为，国有土地和集体土地是在目前保障国家稳定的基本国策，“在没有全面建立国家社会基本保障网的基础下，不可能一下子改变，一步跨到土地私有制”，薛建雄表示。巴西、印度、阿根廷在首都周边聚集了大量无地农民组成的贫民窟，要杜绝这一现象，就首先要建立全民保障。
小产权房的改革，也需要跟土地流转挂沟。小产权房占用的农地或农民宅基地，需要用同等的城市建设用地做交换或对等农民城市化，才能将原来的小产权房转成城市大产权房。
实际上，在近几年大城市的人口社会保障城市化，比土地城市化速度快。中小城市的土地城市化比人口社会保障城市化快。这在大小城市之间也出现了一定的矛盾，在国家层面也应该重新审示，调整大、小城市的城市建设用地与集体土地指标。给社保先进的城市更多城市建设用地。
对于3600套保障房建设，薛建雄表示，40%是棚户区改建，还有2000万套，5年建设，每年也就400万套，分摊到各省市，数量有限。对于保障房政策，薛建雄表示，大城市居住问题最大的是外地刚毕业前5年的大学生。征对这部分人群应该推出20-30平米的蚂蚁工房。待他们毕业5-10年后，再推出成套住宅，即较低端的公租房。再往后向他们推出经适房，即共有产权房(商品房)。而目前的保障房多是征对35岁以上，有一定经济实力的人，所以造成大量保障房闲置。
（证券市场周刊供稿）
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