经济导报首席记者 时超
面对2013年量价齐升的省城楼市，早已布局的青啤地产最终的选择却是放手。
近日，青岛产权交易所挂牌公告显示，青岛啤酒房地产有限公司(下称“青啤地产”)拟转让所持有的济南青啤置业投资有限公司(下称“济南青啤置业”)100%股权，挂
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值得关注的是，济南青啤置业一直被认为是青啤地产进军济南房地产市场的一颗重要棋子———2010年青啤地产在济南豪掷5亿余元购入的商业地块，就由其负责开发。然而，3年时间过去，这块寸土未动的黄金地块，也将随着济南青啤置业的股权转手他人。
经济导报记者调查发现，由于济南青啤置业持有的地块目前已被济南本土房企银丰地产集团有限公司(下称“银丰地产”)接手，不日即将开工，银丰地产受让上述股权的可能性较大。而在此次股权转让背后，外来房企的水土不服、管理缺失以及商业地产泡沫等等问题，或多或少都已有所体现。
龙奥大厦西地块
2013年的最后一天，济南的温度终于回到了零摄氏度以上，位于龙奥大厦西侧的一块空地上，也迎来了难得的热闹景象。
“又是放鞭炮又是挂灯笼的，还停了好多施工车，看来终于要动工了。”在龙奥大厦工作的李女士指着大厦西侧的一块水泥场地对导报记者说道。
这块场地，就是济南青啤置业在济南拥有的第一个(据导报记者了解也是唯一 一个)商业地产项目用地。资料显示，该地块属于济南东部新城奥体片区的核心区域，西临奥体西路，东临龙奥大厦，总占地面积5.68万平方米。
2010年4月，这一标号为“2010－G063”的地块的挂牌信息由济南市国土资源局公布。随后在6月份的招拍会上，青啤地产和中国国际经济咨询公司的联合体以5.28亿元的出价将其收入囊中，并由济南青啤置业负责项目的筹备、开发等工作。
彼时，青啤集团已经在青岛房地产市场开疆拓土，而这一在济的购地行为，随即被认为是其进军省城楼市的第一步棋。不过，这步棋下到如今已近3年时间，却一直寸土未动。
“前期当过露天停车场，后来用围墙围了起来，但也一直没有动静。”李女士说，“直到现在才看到开工的迹象。” 一名省城地产界业内人士更是告诉导报记者，“现在已不是济南青啤置业在做这个项目，而是转手给了银丰地产。”
导报记者在现场看到，与龙奥大厦只有一条马路之隔的空地上，确实已经停了诸多卡车、挖掘机等施工车辆，一排办公用的简易房已经建成。
“20多天前就进来了，上午刚办了开工仪式，现在是我们负责开发。”一名身穿工作服，胸前挂着山东银丰物业管理有限公司工作牌的工作人员告诉导报记者，“施工队很快就要进场了。”
结合此次青岛产权交易所公布的信息，青啤地产确实已经无意于济南项目，并明确表示了退出的决心。其公告显示，济南青啤置业2012年全年和2013年前11个月营业收入均为零，营业利润和净利润均为负值，其100%股权仅以5000万元的价格挂牌转让。
“从现在的情况看，银丰地产受让的可能性很大。”上述业内人士表示，地产项目转手意味着双方已经达成默契，“应该签署了相关协议。”
导报记者注意到，转让信息中也注明了“认可并接受转让方及项目公司已作出的有关龙奥项目的各项声明”、“意向受让方应为境内房地产开发企业，注册资本金人民币6亿元以上，具有二级或二级以上房地产开发资质，8年以上房地产开发经验”等要求，目标较为明确。
多方面因素
对于此次济南青啤置业股权转让的可能受让方以及原因，导报记者也多次联系采访青啤地产及银丰地产方面，但均未能成功。
其中，青啤地产一名工作人员向导报记者提供了一个办公电话，但该电话接通后马上就被挂断，随后一直处于无人接听状态。
导报记者又辗转找到了济南青啤置业的办公电话，其工作人员则表示需将采访内容告知领导，但至截稿再未给予回应。
银丰地产方面则向导报记者提供了一个项目部的电话，但该项目部表示不负责龙奥项目；银丰地产另一办公电话则一直无人接听。虽然并未获得相关方面的正面回应，不过，导报记者在调查中了解到，济南青啤置业龙奥项目之所以走到如今，或缘于企业管理、项目规划等多方面因素。
“当时济南青啤置业做这个项目的时候就不太积极。”一名业内人士向导报记者表示，2010年土地招拍挂时，山东省建设银行(4.11, -0.03, -0.72%)也拍下了一块紧邻济南青啤置业龙奥地块的用地，现在省建行项目已经开工，地基基本已经挖好，“如果不是等着济南青啤置业的项目，省建行这个项目进展得应该会更快。”
这名了解内情的人士表示，作为奥体片区的一部分，济南青啤置业项目与省建行项目在规划建设中必须与奥体中轴线的群体建筑风格协调，主体建筑高度及布局与东侧喜来登大酒店等高层建筑呈对称关系。
“这就使得双方必须要就方案设计等前期工作进行沟通，达成一致，才能通过相关部门审批。省建行在这方面快很多，但要等着济南青啤置业这一方。”他透露说。
此外，导报记者在实地采访中了解到，济南青啤置业在进行相关工程招标时，还与项目所在地周边的居民产生过矛盾。 知情人透露，由于项目进展不顺，济南青啤置业曾更换过相关负责人，但最终看来，还是没有太好的效果，“外来企业水土不服的情况非常明显。”
写字楼过剩隐忧
不过，在多名接受采访的业内人士看来，上述原因只能是内因，青啤地产的退出还有外因。 据了解，济南青啤置业拥有的项目地块在出让时就规定，只能作为商业金融业用地，不能建设公寓、商务公寓及公寓式酒店。
实际上，这几年济南写字楼市场的冷清，也被业内人士看做开发商不愿推进相关项目进展的一大原因。 “济南的商业地产一直卖不过住宅，特别是高新区、历下龙奥这边，租金一直在每天每平方米2元的低位，销售价格倒挂现象更是明显。”浆水泉路上一家房地产中介机构的销售经理李云新对导报记者表示，“比如奥体中路的东都国际写字楼，现在销售价格每平方米不到7000元，比周边住宅每平方米的价格低了近2000元。”
在李云新看来，随着奥体中心鲁商国奥城、高新区汉峪金谷等大型写字楼项目入市，其周边价格或受到更大冲击，远期前景并不乐观。“按照现在的消化能力，济南存量写字楼20年才能消化完。”山东省科学院战略研究所教授吕兆毅日前接受媒体采访时表示。
世联怡高2013年11月对济南房地产市场的调查报告显示，奥体板块依然是写字楼供应的主要区域，当月供应量为17.39万平方米，占总供应的67%。但当月济南写字楼市场的成交量却仅为2.12万平方米，同比下降23.7%。
“青岛早就有了写字楼去存量化的困扰，这应该已经引起了相关房地产企业的注意。”北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清对导报记者表示，加上非本土企业很难有更多发挥空间，青啤地产此时选择退出济南，也在情理之中。
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