“我个人就面临养老问题。”
12月24日，保利地产养老产业战略发布会后，正当壮年的保利地产副总经理胡在新，一句话惹起一阵惊讶声。他的下一句又马上引来共鸣，“养老问题实际是照顾家里的老人。如今自己每天上班，一旦非正常点家里来电就
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老年人群的背后，隐藏着一个巨大的市场蛋糕。2013年底，我国60岁以上的老年人口将突破2亿人。而有数据显示，到2050年每3个人里就有1个60岁以上的老人，养老市场需求有望突破17万亿元。
胡在新所在的保利地产，是国内房地产企业的巨头之一，在今年前11月销售额已达到1111亿元的高度。出于对养老市场需求的看好，保利地产当日正式公布其养老产业构想：全产业链切入，打造由机构养老、社区养老和居家养老组成的“三位一体”中国式养老模式。
善弈者，谋局。按照保利地产董事长宋广菊的说法，在坚持住宅主业同时，将在多元化产业方面积极布局。未来10年会建设50个专业养老机构，保利进入的每个城市都有专门机构提供高端养老服务，这样更能反哺住宅，让后者产品增值、销售提速快。而今天把产业链搭好，10年后就会成为保利的利润增长点之一。
不容忽视的是，养老地产巨额投入与缓慢收益之间的矛盾。
以保利地产养老产业首个试点项目—北京西山林语和熹会老年公寓项目为例，虽入住情况、项目档次在北京同类产品中均名列前茅，但目前仍处于亏损状态。而按照保利地产的微利盈利模式，保利养老产业计划用3-5年时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡。
中国式养老
各类资本淘金养老行业，其中典型的当属房地产企业。据不完全统计，包括万科、保利、远洋、绿城等众多房企已陆续涉足养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目更是达到百个之多。而从外界来看，一些企业从事的养老地产更像一场以养老为名的“圈地运动”，如何为养老地产找准发展方向，建立有效的运营机制，众说纷纭。
“很多人质疑，保利现在做养老地产，是不是拿养老地产圈地？这个说法俗了点。”宋广菊表示，伴随城镇化的进程，在坚持住宅主业的前提下，对商业、展览、养老、旅游等多元化的涉猎，是房地产战略转型升级的重要思路。而保利的养老产业也具备鲜明特点，如全产业链介入，三位一体的中国养老，开展微利模式探索。
实际上，从2010年涉足养老产业，到2011年成立北京保利安平养老投资管理有限公司，再到2013年北京西山林语和熹会老龄公寓开始运营……梳理保利养老产业轨迹，实际一直在为寻找一套中国式养老理想模式而努力。
而最终得已面世的全产业链模式是，以中国国际老龄产业博览会为平台，成立中国养老适老产业联盟，在外围形成养老适老产品的品质壁垒；具体到内部管理模型，则是“以居家为基础，统一服务标准，以社区为依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准”，关注传统文化、心理、生理需求的“三位一体”养老模式，满足老年人全方位需求。
其中，居家养老以物业服务为平台，提供“助餐、助浴、助洁、助急、助医”的定制服务；社区养老则将适老产品植入成熟城市住区，从规划、开发、运营、服务各个环节提供适合老年人的产品和生活配套；机构养老方面，保利成立保利安平专业介护养老公司，以“医养结合”为服务特色，提供专业介护养老，打造“和熹会”专业养老机构并快速复制。
以已运营的北京保利西山和熹会老龄公寓为例，建面约2.2万平方米，共200多套房间，配备综合门诊、24小时999急救中心、多条转诊绿色通道保障、康复健体中心等，以及专业的健康状况评估、全方位健康档案服务。现时已有114位老人入住，由34名专业护理人员提供整体化照护服务。而类似这样的项目，保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市共六个。
保利地产首个养老专业机构，就是北京西山林语中和熹会，也是保利地产切入养老产业的试点之作。而在三位一体的系统中，扮演着牵头者角色的，仍是专业的养老机构，“会在中国十年内建成至少50个这样的专业养老机构。”宋广菊说。
微利赢利模式
在构建养老模式的过程中，养老产业不仅在项目开发阶段面临着大量的基础设施建设投入，还须进行项目运营后相关服务产品的后续投入。这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式天然不符。如何迈过盈利的关卡，显得尤为关键。
“专业养老机构机构至少在现阶段很难盈利。”宋广菊表示，但随着老年人消费能力的增长，以及消费需求的升级，未来还是可以盈利的，但这种利润可能是微利。
胡在新介绍说，国外养老机构投资总回报约在10%。而我国养老产业尚处起步阶段，行业整体盈利能力较弱。公司在养老产业战略规划之下，建立了自己的微利盈利模型：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。
于是，一个从亏损到赢利的时间表便出现了。短期，投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造； 中期，用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡； 从长期来看，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。
“时间有点紧迫，只能自我加压。”胡在新在谈到REITS上市等问题时表示，虽然这方面没有太多成功的案例，但必须朝这个方向努力。运营需要有一定资金回报，这有一个漫长的过程。作为企业，还是希望从金融角度突破，只有目标定得高远，践行起来才会跑得更快。另外，我们也和境外的一些金融机构做了一些接触，寻求合作机会。
但相对国外，仍有一些政策壁垒亟待打破。如日本的介护保险政策起步早，老年人生活不便时保险会落地生效，保障其医疗和护理。胡在新表示，但在中国目前还没建立，如不解决，将会成为养老需求市场化非常大的障碍。如医疗配套因执照问题，只能开药不能打针的问题，这些都是政策的壁垒。另外，国外政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定优惠，而我国目前无论是市场环境还是政策、标准的配套难以支撑养老产业的全面发展。
微利且不乏风险，养老地产是否只是看起来美？
并非如此，在保利养老产业谋局中，似乎更为注重实用性。由于以专业养老机构为先导，实际在住宅销售支持养老产业前期投入的同时，养老服务也会在后期生到反哺住宅销售之效。
宋广菊表示，如果我们每个城市都有专门的养老机构去辐射业主，提供高端养老服务，正在销售的住宅产品肯定会增值，或者产品比别人销售更快，毕竟中间有增值服务存在。提供给业主这种增值，就能获取我们开发环节的收益。
她预测，目前国家的城镇化战略正不断强化，城镇化率到70%住宅市场会出现一个抛物线式的方向转换。因此在50%-70%的阶段，保利会坚持以住宅为主的前提下，布局相关多元化的产业来支撑未来的发展。而养老产业，也必将成为保利地产未来的盈利点之一。
作者：宋磊
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