张宏伟：“被城镇化”或使三四线城市面临“崩盘”

　　“‘被城镇化’使三四线城市面临‘崩盘’风险！”同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟在与网友互动时，发表了上述观点。

　　张宏伟解释，所谓楼市的崩盘，主要表现就是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产(行情 专区)开发和销售

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• 鄂尔多斯

　　张宏伟分析，首先，来看鄂尔多斯和温州楼市有哪些不同。其实，鄂尔多斯和温州两个藏富于民的城市，城市里的人们都喜欢买房，也喜欢民间融资。不仅如此，在炒房这件事情上，温州人和鄂尔多斯人同样有着不同的做派。鄂尔多斯人不会去联手炒楼，或者几个人买下一栋楼，不会集结成团，而温州炒房团则恰恰与之相反，会经常组团炒房；鄂尔多斯基本为投资客手握房产不流通的城市，自我形成一个体系，而温州炒房团则很具有开放性，其足迹不仅遍布全国各地，甚至还会涉及海外房产的投资。

　　从这个角度来看，鄂尔多斯现象实属个案，类似于鄂尔多斯这样的资源型的城市而导致的民间资本在自我体系内的投资循环现象不具有全国代表意义。而温州炒房团的落魄民运则不一样，它的当前状态更深层次地反映出当前我国经济结构与实体经济的问题。举个例子，有实业老板反映，2005年前，做实业的利润率很容易跑赢房地产，所以大家当时没有过多关注楼市，而2005年之后就不一样了，实业利润很难跑赢房地产，投资楼市的收益要比实业容易得多。这客观上也反映出温州民间资本进入房地产的无奈之举，在楼市常态化的宏观调控之下的温州楼市或多或少有了些“崩盘”特征也在做难免.

　　那么，温州楼市的“崩盘”有没有蔓延的可能？张宏伟认为，由于“去投资化”常态化的常态化调控的持续进行，楼市泡沫逐渐被挤出，市场逐渐回归自住需求为主的时代，一线城市北上广深已经回归市场理性，并且在今年定向宽松的“微调”政策刺激之下，已经开始逐步活跃起来，但是市场复苏的步伐仍然有限。从2013年全国市场“基本面”走势来看，由于政策“微调”与房地产调控的“双重标准”的执行，今年房地产市场基本面应该还会在“微调”政策刺激下持续回升，但是不会出现大幅逆转行情，今年房地产市场“基本面”整体上仍然处于整个市场大周期的低谷期的复苏与回升期，保持“限速”中缓慢复苏与房企有限制的扩张的行情将是2013年整体市场“基本面”的特征.

　　但是，中国“城镇化”进程的大势导致一些新区、城市副中心规划大批量出台，大量市场供应随之来临，尤其是三四线城市，在缺乏产业导入与支撑的前提下，直接进行房地产市场开发“造城”，“加快”城镇化进程。这样，“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化，或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。“被城镇化”与“空城”导致三四线城市面临比较大的市场风险，这虽然与温州炒房团没有太多关联，缺乏产业与配套的“被城镇化”势必也会助推这些城市面临崩盘的风险，这是值得我们思考和面临处理的问题。