2001年朗诗地产创业之初，“绿色地产”听上去只是一个很虚的噱头。即便在雾霾盘踞的当下，“地段、地段、地段”为核心的房地产开发理念，仍在芸芸中国占据主流话语。
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南京朗诗钟山绿郡
以地段为核心价值的商业文明价值观，与以绿色为核心价值的科技文明价值观
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2013年，朗诗用总资产达两百亿、销售回款额超百亿的业绩，为绿色地产做出了无声却雄辩的说明。一位地产界人士表示，朗诗作为以绿建科技为特色的企业取得如此成绩，证明朗诗一直以来选择的道路是正确的，这也是中国绿色科技地产的胜利。
朗诗地产自把“绿色”作为企业核心理念之日起，就是地产界的一个“非主流”。2013年，这个非主流依然特立独行，却渐入佳境：在香港借壳上市，在太湖之滨打造与世界前沿科技同步的研发基地，产品创新层出不穷，旗下产品销售火爆，海外业务已现雏形。
朗诗集团董事长田明认为，地产行业未来十年内将迎来一个颠覆性大变局，而朗诗不断在思考和变革，所追求的正是提前为驾驭大变局做准备。
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田明受邀赴德参加国际能效大会发表演讲
梦想照进现实
“朗诗是一家产品技术与众不同、经营模式别具一格、企业文化阳光正派的非主流房企。” 在一次演讲中，田明开宗明义的给自己企业定位。
充满理想，这种独特的气质，让朗诗在地产界独树一帜。
2001年底，在第二波公务员下海潮的末期，40岁的田明在南京挥别官员身份下海。自称不适合官场的田明创建朗诗伊始，就在内部宣布了四条铁律：不行贿、不偷漏税、不做假账、不欺骗客户。
回望当年，以“绿色”为核心的房地产新理念，能否赢得市场，需要经历真刀真枪的拼搏。
事实上，早在操盘朗诗第一个项目—南京朗诗熙园的时候，田明就开始为朗诗的下一步发展做战略规划。在北京他接触到了一种全新的绿色节能环保型的高科技地产项目，田明当时就被吸引住了，直觉告诉他这将是行业真正的趋势，更是朗诗在未来发展中打造自己品牌特色，同那些龙头企业形成差异化竞争的利器。
2004年初，南京市公开招拍河西新城的奥体地块，但问题很快出现了，同周边诸如万科这样的竞争对手相比，无论在楼板价、开发管理能力、成本控制和品牌效应等各个方面，朗诗都几乎毫无竞争优势可言。
在面对河西项目时，田明力排众议，几乎以一人之力艰难的说服了整个董事会让朗诗投身绿色地产领域，而这一次重大的战略调整也为日后的朗诗开辟了一片崭新的天地。当然，更主要的是，接下去发生的一切也再一次印证了田明选择的正确性。
2005年1月，朗诗河西项目也就是日后那个为朗诗赢得第一声市场赞誉的“南京朗诗国际街区”开盘，彼时南京寒冷潮湿的天气给了科技住宅绝佳的展示机会。项目最终以相较周边楼盘接近一倍溢价成交，新产品树立了良好的口碑。
梦想照进现实，而今，绿色理念已经开花结果，遍布中国。
当2013年7月，朗诗地产成功借壳上市，登陆香港资本市场时，它已经成为中国绿色地产领域最具知名度的地产品牌，而且它已经有能力孵化一个前景广阔的绿色地产代建市场。迄今为止，朗诗已经在国内10座城市把十多万客户送进了健康、舒适、环保的绿色房子。这些房子不安装空调，有效阻隔PM2.5等有害空气进入室内。
朗诗地产的住宅，在二手房价格、租金水平与小区入住率三个直观指标上，均已领先同区域竞品楼盘。朗诗的产品销售中，大概有30%是由老业主重复购买，35%是老业主带动身边人购买。
凭借多年扎实、稳定的产品运营，朗诗获得了良好的市场口碑，2013年首次突破百亿销售额，跻身百亿俱乐部。
从绿色到深绿
2013年冬季，雾霾围城，生活在城中的人无处遁逃。不知从何时起，南京成为了全国污染最严重的城市之一。家成为了最后的“城堡”。
只要看到雾霾天，老汤心情不会太糟，即使门窗紧闭，七十多岁的老汤没有感到憋闷异常。他像做广告一样介绍起家里的新风系统来。即使出门旅游七八天不回家，家里也不会有尘土。老汤的家就位于南京市河西奥体朗诗国际街区。
如今，除了当年打江山的“三恒”住宅产品之外，朗诗还打造了适合不同客群的多条产品线。
