昨日上午，方兴地产（00817.HK）以101亿元的总价竞得上海闸北区大宁路街道325街坊地块（下称“大宁325街坊地块”），溢价率111.59%，折合楼板价47609元/平方米。101亿元的总价刷新了上海住宅地块
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方兴地产一位内部人士对《第一财经日报》记者表示：“此前，公司在上海的项目主要以商业为主，公司擅长的高端住宅产品一直没能在上海的核心地段落地，应该说，方兴在上海找地已经两年多了，大宁地块非常符合公司的定位。”
亿翰智库地产分析师张化东认为，方兴在北京运作的几个高端住宅项目都比较成功，大宁地块也符合该公司的产品定位，但价格确实是有些偏高。
刷新上海宅地总价纪录
被称为近年来上海最优质宅地的大宁325街坊地块，位于上海内中环，出让面积为96429.3平方米，规划用途为普通商品住房，起始总价为47.73亿元，起拍楼板价22500元/平方米。
截至竞拍前，共有创纪录的144家房企领取了竞买申请书，并有15家房企参与现场竞买。据了解，万科与宝矿联合体、不夜城电气与上海建工联合体、远洋地产、中海地产、华润置地、融创绿城、保利置业、方兴地产、九龙仓地产、金地地产、嘉华置业、恒基地产、新城地产、山东鲁能、世茂与合景联合体等房企巨头均参与了现场竞买。
众房企巨头对该地块表现出的极大兴趣，让出让方不得不在开拍前给房企打起“预防针”。主持人罕见地表示：“一线城市肯定是调控的重点区域，政府也抱着调控的决心，请大家对市场不要形成误判。”
这样的提醒似乎并没有起到太大的作用。正式开拍后，各大房企争相出价，总价很快被抬升到了70亿元以上。这个阶段的主角是此前拿地呼声很高的融创绿城，而与之血拼的是鲁能、世茂与合景联合体。但当总价达到85亿元时，此前低调的方兴地产和不夜城联合体突然“杀出”，而融创绿城却放弃了应价。
最终，在经历154轮竞价后，方兴地产以101亿元的总价夺得大宁325街坊地块，溢价率111.59%，折合楼板价47609元/平方米。101亿元的总价刷新了上海住宅地块的最高价纪录。
据悉，方兴地产是央企中化集团房地产和酒店业务的旗舰企业，并于2007年在香港联交所上市，上海著名的金茂大厦的业主方即为方兴地产。
2009年6月，方兴地产曾以40.6亿元夺得北京广渠路15号地王地块而名噪京城。方兴地产在广渠路地块上打造的北京金茂府项目，曾经连续两年成为北京住宅项目的销售冠军。
面粉贵过面包
根据德佑地产市场研究部监控的数据，2013年大宁板块商品住宅均价为3.5万元/平方米，板块内价位较高的天祥琴苑和大宁瑞仕花园单价分别为4.36万元/平方米和3.94万元/平方米，而与该地块紧邻的明园森林都市均价仅为3.05万元/平方米。因此，该地块的楼板价已经大大超过了周边在售楼盘的价格，成为了“面粉贵过面包”的典型。
德佑地产分析师赵葆根表示，虽然该地块为上海少有的优质纯住宅用地，但拍出如此高的楼板价仍是出人意料，土地市场的非理性局面已经面临失控的危险。上海已经多年未真正出现楼板价大幅高出房价的地块，如此高的地价对于未来售价考验十分明显，并且短期内开发并且销售的可能性较小，该项目未来入市的单价可能会达到8万~10万元/平方米。
上述方兴地产内部人士对《第一财经日报》记者表示，方兴的住宅项目定位都比较高端，再加上公司希望地块规模能够大一点，难免总价就会比较高。“长三角是方兴非常看重的市场，也建立了相应的组织架构，上海、南京、苏州、杭州、宁波这几个城市都是公司未来重点投入的。”
据机构统计，若加上大宁地块，方兴地产过去一年在土地市场上的投入超过200亿元。业内认为，方兴地产扩张凶猛的底气或来自过去一年良好的销售业绩和央企身份所带来的一些独特优势。
根据公司最新发布的公告，2013年方兴地产累计取得物业签约销售额及土地一级开发销售成交金额共计209.94亿元，超额完成180亿元的销售目标。去年年中，方兴地产一位高层公开表示，公司有200亿港元的授信额度，随时可以提款，并且，公司长期以来跟银行界的关系比较好，在融资方面有很大的渠道。
一位接近方兴地产的业内人士表示，方兴整体的盘子不大，但去年以来扩张凶猛。“一方面有央企的融资优势和香港的上市平台，另一方面公司打造高端产品的能力也不错。”
作者：柳九邦来源第一财经日报)
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