本报记者 王营 北京报道
香港的海港城和时代广场，是两个享有盛誉的商业地产典范。如今，它们的持有者九龙仓，在内地开发的高端商业地产项目也将陆续开业。
1月14日，九龙仓集团在内地的首个旗舰项目成都国际金融中心（IFS）项目正式开业。这是2007年九龙仓拿下的地王项目，总投资将近160亿元。据介绍，九龙仓在内地的其他商业项目，都将以IFS为标准进行复制。目标是，在内地的投资比重占集团一半。
2007年，九龙仓在内地的投资额不到集团总资产的5%，当年却高调宣布5年后内地资产要占到集团资产的50%。截至2012年底，其内地投资额已经占到集团资产的40%。其中的一个客观因素是，香港的物业升值快于内地的物业升值。
不过，九龙仓目前所遇到的困难并不是物业升值问题，而是内地二三线城市商业地产因供应量过大所带来的泡沫问题。
盈石研究中心总经理张平在接受21世纪经济报道记者采访时表示，目前天津、沈阳、成都、重庆等城市的商业地产，都属于供应量过大、激烈竞争的市场，这必将导致一部分项目在运营上面临极大困难。
九龙仓在内地扩张面临的一大挑战是，成都国际金融中心是以海港城为典范，定位为国际一线高端品牌。比如，在业态比例上，IFS零售占比为80%，餐饮为15%，剩下的5%则是娱乐。引进的品牌则也以fashion为主，包括Burberry、Chanel、Louis Vuitton、Coach、Dior&Dior Homme等国际一线品牌，其中服装类约占70%。
然而，在研究机构看来，中国高端奢侈品行业正处于下行通道。
盈石集团研究中心将中国奢侈品消费群体分为核心消费者、中坚消费者与易失消费者，其中易失消费者年收入10万-30万元之间，品牌认知能力差，重复购买少，受价格影响大。十八届三中全会关于调整消费税收的政策，将会造成部分易失人群的流失，从而对中国奢侈品经营状况造成影响。盈石集团研究中心认为，已然下行的现状、反腐力度的加大、消费税对奢侈品易失人群的负面影响，这三大因素决定了奢侈品与高端餐饮驶入下行通道成为必然。
事实上，以上因素已然对内地商业地产商形成了较大的困扰，但九龙仓中国置业有限公司营运总经理侯迅在接受21世纪经济报道记者采访时表示，对于商业地产，九龙仓有自己的经营理念，不会看别人。就成都国际金融中心商场部分而言，集团预估的年租金收益是5亿元。写字楼、服务式公寓以及五星级酒店也将提供一部分收益。
成都国际金融中心由一座21万平方米的购物中心、两栋总体量26万平方米的写字楼、一栋7万平方米的公寓和一间4万平方米的五星级酒店组成，停车位1700个。侯迅透露，商场部分目前的出租率已经达到95%，最高租金为1800元/平方米/月。其中有90个品牌商家是第一次进驻成都。
不过，年租金5亿对于160亿的投资额而言，无法体会九龙仓的算账深意。值得注意的是，九龙仓在内地商业地产项目的扩张方式与内地开发商类似。
资料显示，九龙仓目前在内地土地储备约1240万平方米，现有包括分布于13个城市、超过200万平方米的投资物业及超过1000万平方米的地产发展项目。其土地储备的大幅增长始于2007年。目前该公司计划在长沙、成都、重庆、苏州及无锡等5个城市陆续开发国际金融中心项目，皆以海港城为模范。九龙仓最早在内地投资的大上海时代广场项目，2000年已经开业。
尽管九龙仓本身对内地房地产市场基调保持乐观，但接近九龙仓的人士认为，九龙仓在投资时机的把握上有些“后知后觉”。（编辑 袁一泓 徐炜旋）
作者：王营
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