2012年朗诗细分了产品线，从只做一种三恒产品，转变为依照人的不同阶段需求而开发的首次置业产品、改善置业产品、高端置业产品、养老置业产品四条产品线，四条产品线市场份额比例大致为4:3:2:1。
其中针对首次置业的年轻人量身定制的青春版“未来系”住宅，自2012年推向市场以来，获得市场热捧，销售异常火爆。2013年，上海、南京、苏州、武汉四地未来系产品共热销近4000套，占全年产品销售额的近40%。预计明年还会继续加大力度投放首置产品。
朗诗打造了全新绿色健康住宅系统，继续保持建筑的高节能率，但将原来以栋为单位辐射、新风技术系统，改进为一个小型的户式化系统，更加关注室内环保健康舒适指标，具有很高的客户价值。代表项目是南京玲珑屿项目，该项目12月首次开盘，当天一举实现5亿销售额。
南京朗诗钟山绿郡“帕多瓦”住宅是又一个绿色创新案例。“帕多瓦”一词的来历是：朗诗研发和管理团队在一系列国外的学习考察后，经过连续几天会议，在意大利小城帕多瓦明确了更舒适、更健康、更人性、更绿色的新产品研发方向，并确定在南京的钟山绿郡项目进行小规模试验性建设。因此，这几幢建筑被称为“帕多瓦”住宅。2013年首次推向市场70多套的帕多瓦住宅，同样受到市场热捧，开盘当天热销50多套，实现2亿多销售额。
朗诗2012年开始启动的深绿战略，除了地产业务完善产品线、提供覆盖客户全生命周期的产品组合、加大刚需产品的投放市场比例外，还同时大力开发养老产品，并开辟轻资产的发展路径，将集团旗下绿建科技业务独立推向市场做技术输出。朗诗也在海外配置了一定比例的资产，国际化步伐加快。
朗诗2012-2016的五年战略规划，是一个绿色转型升级的战略。将绿色建筑的价值主题由“舒适、节能、环保”向“健康、环保、节能”进行转变，更加关注于居住体验与生命质量的改善；并将朗诗从一个具有绿色科技特色的房地产公司转型为以绿建科技能力为核心，集绿色地产开发、绿色科技服务、绿色养老产业以及绿色金融服务为主要内容的绿色集团公司。
“绿色是朗诗的DNA，是我们的底色。我们崇尚人与自然的和谐、可持续。我们不仅希望自己的产品是绿色的，我们也希望自己的公司是绿色的，是可持续发展的。”田明说。
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长兴研发基地
资
本飞跃
资本助推，无疑令朗诗如虎添翼。
2013年7月底，朗诗集团完成对香港上市公司“深圳科技(HK106)”的全面要约收购，并更名为“朗诗绿色地产有限公司“，成功登陆香港资本市场。
在财务策略上，朗诗坚持做一个资产高速周转的公司。在采访中，田明对一个数字颇为自豪，“我们的ROE(净资产收益率)一直是行业平均水平两倍以上”他说。
经营模式方面，朗诗形成了一套别具一格的经营策略：低财务风险、快资产周转、高权益乘数。
田明曾在中欧校友会内部介绍，朗诗低财务风险主要因以下因素：首先是朗诗将利润率设定为行业均值，强调销售速率和现金回款；其次是坚定差异化产品是朗诗竞争利器，在市场好时售价比竞争者高，在市场不好时，不会压货；此外， 朗诗在运营上历来重视现金流管理， 并制订了按资产比例设定账面现金余额的预警机制，分为黄色预警、橙色预警和红色预警，一旦触发警报，将按紧急预案应对处置。不过此预警机制自07年设立以来尚未被触发过。朗诗从来不投资金量太大的项目和拆迁改造等不确定性太大的项目，项目一般属于“不大不小、不高不低、不远不近、干干净净”，都是小、快、灵项目，每个项目在投资、开发、销售上都衔接流畅，不易产生现金流不可控的状况。
快资产周转方面，朗诗一般选择三年左右开发完成的项目进行土地投资，不会把大量现金沉淀在土地里，同样的投资额度下，项目数量会多一些。这种投资策略对现金流比较友好，但较难获得土地升值的“红利”，有利有弊。朗诗坚持快速开发策略，从拿地到开盘销售的时间，对技术复杂程度高的“三恒”项目而言，一般是8-12个月，对技术不太复杂的“未来系”等其他项目而言，一般是6-9个月时间。此外，强调现金流快速回正溢出。
高权益乘数的形成，一则由于朗诗开发贷、委贷、信托、基金等组成的有息负债率一般能够维持在较低水平，二则公司品牌信用形成了一定的经营性杠杆，即无息负债。朗诗连续六年每年都保有大量的房屋预售款，其比例显著高于上市公司。同时，通过合理的供应链融资，加上大量的预收账款，大幅提升了朗诗的经营效率。
