社科院：北京房租已连涨55月 租房者54%收入交房租

　　今天，中国社会科学院财经战略研究院和社会科学文献出版社共同发布“住房绿皮书”——《中国住房发展报告(2013-2014)》。

　　《住房绿皮书》指出，中国大多数城市经济增长前景看好，因而中国城市房价不会出现整体崩盘现象。而且，在短期之内，我国内地一线城市的住房市场仍将呈现较快的上涨。另外，截至今年9月，北京的住房租金指数已连涨55个月，租房者可支配收入的54%用于房租。

　　绿皮书指出，2012至2013年，一、二线城市房价上涨较快，三、四线城市出现结构分化。

　　90平方米以下住房

　　自住多

　　中国一线城市住房价格快速上涨，但与世界同类城市房价变动趋势基本一致。2012年10月到2013年9月，中国一线城市住房价格呈现不断上涨趋势。到2013年9月，北京、上海、广州、深圳4个一线城市房价同比涨幅均在20%以上。

　　从住房需求结构来看，90平方米及以下住房价格增速均超过90至144平方米住房销售价格增速，90平方米及以下住房以首次置业的自住者购买居多，表明自住型需求带动住房价格上涨更加明显。

　　二线城市房价两极分化较为严重，2013年9月，31个二线城市中，新建商品住房价格均为上涨趋势，增速最低为海口1.1%，最高为厦门16.5%。

　　三、四线城市房价整体增速较缓，结构出现分化迹象。从70个大中型城市中的三线城市来看，2013年9月新建商品住房销售价格除了温州出现1.8%的跌幅外，其余34个城市均呈现上涨态势。从总体来看，三、四线城市库存增加较多，部分城市房价出现下跌的迹象。

　　绿皮书指出，2012至2013年，中国大城市房价由试探性的缓慢上涨，逐步演变为恐慌性的暴涨。北京、上海、广州、深圳4个一线城市，房价涨幅领跑全国。

　　自住者恐慌入市

　　助推房价

　　与2009年末上一轮房价暴涨有较大投机成分不同，本轮房价上涨主要由自住型需求的恐慌性入市所推动。本轮价格暴涨的主要是大城市，这些城市都实行了住房限购政策，投机性购房者被最大限度挤出，首次和改善性需求者成为购房的主体。针对二手房出售的高税收政策使二手房市场的活跃程度下降，加剧了大城市住房供求矛盾。

　　到2013年9月，北京、上海、广州、深圳4个一线城市房价同比涨幅均在20%以上，考虑到因售房合同拆分、阴阳合同等现象带来的数据失真，北京等一线城市多数楼盘的实际价格同比涨幅在50%以上。

　　同时，不少三、四线城市或中小城市虽然房价有所上涨，但住房市场已经出现显著滞销现象。

　　《住房绿皮书》指出，住房租金持续快速上涨，租金涨速超过物价。至2013年9月，全国租金指数已经实现连续45个月上涨，其中北京连涨55个月，广州连涨51个月，深圳连涨54个月，上海连涨39个月。全国32个大中城市中每平方米租金水平最高的依次是北京、深圳、上海、南京、广州。

　　北京租房者

　　收入54%交房租

　　《住房绿皮书》发现，租房负担显著增大，租金占家庭可支配收入的比重达到较高水平。从以租金收入比度量的租房负担看，租房负担总体较大。一线城市租房负担指数(租金收入比)大都很高，总体租房负担最大。分城市看，租金支出占收入比例最高的北京、南京、深圳、乌鲁木齐、上海，居民家庭平均每1元可支配收入中，用于租金的支出分别为0.54元、0.51元、0.51元、0.50元、0.46元。除上海外，租金支出都占可支配收入的一半或以上。

　　《住房绿皮书》认为，租房负担增大，是收入增长和住房供给紧缺的共同结果。因而租房负担重的城市，一般都具有两个特征，即收入水平较高，同时人均住房面积较低。

　　《住房绿皮书》认为，城市外来人口占城市人口比重实际上可能超过三成。2012年底全国城镇人口为7.12亿，全国流动人口为2.36亿，其中农民工1.63亿，流动人口的主要流入地是经济发达的东部沿海地区城市。

　　农民工人均居住面积

　　3至10平方米

　　城市外来人口居住的主要特点有如下几个方面。

　　一是居住面积小。一些政府部门和研究机构对外来人口的居住状况调查显示，城市农民工人均居住面积一般在3至10平方米，不同城市和不同的调查范围之间存在较大差异。而根据五普和六普的统计数据，2000年城市家庭人均住房面积为21.81平方米，2010年的人均面积已经达到29.15平方米。

　　二是城市外来人口除了人均居住面积远远小于城市家庭外，居住设施和卫生水平也与城市居民有较大差距。

　　三是城市外来人口多住在城乡结合部、城市郊区和城中村，多依托社会网络形成聚集。

　　四是房源形式多样，以个人租住和单位提供住宿较为常见，住房流动性强，缺乏足够的保障。