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本报记者 张晓玲 深圳报道
万科宣布入股徽商银行并将成为第一大股东，是否意味着其回归多元化？万科的回答是，要做社区金融，并称已在构建新的社区生态服务系统。如同花样年一样，万科想要分享现实世界社区消费和金融的“大蛋糕”。更深层次的逻辑则是，万科正在构建新
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万科的价值需要重估。资产规模已是A股“大象”的万科，似乎正在向“恐龙”级别靠拢。
多元化争议
逾30亿港元入股徽商银行，是万科上市以来在房地产主业之外的最大一笔投资。
万科在1993年便确立了住宅专业化道路，花了大约4年时间，剥离了诸如怡宝矿泉水、万佳超市等还在赚钱的业务，专心做高周转的住宅开发。这一战略帮助万科实现了超高速增长，成长为全国乃至全世界规模最大的住宅开发商。
2011年，万科开始重构商业地产蓝图，并陆续开发了社区食堂、菜市场等新业务。但成为徽商银行未来的大股东，则意味着万科前所未有的产业方向选择。
万科董秘谭华杰解释，相对于万科过千亿的年销售规模，此次参股徽商银行的投资规模不大，但可望发挥协同效应，帮助公司率先向客户提供国内领先的社区金融服务，提升公司在全面居住服务方面的竞争力。
万科总裁郁亮在内部邮件中称，投资徽商银行是在打造万科的社区生态服务系统。他此前曾多次强调，万科做商业也是为了更好地做住宅业务，以社区商业为主；长期来看，住宅开发仍是万科的主营业务，不会改变。
万科的社区金融怎么做？基于万科庞大及潜在增长的业主数据，它被一些投资者冠上了“线下淘宝”的概念。万科目前管理着362个社区、40万住户、约300万的社区人口，未来5年将可能增加到500-600个社区，100万住户，约800万的人口规模。
万科内部会议记录显示，万科的合作对象包括8000家建材供应商及承包商，其中5000家为中小企业，这些企业进行融资时需要万科的支持，万科可以向银行推荐他们或提供其他可能的融资。
根据花样年集团总裁潘军的估算，以每人每月在社区范围内消费1000元为基数，未来社区消费将产生数以万亿计的潜在市场，而作为“线下淘宝”从中收取3%-5%的佣金，将为开发商社区增值服务带来不菲的收入。
此外，基于社区用户信用和资产数据库，万科还能做的业务包括小额信贷、保险理财等。
打破“天花板”
如果坚守主业做住宅，对万科来说，将面临这一市场增长的天花板。
郁亮对此并不回避。在今年5月底的西安媒体交流会上，他对记者说，中国住宅市场每年销售1000万套住宅，不可能永远保持这样的增长速度；万科年销售额达到万亿不太可能，这是规模增长的极限。
就股东回报率而言，2008年以来，房地产行业的ROE（净资产收益率）不断提升，截至2012年底，房地产行业ROE水平已达到顶峰，万科的ROE当年也创下历史新高。但2009年以来，房地产行业的ROA（资产收益率）逐渐下行。这说明ROE的主要提升动力来自于债务的扩张，目前A股上市的房企资产负债率已达到1998年以来的最高水平。
在企业负债率不可能无限上升的前提下，如何打破增长的天花板？
诺亚财富分析师连凯认为，2010年以来万科的一系列动作，如进军海外、收购南联地产、启动B转H等，与其说是迫于融资的压力，不如说是拓展“第二曲线”。在传统的价值链中，项目的获取能力是关键；但是现在和未来，前期的调研、产品设计，后期的物业管理、牢牢地抓住客户才是真正的价值创造。
其中的核心又是金融设计、投融资安排，也就是王石所说的“几千亿的融资平台”，万科早已未雨绸缪，从战略上拓展自己的空间，试图打破原有的行业极限。万科这两年开始提出“城市配套服务商”的新定位，并构建新的符合这一开发模式的投融资模式。动机即源出于此。
兰德咨询总裁宋延庆也认同，未来万科可能面临净利润及净资产收益率（ROE）压力。进入金融领域，是万科为应对房地产市场的可能性萎缩所采取的战略预案之一。他预测，2018年前后，中国楼市很有可能从增量市场转为存量市场，销售面积将出现历史性拐点，步入平缓和下滑期。而且，未来5年内，绝不排除楼市深度调整的可能性。
宋延庆说，在拓展了新的利润空间后，即使今后万科销售额出现负增长，只要净利润不下滑，就能给股东交代得过去。
万科的未来：铁狮门or凯德？
在连凯看来，万科正在借鉴美国铁狮门“地产运营公司—到服务公司—再到投资公司”的发展路径。郁亮称，铁狮门是万科海外学习对象之一，万科与铁狮门在美国合作开发的房地产项目已在实质运作中。
根据独立房地产金融学者杜丽虹的研究，铁狮门将地产与金融结合，奉行纵向一体化的铁狮门利用地产基金模式，以不到5%的资本投入，通过提取地产开发链条各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益的分配（即业绩提成），最高时曾分享了地产项目40%以上的收益。
这为万科再造产业链提供了很大的想象空间。目前万科已建成和在建的商业地产约700万平方米，且规模还在不断地增加，随着国内金融体制改革，存在分拆成Reits上市的可能；此外，未来还可能发行资产证券化产品、私募房地产基金产品等。
但铁狮门模式存在的问题是，由于过分重视项目的潜在升值收益，导致其在2008年的金融危机中由于流动性紧缩而严重受创。相较而言，新加坡凯德模式对于万科和国内开发商来说，更为稳妥。
杜丽虹指出，凯德的地产基金模式，其管理协议中关于业绩提成的约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总收益的提成，也就是说只有当物业升值真实表现为租金的提升时，管理团队的收入才会上升。这影响到为其输送资产的私募地产基金，也必然把重心放在孵化过程中租金回报的提升上，从而减少整个资产链的泡沫化程度。
不过，上述“前期孵化基金+地产开发+Reits”的商业路径，对于万科或者其他国内开发商来说，还很漫长。
进入金融领域后，万科会不会发展成一个投资公司？“未来也许规模不会再增长，但结构会优化，利润会增加，万科团队将有新的挑战。我们的目标非常明确，不会去做投资公司，永远致力于实业。”郁亮称。
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