为此，朗诗颇受资本市场青睐。2013年，朗诗集团旗下的绿色金融板块—青杉资本成功为朗诗融得近40亿资金。据悉，2014年青杉资本还将推出更大的融资计划，未来也将投资绿色建筑相关的产业开发。
创新无止境
地产界很少有像朗诗这样的企业，对研发如此“狂热”。
朗诗集团在浙江长兴太湖之滨建设了产品研发基地，一些新产品新技术的研发正在这里进行。朗诗地产坚持客户导向，深入研究细分客户的需求，从地段属性、社区规划配套，一直到室内空间和各种技术性能指标，都努力地为客户建造他们需要的好房子。
2004年朗诗成立了技术研发部，到2008年成长为上海朗诗建筑科技有限公司，专注于研发绿色建筑的专业能力。朗诗坚持把每年总额不低于1亿元的资金投入研发。目前共拥有中国专利139项，并参与多项国家级，如“十二五”的研发课题。
2010年在德国法兰克福成立了朗诗欧洲建筑技术有限公司，作为绿色建筑科技的研发平台，不断引进欧洲最先进的绿建理念、产品和技术，为朗诗在中国绿色科技建筑的前瞻性研究和住宅项目开发提供技术支持。
也同样是在欧洲，在考察了“弗劳恩霍夫”研究基地后，朗诗坚定了建设自己的研发、检测、交流平台的想法，设立了位于中国太湖边、占地4万平米的朗诗长兴研发基地，并希望它能成为中国的“弗劳恩霍夫”。为了纪念这段渊源，朗诗在研发基地建设了一座德国巴伐利亚传统木结构建筑风格的会议培训楼。
在长兴基地，朗诗与德国被动房研究所、德国能源署合作，采用欧洲先进的被动式建筑技术，建设了面积约为2500平方米的住宅，是在中国夏热冬冷地区设计、建造的第一栋被动式住宅。因为这个项目是在因斯布鲁克的会议确定的，因此被命名为布鲁克项目。
朗诗在长兴建设内部设有人工气候室、户型研发区、工艺工法实验区、VOC散发实验室，除湿实验室，门窗实验室等的综合实验楼。
2012年11月5日，朗诗科技与德国能源署在北京正式签订合作协议，在开发、设计与建造低能耗及被动式节能建筑中展开进一步合作，包括制定中国南部地区建筑节能标准、推广中国能源证书，开发质量监督体系等多个领域。
十二年耕耘，使得朗诗不仅成为中国绿建委的成员，也成为德国与美国绿建委的成员。
驾驭大变局
盘点朗诗的成长轨迹，清晰的展示了田明的战略布局。正如一位熟识田明的业内人士所点评的，田明是企业家中为数不多的战略型高手。
田明对地产格局之变保持着高度警醒和前瞻。他认为，十年之内，地产业必将有一次巨大的海啸，而他最大的使命就是力争让汪洋中朗诗这条小船不被风浪击毁。
“房地产最辉煌的十几年已经过去了，现在已进入到一个竞争越来越激烈、利润越来越趋平的新阶段。像日本、台湾以及欧美不少经济体一样，房地产大发展之后的大调整，也会在中国出现的，我们应当未雨绸缪，早作打算。”田明说。
“大拐点我估计将出现在十年以内的某个点。我觉得我在掌管这个公司的时间里，最核心的两个任务，一个任务是我要力争带领这个公司度过预期中的那一场巨大市场波动，第二个任务是培养好接班人能把这个企业继续做下去。”田明说。
例如，为应对中国老龄化社会的来临，专注于养老产业的朗诗常青藤投资有限公司于今年正式成立，正式宣布了朗诗进军养老产业的决心。据悉，2014年朗诗养老产品和养老服务将正式推向市场，南京国际街区日间照料中心将于年初开放，南京绿色街区养老公寓将于年末面市，朗诗“玲珑屿”和朗诗常州新北绿郡的养老项目将进入施工阶段。
海外布局是朗诗地产的综合战略中的又一重大举措。据悉，朗诗集团近十万个客户中，大部分是高端人群，相当比例的客户具有海外投资需求、子女留学需求、海外置业甚至移民需求，基于此，朗诗团队远赴美国，另辟蹊径，在客户意向集中的城市操作臻品项目，并提供留学、移民、生活配套等系列服务，西海岸城市诸如旧金山、洛杉矶以及圣地亚哥一带，东海岸纽约、华盛顿、波士顿等地，都在朗诗视野范围之内。
田明相信，战略上新的布局，逐步将朗诗由一家房地产公司，转型为一个以绿建技术为基础的纵向多元化的绿色集团公司。如果转型成功，朗诗就真正能够拥有做百年企业的基础。
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