万通转型进入尴尬期 前三季度营收降36%

　　前三季度营收降36%，万通转型冯仑进入尴尬期

　　有内部“反省会”传统的万通已意识到前些年转型商业用力过猛，开始重新在住宅发力

　　理财周报房地产实验室研究员 王岚清/文

　　近日，万通地产公布第三季度报告显示，前三季该公司经营活动产生的现金流量净额为-2

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　　在不少房企前三季度提前完成全年业绩目标的大环境下，这一数字显得刺眼。而且，这已不是万通地产营收首次出现下滑。根据万通2012年年报显示，其全年总营业收入为40.71亿元，较2011年减少15.52%。

　　对此，本报记者联系到万通地产品牌与公关部相关负责人，了解公司内部对待近期业绩持续不振如何应对。截至发稿前，仍未得到回复。

　　重新发力住宅

　　一位不愿具名的证券分析师告诉记者，近年万通转型轻资产模式，将大部分精力投入各地万通中心，住宅方面市场占有率逐渐萎缩，影响到业绩数字。

　　“现在万通几乎没有新开盘的(住宅)项目，基本都是卖了两年的尾盘，但是住宅这一块对这一类谋求所谓转型的房企仍然是很重要，突然减少这方面收入，对业绩的影响很大。所以，今年它(万通)又开始在北京等地拿一些住宅用地。”

　　的确，相比前些年的毫无动作，今年万通共三次出手拿地，态度转变明显。今年8月份，万通通过旗下子公司以6.88亿元获得怀柔区地块的使用权，这也是2010年后万通地产首次在北京土地市场有所斩获。

　　早前的5月28日，万通地产公告称，以31161.24万元的交易对价受让中新天津生态城南部片区19号地块的国有土地使用权。

　　据了解，该地块用途为城镇住宅用地，容积率0.8，土地面积为12.98万平方米。万通地产表示，本次交易将增加公司土地储备，有利于推进公司住宅业务的发展。

　　就在第二天，万通又以7.63亿元获得了位于杭州市余杭区一商住用地，总用地面积36275平方米，其中地上建设用地面积83432.5平方米。

　　上述第三季度报告也指出，正是由于这三次购置土地的支付出让金增加，导致本期内万通经营活动产生的现金流量净额为负，大幅下降144.12%。

　　万通地产董事长许立近期曾表示，在近40亿元的净资产中，将有20亿左右投资于住宅，年内的多次拿地将体现在来年业绩的增长上。

　　可见，有着内部“反省会”传统的万通已经意识到前些年转型商业用力过猛，开始重新发力住宅。“这也是当前不少转型房企的代表性处境，打着轻资产的旗号，短期内却仍旧无法摆脱住宅销售占据大头的现实。”上述分析师如是说。

　　股权基金运作难解现金流

　　目前万通地产在北京、天津、杭州、上海都已拥有万通中心。对于这些商业项目，万通总经理云大俊多次对外表示，“已采用创新的基金模式，逐渐把投入在商用物业领域的资金收回来。”

　　以位于北京CBD核心区中服Z3项目为例，万通通过股权基金运作的模式募集13.2亿元的资金，不仅收回拿地成本，亦可享受地块将来的部分权益。据悉，该项目在将来的年收益率可达到12.57%-20.09%。

　　不过，据上述分析师提供的一份研究报告显示，这种转向细水长流式的回笼资金方式长期导致万通经营现金流的回落。

　　“在已经成熟的轻资产型公司，他们采取的模式是能够有效降低公司的资产负债率和现金流压力的。但目前，这种回笼资金的方式跟住宅方面销售回款比，跟动辄10亿元的拿地代价相比就显得杯水车薪。”

　　尽管如此，在轻资产转型这条路上，万通地产的确是走在内房企前列。用力过猛也好，有先见之明也罢，外界的议论正确与否都取决于万通能否度过尴尬期，真正走上美国式的轻资产道路。