【财经网记者 杨新亚】
“这个调控也好，那个调控也好，在根本住房制度没有突破之前，都是权宜之计，不解决问题。”中国土地协会副理事长黄小虎在接受财经网记者专访时表示。
针对本轮各地政府的楼市调控，黄小虎表示“既然中央政府有要求，那么地方政府在目前的制度背景下也只有走这个路子（提高二套房贷首付比例，强化借款人资格）”。他说，这些年的调控主要是在控制需求上做文章，而这是没有办法的办法。近日，沈阳、南昌、厦门、南京、杭州等城市纷纷提高第二套住房贷款首付比例，强化借款人资格审查。
“现在的问题还是住房制度、土地制度本身有缺陷，土地制度问题三中全会已明确要逐步解决，但是住房制度基本上还没有破题”。
他认为，调控应该从供给上来考虑。而供给更多的是一个结构性问题，涉及到目前的制度，目前自住性需求的房子比较短缺，“根源一个是土地制度完全要靠政府供应，不允许集体建设用地进入市场，第二是住房制度本身有缺陷，我们现在是双轨制这比起单轨制是个进步，但是双轨制很难从根本解决问题”。
双轨制问题出在哪里？黄小虎认为，缺了专门针对自住性需求的这一轨，这个缺失导致那些有自住性需求的人，不得不和投资投机需求的人混在一起。而投资投机需求不管房价高低，只管房价涨不涨，只要房价涨，不管多高都能买入。自住性需求的是为了满足自住，跟投资投机混在一起，自然就成了垫底的，房价也只能继续涨。
“解决自住性需求，根据发达国家的经验，我个人认为应大力发展非盈利性住宅合作经济。住宅合作经济的特点是参与性广，买房的人参与集资建房。这种合作社有章程、有组织架构，有法人代表，是政府各个部门的管理和扶持对象，特点是合作社的社员入社到具备与合作社租赁、分配、购买住房的资格以后，房子可完全用于自住。但合作社的房子不能上市，房子不住了可以交还合作社，合作社要予以折旧，这样合作社的住房就不可能成为投资投机的对象”。
发达国家，如德国、瑞典住宅合作经济提供的住房大体占到30%-40%，合作社入社的社员每月从工资里面拿出钱来做住宅储蓄，储蓄到一定程度，就具备了买房或者租房的资格。合作社和开发商的区别在于其非营利性，没有利润，房屋的成本就是建安成本和土地成本，“土地来源可以考虑集体的建设用地。发达国家住宅合作社是政府的管理对象，因为有法人代表，如果没有人承当法律责任，难保运行中出现风险”。
“住宅合作社有自己的组织架构，比如社员大会是最高权力机关，有理事会、监事会，同时还有法人代表，个人认为政府不应该管得太多，政府管到廉租就行了，政府管得太多资金运作起来就有很多问题。所以我个人认为，我们现在的这个调控也好，那个调控也好，在这个根本制度没有突破的情况之下，那都是权宜之计，而且不解决问题的做法”。黄小虎说。
80年代到90年代初，全中国已经有5000多家住宅合作社，当时建设部出台了《城镇合作住宅管理办法》和住宅合作社的章程，成立过全国性的住宅合作协会，开过两次全国性的代表大会。
“本来这个势头是比较好的，但是98年房改以后就无声无息了，就被风吹掉了。当时可能就是认为是要靠开发商切解决问题了，所以就成了一轨制了，开发商在98年以后，初期还是发展健康的，那个时候中国市场经济刚刚发育，很多人还没有投资投机的观念，一旦房地产这个东西成了气候以后，就成了投资投机的对象，这样的话自住性住房的问题就突出了”。
黄小虎主张区分不同的需求、不同支付能力的人要有不同的供应渠道，各行其道。“任志强说开发商为富人建房，这个话是对的没错，不能让开发商承担太多的社会责任，自住型需求的人有一个渠道以后，他们的购买力就可以从现在的商品房市场里分流出来，而商品房市场就不要限制它，就放开，投资投机和自住型需求的人就没有关系了”。
他表示，住房制度不从根本上解决问题，这个调控也好，那个调控也好，都是权宜之计，不解决问题。
（黄小虎为中国土地协会副理事长）
我来说两句排行榜