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本报记者 卜凡 深圳报道
备受外界关注的广东省深圳市南布社区土地整备终于要驶入快车道。
10月29日，该社区《“整村统筹”土地整备专项规划（草案）》结束了30天的公示期。“在对收集的修改意见进行处理之后，我们希望推动整体方案在年内获市政府批准。”深圳市坪山新区土地整备中心副主任黄坤赤告诉《21世纪经济报道》记者。
2012年年中，深圳按照国土资源部批复，启动土地管理制度改革综合试点，拉开第三次土改序幕。
试点方案中“推进原农村土地确权”的字眼曾为深圳海量“小产权房”转正打开想象空间。但一年多过去，深圳市层面并未有更进一步明确的操作指引。
然而，距深圳市中心50公里远、小小的南布社区正在探索以“整村统筹”模式步入二次开发。
如果一切顺利，完成了“整村统筹”之后的南布社区居民将拥有相应的“红本”房产，而社区股份公司也将拥有更高价值且可以完全流通的高档物业。
一揽子解决历史遗留问题
快的话一两年后，南布社区155户居民就将告别目前独门独栋、穿插于“握手巷”的私宅，住进统一修建的花园社区。
与全国其他城乡结合部推行的城镇化不同，南布的居民此番并不是“洗脚上楼”。早在20多年前，南布村集体就将不少田地盖成厂房，招来“三来一补”等企业。村民随后也扔下锄头，拆掉自己宅基地上的老屋，建起了五、六层高的私宅，除了一小部分面积自住外，其他分割成小套间，出租给外来务工者。
现在，社区里的“80后”们还记得一些小时候去河边放牛的情形，“90后”们则集体没有了农耕记忆，尽管他们出生时都还是农村户口。
一句话说，尽管明显有违土地使用法规，坪山河北岸这个曾经稻田环绕的岭南山村与深圳其他数以百计的村子一样，早已彻底完成了形式上的城镇化。
村民们真正成为“城里人”则是在2004年。当年深圳通过将村、镇改为社区、街道，给予村民城市户口并交纳养老医疗保险等方式，成为全国第一个彻底消灭“农民”的城市。
此后，深圳将辖区内所有土地名义上收归国有。
南布社区居民黄日新（化名）回忆说，他家现在的房子就建于2003年前后。“当时书记跟我说，你要是现在不建，以后可能都建不了了。”
于是，黄日新家找银行贷款30万，在约90平米的宅基地上建起了6层楼。除了自住面积之外，其他部分被隔出30套小房间，每月可以收到6000多元的租金，几乎是他在社区工作站做保安收入的三倍多。
虽然2004年之后，南布社区新建的房子不多，但实际上此前村集体建的一些厂房，以及村民的私宅用地，并没有被“国有化”。这些物业要么拿了“绿本”（不能上市交易），要么干脆就是“无证”状态。
实际上，由于还没有履行转地手续、土地补偿与青苗等附着物补偿没有到位，还有大量建设用地或非建设用地实际掌握在原村集体经济组织手上。
动辄激发市场热议的、被深圳市民购买的海量“小产权房”大多是由社区股份公司与中小型房地产开发商合作盖起的成片统建楼。
但在深圳官方语境中，因为理论上深圳土地已经被全部国有化了，这类物业不叫“小产权房”，而被称为“历史遗留获新增违法建筑”。
对城市管理者而言，这类作为居住用途的统建楼最大的问题是缺乏规划，许多公共配套设施无法跟上。且很多楼间距非常小，存在消防隐患。
而其他掌握在村集体手上的工业用地也有利用效率低下的问题。这对深圳狭小的地域面积来说，是巨大的浪费。
“整村统筹”就是在这样的背景下提出来的。据深圳市规划和国土资源委员会深圳坪山管理局介绍，这一模式是以原行政村为单元，扣除已征转补偿国有用地，在剩余未征转补偿原农村集体土地范围内，综合运用土地、规划和资金手段，由政府主导、社区实施、居民参与，按新型城市化相关要求，实现社区与城市的跨越性发展的土地整备模式。
