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第一梯队国企争霸:保利高杠杆,中海高利润率紧追

来源:理财周报
  经过了房地产行业竞争格局不断被洗牌,房地产公司规模不断更迭的2007年到2010年,近两年来,这种行业内的竞争格局终于略有稳定。

  除了破五百亿的公司纷纷提出闯千亿的计划,刚上市的公司一一走向破百的第一道门槛之外,持续在900亿合约销售额浮动的地产公司们,也 开始整装待发,谋划新的整合和突破。

  回顾2012年至今,签约销售规模位居地产类上市公司中前三甲位置的,几乎稳定在了万科集团、保利地产、中国海外发展三家公司之间。除却始终坚持全国大规模布局、聚焦刚需首置的万科集团属于民营企业之外,另外两家均为国资背景。

  只是细细观察可以发现,保利地产和中海外发展这两家公司在近两年的销售业绩始终难分伯仲,难免存在你追我赶的竞争关系。

  在今年中期和第三季度,中国海外发展的签约销售额甚至一度超越保利地产。此外,一则中建系拟整合旗下地产业务的公告亦掀起了市场对于中海外的更多期待,而保利逐渐调整的债务水平也似乎放缓了其高杠杆的现状。

  有研究认为,或许保利在向更加稳健的风格行进;也有业内人士认为,中海外在郝建民接任董事会主席之后,或许会更加积极。

  目前而言,保利与中海外在运营过程中出现差别的根源,一部分是二者面对的资本市场环境不同,另外则是二者储备落子的差距。

  前三季度保利积极略地,中海谨慎

  众所周知,保利和中海外在运营理念上最大的差别就是,保利一直追求高周转,甚至不惜财务的高杠杆表现;而中海则更求稳健,产品品质相对更高。

  在此前的业绩会上,保利地产高管已经公开表示,“要在未来的几年里保持20%-30%的增长速度”。

  有港资券商分析师告诉记者,中海外的增长速度一直定在30%的水平,前任董事会主席孔庆平一直强调的,“向市场百分之百能达到承诺”,则尽显公司整体风格。

  当然,保持增长的根源在于土地储备。

  据山西证券研究报告统计,截至今年9月末,保利地产共获得土地约46幅,平均楼面地价3109元/平方米,权益建筑面积共1296.03万平方米,共耗资404.69亿元人民币。

  在保利今年前三季度为土地储备扩容的区域中,以一、二线城市为主,除却上述以及省会城市,其在三线城市共拿地7幅,包括遂宁、佛山、清远、丹东等地。“从去年以来,保利在三四线城市的拿地就一直在收缩了。”克而瑞房产信息集团分析师沈晓玲表示。

  上述分析师表示,相对而言,保利地产注重高周转,在土地储备中,114平方米以下的刚需类产品占据其总储备约八成;而中海地产比较偏向产品品质,刚需类产品约占六七成。

  从销售均价而言,有研究机构统计,保利地产平均约1.1万元,中海外约为1.5万元。

  中海地产在此前发布的业绩回顾中显示,截至今年第三季度末,其共获取土地16幅。由于此前与主要联营公司中海宏洋规划的战略分工,中海外发展的储备全部位于一二线城市。上述新增储备共计可开发楼面面积约494万平方米。仅为前述保利地产权益建筑面积的约38%。

  而截至今年上半年,中海亦在香港以约35.68亿元新增两块土地。据其公告介绍,“集团上半年在国内拿到8块土地,其中有6宗土地是以竞拍底价吸纳。”

  前述资料显示,中海外发展在报告期内,在香港地区的土地储备占总储备的2%。

  “所以他们经常根据市场行情的不同,调整他们在内地和在香港的项目出售情况。”某长期跟踪该公司的分析师补充解释道,“如果内地市场不太好,就主要推高在香港的楼盘。这样他们的销售增长比率就会一直是正向上升的。”

  保利首尝港股平台发债,中海连发3长期债

  中国海外发展的高利润率一直被视为行业标杆,甚至一度被万科作为公司治理层面的对标公司;而保利地产则一直积极扩张,紧握高杠杆的手杖辅助前行。

  如果说,在如今上市地产公司三大巨头中,融资成本相对较高者非万科莫属,这两家国资地产公司则亦在探寻新的融资渠道、勉力扩张。

  由于身处A股融资尚未完全开闸的市场环境下,保利地产并不拥有如中国海外发展一样,较为顺畅的海外发债融资通道。凭借国资委作为大股东的背景,其主要的融资优势在于能够获得成本较为低廉的国内银行开发贷款。

  而在今年8月份,保利通过其在香港地区的全资子公司恒利置业提供担保,首次尝试发行利息率4.5%的5亿美元海外债。但根据深圳某券商分析师跟踪表示,此前“其实保利并没有太打算通过保利置业这个平台融资的,所以这个平台对保利的海外融资贡献并不大”。

  虽然如业内一致认为一般,保利地产“在国内并不缺钱”,融资成本也很低,但其一直以来的高杠杆却是不可忽视的一大特点。

  根据理财周报记者初步计算,截至今年第三季度,保利地产的净负债率约103%,远高于行业平均水平70%;而根据花旗环球金融的分析表示,中海外的净负债率水平位于25%-30%之间。

  今年11月2日,中国海外发展有限公司连续发行了2018年到期票息为3.375%的5亿美元债券,票息为5.375%2023年到期的5亿美元债券,以及票息为6.375%2043年到期的5亿美元高级无担保债券。

  配合上述发债规模的,是在今年中期,时任董事会主席孔庆平的卸任。有业内分析人士认为,相对而言,接任者郝建明更加擅长成本控制和国际资本运作,或许会在将来为中海带来稳健中可窥积极的气息。

  主业之外的竞争路径

  在中海集团和保利集团麾下,除了中国海外发展和保利地产两大国企巨头之外,其还各自拥有一家规模中等的海外上市公司。

  不同的是,中国海外宏洋与中国海外发展属同一位董事会主席监管,两家公司的分工和布局相对清晰;而保利地产和保利置业,更多可以理解为兄弟关系,双方相对独立,业务以及管理层人员并无交集。

  从规模上而言,保利置业远比中国海外宏洋拥有更丰富的运营经验,布局和运营比宏洋相对更加不受局限。根据国际评级机构惠誉于本月发布的评级报告提到,“自2010年以来,中国海外已向中国海外宏洋输送了超过142位专业人员,以加强后者的运营和执行能力。”

  而在住宅产品的主业之外,保利和中海亦均有涉及商业地产业务,只是相较而言,保利在持有物业层面早于中海布局,其该领域对公司上半年的整体业绩贡献已超过10%,中海却并未主要强调过其在商业地产的运营。
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(责任编辑:Newshoo)

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