12月13日，杭州主城区迎来今年土地市场的收官之战，其中，西湖区三墩地块吸引了宝嘉、奥克斯、景瑞、融信等多家品牌房企的争夺。在该地块竞拍前，主持人宣布，这幅底价为10.32亿元的土地的
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这意味着，杭州主城区土地拍卖的溢价率上限已从49%调整为35%，达到溢价上限后，将通过竞拍保障房面积来决定谁最终获得土地。
昨日，杭州国土局的一名工作人员向《第一财经日报》记者证实了这一消息。她表示，如果地块出让文件上有标明“设立价格上限”，那么溢价率就将在35%封顶。
“这一政策并不会降低开发商的拿地成本，但会改变地方财政的收入结构，并变相解决保障房建设资金筹措难的问题。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，虽然限制了溢价率，但起拍价的制定还是灵活的，这当中体现的是政府的管理水平，如果起拍价定太低，会减少卖地收入，但可能增加保障房配建面积；如果起拍价定得很高，限制高溢价就意义不大了。
下调14%旨在保障房
11月底，杭州市房管局等七部门联合发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知要求，进一步增加住房用地供应，同时，优化结构，进一步加大中低价位住房用地供应，加强土地市场跟踪分析和交易预警管理，确保土地交易平稳。
此次杭州土地溢价率上限的再度调整，被视为有关部门落实“杭六条”的又一具体举措。
上述“试水”土地出让新政的西湖区三墩地块，最终被重庆宝嘉地产以封顶价13.93亿元，并配建9000平方米保障房强势拿下。
值得一提的是，9000平方米的保障房配建面积，也创下今年杭州土地出让配建保障房面积的新纪录。在一二线城市土地市场“僧多粥少”的大背景下，进一步下调溢价率上限的结果，会否是配件保障房面积的屡创新高？
同策咨询研究总监张宏伟认为，要考量这一政策的效果，关键是要看地方政府如何制定土地的起拍价格。“如果起拍价格定得高，那么配建保障房的空间就会被压缩，如果起拍价定得低，开发商就有可能配建更多的保障房面积。”
杭州设定溢价率上限的历史开始于去年10月，一份名为《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》规定：对于杭州主城区出让的经营性地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，“从零开始”竞投配建安置用房或保障性住房面积。
当时，杭州市国土局相关负责人对本报记者称，这一政策主要为了在控地价的同时加大保障性住房建设力度。
浙江一家上市房企副总经理认为，杭州的做法本质上是在变相解决保障房建设资金筹措难的问题。“如果当地的保障房建设计划完成得顺利，也就没有必要启动这样的政策储备了。因为控制溢价率有很多方法，比如提高土地的起拍价格。”
张宏伟也称，仅靠地方政府自身的财力要完成保障房建设任务确实较难，从目前的情况看，“开发商配建”是一个不错的解决保障房资金筹措难的方法。
杭州市政府日前出台《关于加强和规范保障性安居工程建设和管理的实施意见》提出，到“十二五”末，杭州的住房保障覆盖面将达到20%，力争使城镇中低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工、创业人员住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件明显改善。
杭州年内卖地有望达1400亿
在西湖区三墩地块寻得买家后，今年杭州主城区的土地市场已落下帷幕。
据浙江土地网统计，2013年杭州主城区卖地102宗，出让面积320万平方米，成交金额达841.6亿元，接近去年两倍。若加上余杭、萧山两区，今年1~11月，杭州的土地出让金达1221.6亿元。12月，杭州还有21宗地块出让，起价117.3亿元，因此，杭州2013年的土地出让收入有望冲击1400亿元。
薛建雄告诉本报记者：“现在一线城市和部分二线城市是开发商的必争之地，杭州是二线城市中排名靠前的，开发商自然要争抢。”
据统计，今年前三季度，有近20家外地房企首次进入杭州市场，其中不乏恒大、万达、旭辉、景瑞、越秀、雅居乐、江苏新城、农工商、阳光城等“大鳄”。多位今年首次进军杭州的开发商亦对记者称，杭州是他们非常看好的市场。
另据上海易居房地产研究院公布的数据，今年1~11月，包括杭州在内的国内10个典型城市土地出让金收入已达7928.9亿元，与2012年同期相比增长121.8%，创下历史新高。 摄影记者/王晓东 制图/郑勤韬
作者：柳九邦来源第一财经日报)
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