“我们希望经过这样的统筹规划之后，再也不要有农村集体和政府在土地使用中有扯不清的事儿了。”坪山管理局一位多年从事土地利用管理人士告诉《21世纪经济报道》记者。
土地整备核心是让利于民
按照前文中提到的南布社区土地“整村统筹”土地整备专项规划，本次土地整备范围为南布社区实际掌握的土地，面积约28.48公顷，其中，现状建成区面积22.37公顷，空地6.11公顷。
本次土地整备后移交政府用地面积为11.18公顷，社区留用地面积为17.30公顷。从图纸上看，政府拿走的这11.18公顷用地中，不仅要用来做市政道路、公共文体设施、绿地等，还要配套建设一所学校。
社区留用地被划分成了7个地块，2块商业、办公用地，5块居住用地。这些用地将全部变为国有土地，社区股份公司按规定缴纳地价之后，就以协议出让的方式取得土地使用权。
记者从坪山管理局获得的一份材料显示，这些土地除了承担原村民的居住安置之外，可以由股份公司自行或者合作经营产业项目，也可以开发房地产，甚至可以直接卖掉变现。
而目前，当地政府为这一模式定的地价也非常优惠。“一个是参照城市更新按容积率分段计收，另一个参照已有政策统一计收基准地价的10%。”
很明显，经过整备之后，绝大多数土地增值潜力都被留在了社区。
对于社区而言，这也就意味着，集体资产获得巨大增值潜力，同时为社区产业调整升级提供了跨越式发展的机会；对于小业主和权利人来说，则可以让土地房屋权益得到明晰的产权确认。
南布社区工作人员黄马城告诉记者，现在社区股份公司的厂房每平米每月租金只有8元，以后建成商业之后，租金可能翻好几倍。
此外，黄马城认为，除了物业出租，股份公司也可以自己开办一些实业，创造收入的同时，也解决居民的就业问题。
坪山管理局认为，在这种模式下，对政府来说，虽然给出了土地未来的增值潜力，但相对传统的征地拆迁单一模式，还是经济许多。
何况这不仅仅是一个简单的经济问题。通过整村统筹土地整备，一来实现区域内土地的根本确权，二来通过土地资源的整合与优化，提高集约利用水平，同时也因为理清了土地利益关系，也为城市市政公共设施的规划和建设奠定基础。更重要的是，这种方式也可以回收一定数量的经营性土地或产业用地。
可以说这是一个多方共赢的局面。
值得一提的是，社区规划，很大程度上体现了社区意愿。此次公示的土地整备项目专项规划就是股份公司以77万的价格招标了一间专业城市设计公司，按照社区意愿及规划部门的要求形成的。
此外，为了更好地与政府就返还用地数量及容积率等方面进行谈判，股份公司还用300万招标了一家知名的地产咨询公司作为顾问。
“虽然这些费用都是政府出的，但是设计单位和顾问机构都是我们自己定的。”黄马城告诉《21世纪经济报道》记者。
如果今年年底，南布社区的总体规划能够获批，接下来，就要进入与村民谈拆迁补偿的阶段了。
在整村统筹的模式下，这部分工作被完全交给了社区股份公司。如何在社区内部分配利益，协调分歧是其中的关键。
记者近日在社区走访发现，这部分工作难度不小。一来许多居民只是听说社区可能要拆迁改造，但并不明白整村统筹之后的利益究竟在哪里，相反他们非常担心的是土地被通过这种方式一次性买断之后，将失去稳定收入来源。
对他们而言，普遍受教育程度不高，且已经习惯了做“包租公”、“包租婆”。
“我可能要做钉子户。”11月4日下午，社区居民王女士一边在择菜一边告诉《21世纪经济报道》记者。她多年来一直申请在股份公司或者居委会找份工作，但一直未能如愿。
而另一位村里的困难户黄先生也表示要听听社区怎么跟他谈。由于是上门女婿，他们一家现在一家三口只有两层楼，每层30平米，一楼用来开间杂货店维持生活，二楼自住。因为住房面积狭小，他与村里也曾有过颇多龃龉。
南布社区南否华丽转身，处理好内部利益分配，或才是真正的考验。（孙小林）
作者：卜凡
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