注视之下，行业老大的加法做得并不轻松。
年初万科（000002.SZ）正式成立商用地产管理部门之后，万科在北京的第一个“MALL”即将正式开业。
一个由职业经理人主导的公司，并没有太多试错的机会。作为传统的住宅开发商做商业，最大
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21世纪经济报道记者独家获悉，已经有资本与万科商量金隅万科广场整售事宜。
为什么要做商业？
内敛、谨慎有如万科总裁郁亮，对记者们问到万科如何做商业的问题，常常回答得比较谨慎。但毛大庆认为，这正是郁亮个人风格，“不说，或者是喜欢干好了再说。”
之所以做商业，最简单不过的理由是，现在土地市场出售的土地已经不可能是纯住宅用地。今年，北京市全年售卖的地块中，其中大约有三分之二是包含商业的混合类用地。而北京万科拿的11块地中，只有2块是纯住宅用地。
万科董事长王石认同的是，现在土地市场出售的土地已经几乎不可能是纯住宅了。万科内部形成的共识是必须因时而动，与时俱进。
王石看完万科在东莞的松湖广场项目后，专门来北京就“万科到底以后要发展成什么样的公司”这个问题和毛大庆谈了一次。“城市综合配套服务商”的理念就是在那次谈话中提出来的。“其实不能简单的说万科要搞商业地产，商业地产只是万科转型成为服务型企业的一个很重要的通道或者抓手。”毛大庆说。
轻资产是方向
11月27日试营业的金隅万科广场，位于北京昌平区，总占地面积约2.3万平方米，总体量达14万平方米，其中商业建筑面积13.8万平米。毛大庆坦言，万科现在的状态是“开着车换轮子”，在不放弃现有销售额、销售规模的前提下，同时开展新的业务。
从产品形态和业态上来看，万科参照的范本有新加坡的邻里中心、香港领汇的社区商业，还有国内优秀的购物中心。DTZ睿意德执行董事张家鹏在接受21世纪经济报道记者采访时表示，传统住宅开发商做商业地产最大的挑战，来自于思维和企业文化。在住宅领域里，开发商处于绝对强势的地位，而在商业领域里，发展商处于相对弱势的地位，需要以服务的视角去看问题。但据张家鹏观察，万科的商业团队学习能力很强，处事也十分灵活。
毛大庆清楚地认识到，即将开业的商场不会因为挂上万科的牌子，就与成功划上了等号，过去万科所积累的经验几乎全部都是在销售类物业中。但万科还是想首先打造一些标杆产品，并且在建筑设计上有所追求。用毛大庆的话说，希望每一个商场都是一个作品。
在运营模式上，北京万科更倾向于学习新加坡凯德商用的“轻资产”模式。其核心理念是“私募+商业运营”，或者是“REITs（房地产信托投资基金）+商业运营”，将房地产金融和商业地产发展紧密结合，并借助REITs、私募基金等金融平台来完成租售并举。在国内尚未建立REITs制度时，还可以整售给基金。毛大庆认为这是比较安全的模式，也不会过分影响住宅业务。商业地产经营风险很大，很容易形成重资产。但要想轻资产，就必须得懂运营。真正打造一个好的商业地产，事实上是需要一个好的运营团队。这也是万科下定决心打造自己团队的原因。
至于商业发展模式，万科选择的是总部模式加一线公司孵化模式。目前，万科的大型商业只集中在类似北京、广州、上海等资源较好的城市。而总部只负责提供孵化标准、要求的基地，具体细节则由孵化基地自己发挥。等到所有的商场都建起来之后，再通过观察运营得比较成功的项目，近一步推进资产和管理模式的整合。
万科将现有商业项目分为三条产品线：万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。万科广场系列定位为区域型购物中心，生活中心系列主要针对集中型社区商业，而邻里家则是对社区商业街的归纳。北京金隅万科广场则属于“万科广场系列”的首个项目。张家鹏评价说，金隅万科广场位于北京新城区域，当地没有购物中心，填补了区域空白，辐射力不会太强，主要以生活化机能为主，但会有增长潜力。
据了解，北京万科目前至少拥有四个商业项目，持有面积超过50万平方米。毛大庆希望的节奏是，一年新开业一个商用项目。（编辑 袁一泓 徐炜旋）
作者：荆宝洁
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