中融信托的李帅（化名）这几天非常忙，因为这几天，他负责的一个信托项目正在对外发行。2年期，对外宣传的年化收益率11.7%，不过投资门槛也不低，起购门槛为300万元。
就在李帅忙于筹资的同时，2014年初始，房地产信托行业再次引起人们关注的，却是上海高远置业一单8.5亿元的信托项目或无法兑付的传闻。
虽然该项目信托发行方对外肯定地表示，将严格履行合同进行兑付。但是对于普通投资者来说，动辄上百万元的投资额，一旦出现风险，或许只能面临无法兑付的现实。
在一遍一遍地给潜在投资者解释公司完善的风控体系之后，李帅感觉嘴巴都说干了。“很多人手上有闲钱，但是大多数人都不懂，所以解释起来就比较费劲。”
而事实上，关于房地产信托面临集中兑付风险的传闻已经开始在业内出现。经过多年的疯狂式发展，2012、2013年已经迎来房地产信托兑付的高峰。据不完全统计，2013年一年到期兑付的房地产信托金额就高达2800多亿元。这已经远远超出了整个地产信托业所能承受的范畴。从2012年初至今，已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险，占全部暴露风险的信托项目的逾七成。
对于投资者来说，收益的稳定与安全性就显得极为重要。而对于房地产信托发行方而言，疯狂膨胀之后，在房地产调控政策频出的当下，如何控制风险成为首要解决的问题。
德信资本董事长陈义枫在接受记者采访时表示，德信资本项目更多地会从省会城市入手，而且尽量选择区域龙头企业进行合作，从而规避地产信托的风险。但是他认为危中有机，地产金融行业会迅速的两极分化，部分有品牌有能力的基金管理人会迅速崛起。
15款地产信托暴露兑付风险
随着前两年飞速发展的房地产项目的陆续到期，房地产信托在2013年迎来了大规模兑付。2013年是房地产信托的集中兑付期，引发市场对于房地产信托兑付风险的关注，相关风险时有暴露。
数据显示，自2002年12月25日外贸信托发行第一款房地产信托以来，68家信托公司共发行2531款房地产信托产品。而疯狂爆发之后，从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付密集期，兑付问题就成为了各家信托机构必须面临的难题。
数据显示，2011年、2012年、2013年集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。另据中金公司统计，2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元。
目前，虽然信托公司对产品有刚性兑付的“潜规则”，但近几年信托大发展，尤其是房地产信托，管理的资产规模已超出信托能够刚性兑付的能力。全行业2356亿元权益承载了4.9万亿的融资类信托，兜底或已力不从心。
根据某第三方研究机构的数据统计，从2012年初至今，已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险，占全部暴露风险的信托项目的逾七成，其中有不到半数的房地产信托通过公开诉讼的司法途径争取权益，且大多数发生在刚过去的2013年。
大部分地产信托投资项目均是由于融资方受到前期限购、限价和限贷等调控措施影响，项目租售严重低于预期造成回款困难；同时在调控环境下，银行借贷、资本市场融资等筹资渠道都会受阻。各种因素叠加导致融资方违约风险，从而信托出现兑付风险。
风险控制成首要问题
“对于房地产信托行业而言，风险控制一直都是首要要求，尤其是像近两年的集中兑付期到来。”新华信托营销管理中心某负责人表示，信托机构必须具备经受某个或者几个项目风险资金冲击的实力，否则很难长久地生存。
而对于可能出现的风险，以及对三线、四线城市房价不确定性的担忧，很多信托公司开始在2013年刻意规避三四线城市的地产项目。德信资本就表示更多地选择一二线城市的龙头企业进行合作。
不过对于目前各家信托机构所提到的风控体系，有业内人士表示并不是很可靠。“资产抵押或者控股股东连带担保的方式，看似很安全，但也不能排除控制人出现利用同一固定资产多次担保的情况。”克尔瑞研究中心总监薛建雄表示，如果地产企业通过同一幅地块进行了多次抵押，那么出现兑付难题之后，即使进入拍卖流程，首先满足的也是银行等机构的兑付诉求，“对于普通投资者和小型投资机构而言，那就要面临资产损失了。”
“关键要看融资对手，如果是大型房企，安全性就比较高，但如果是二、三线的中小房企，兑付风险就比较大。”有业内人士表示。有统计数据显示，在2010-2011年，房地产信托的主要交易对象都是一、二级的开发资质。其中一级资质约占35%，二级资质23%，三级资质占7.46%，没有准确资质信息的占24.81%，另外保障房是9.7%。
一般来说，资质较高（如一、二级）的大型开发商融资能力也较强，出现现金流风险的可能性较小，而小型开发商或者单体项目的风险较大。
地产基金门槛慢慢抬高
有分析认为，就整个行业来说，在经历过一段“野蛮生长”后，面临着整顿和转型的外界压力。面对未来“发新品兑旧账”的路径被卡的形势下，那些实力不济的中小房地产信托公司刚性兑付很难坚守。
据不完全统计，2013年房地产基金整体退出回报率有所回落，略逊色于2012年的退出回报率。而回报率回落的一个重要原因是，股权类退出案例减少，因此高收益退出回报案例减少，而大多数债权型房地产基金的收益率介于10%-15%之间。
从整体来看，2013年，行业格局出现进一步分化的迹象，最为明显的变化在于从住宅主题向综合体概念发展，从债权形式向股债结合和股权投资方式发展，涌现出一批口碑不俗的机构如高和资本、鼎信长城等。但总体上，无论是行业整体还是单个管理机构，管理资金量和投资管理能力都较为薄弱，缺乏成熟的机构和成熟的市场。
陈义枫在接受记者采访时曾表示，房地产基金行业最近两年发展非常迅速，各类机构如雨后春笋般出现，但不可避免的泥沙俱下，良莠不齐，过去一年也爆出了不少有限合伙类产品的兑付危机。因此在他看来，2014年会有更多的负面新闻出现，行业不可避免地会有较大规模的洗牌。
不过陈义枫同时也表示，危中有机，行业会迅速两极分化，部分有品牌有能力的基金管理人会迅速崛起，地产金融行业的洗牌和格局确立会比想象中快。目前，国内也已经出现了一批有品牌知名度的管理人，行业格局开始慢慢划分，门槛也慢慢提高了，“我认为以后回头来看，今年应该是房地产基金的"品牌年"。” (来源：时代周报)
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