据地产服务机构莱坊近期对入驻上海虹桥商务区的开发商所做的调研，部分位于虹桥商务区核心区一期的商业项目最终竣工时间将比原
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一家于上述区域内进行开发的地产商在接受《第一财经日报》记者采访时部分证实了这一说法，其开发的项目最初计划于2015年底入市，但目前预计的开业时间已调整至2016年底或2017年初。不过另一家较早入驻该区域的发展商表示，仍会遵循原定计划推出项目。
“2016年之前，上海写字楼供应将迎来高峰，需求却相对疲弱，这使得一些较晚进入该区域的开发商主观上缺乏入市的积极性。”莱坊中国区董事杨松表示。此外，地下人行通道、新地铁线和公共换乘系统等一些互连公共基础设施仍在建设之中，无法和开发商的计划进程保持一致，也是造成延期的一部分客观原因。
日趋激烈的市场竞争
虹桥商务区毗邻虹桥商务枢纽，随着浦东和浦西主要商务区域的发展成熟，上海商务区正经历外扩的过程，虹桥商务区以其便捷的交通网络以及靠近多个长三角制造基地的地理优势，无疑具备巨大的开发潜力。
作为上海商业地产大开发的一个缩影，虹桥商务区核心区一期按计划将在2014~2015年新增约170万平方米办公、商铺和酒店面积，2015年到2020年间则将再建130万平方米的商务面积。
过去数年，这里吸引了众多知名开发商，包括万科、瑞安、龙湖、万通等。资料显示，这些开发商购买土地的价格达到每亩人民币2200万元-2680万元，而同期周边外环路附近商办用地的地价只有不到其一半，每亩仅约合人民币1070万元。
这些商业地产项目大多数超过30万平方米的体量，每个项目的总投资达人民币40亿元~60亿元，反映投资之初开发商的乐观预期。但要将宏伟的远景与眼前的投资回报立刻挂上钩，开发商们却面临一系列挑战。
莱坊的报告指出，由于核心区一期项目严格受制于政府的规划要求，所有开发商必须达到LEED认证或中国三星可持续评级，这会将工程的总体成本平均推高8%~13%。此外，由于地理上与虹桥机场十分靠近，建筑限高在38~43米之间，容积率需在3.0左右，由于典型的写字楼层高为3.8~4.5米，这意味着即便包括屋顶空调机组，也只能建8~9层。这大大减少了建筑设计上的灵活性和效率。
而虹桥商务区配套的地下人行通道、新地铁线和公共换乘系统等一些互连公共基础设施仍在建设之中，无法和开发商的计划进程保持一致，也给工程制造了一定的困难。
不过，真正严峻的挑战在于上海写字楼市场未来几年供应井喷的事实。
2014~2016年间，上海中央商务区将有164万平方米新增供应投放市场，且次级和新兴商务区还会新增249万平方米。上海第一高楼上海中心、企业天地二期、世纪大都会、环贸广场二座在竣工后将分别为市场增加约21万平方米、5.9万平方米、11万平方米和6万平方米的办公空间。此外，虹桥商务区还将面临上海自贸区在吸引租户方面构成的威胁。
正是供应井喷的局面，促使一些发展商重新审视投资计划，作出了项目推迟入市的选择，一些开发商同时还对此前过于乐观的租金预期进行了修正。
“按照入驻虹桥商务区的开发商最初的测算，每天每平方米6~8元的租金水平可以满足他们的投资回报要求，但在目前市场压力下，一些项目针对有潜质的租户事实上已经通过推出优惠变相下调了租金。”杨松说。莱坊预计，虹桥商务区整体租金将稳定在每天每平方米5.5~6元。
具有争议的市场前景
虹桥商务区的现状为观察上海写字楼市场提供了一个视角。去年以来，上海写字楼市场开始被越来越多富有争议的讨论所包围，虽然没有人怀疑长远而言它仍然充满机遇。
DTZ戴德梁行华东区研究部数据显示，2013年全年上海甲级写字楼共有约54.8万平方米的新增供应入市，总存量达到631.4万平方米，第四季度整体平均租金为每天每平方米8.73 元，同比下降3.75%。
“中国经济增速放缓，上海写字楼市场已经进入到这样一个阶段—越来越多的租户在开始考虑如何控制成本的同时，也在放缓扩租的计划。”高纬环球企业租赁策略部董事司徒泰山（Michael Stacy）对《第一财经日报》表示。
去年10月，李嘉诚整体出售东方汇经中心曾一度引发人们对于上海商业地产市场供需关系的担忧。就虹桥商务区的前景而言，司徒泰山仍然感到乐观。
“如果你是租户，在乎的是办公层面的需求，陆家嘴写字楼的空置率目前不到2%，这意味如果你希望在陆家嘴办公，可以选择的余地很小，但虹桥商务区提供的选择则很多。”司徒泰山说，“2003年的时候，所有人都在怀疑是否有人愿意搬去陆家嘴办公，但现在显而易见的事实是，陆家嘴已经成为空置率不足2%的金融中心。大规模的商业开发要求开发商做好长期投资的打算。”
杨松也认为，长远来看，毗邻虹桥交通枢纽、成熟的设施和基建优势将会使得虹桥商务区吸引来自汽车、第三方物流、仓储业、服务型公司、商品贸易等各个行业的国际及国内企业。对那些希望进驻上海以及长三角地区、节省成本、有合并及升级物业需求的企业来讲，这无疑是个好消息。
“即使虹桥商务区的项目存在一定程度的延期，我认为这也不是什么大问题。”高纬环球企业租赁策略部董事孙琦说，“这样一个参与者众多的综合工程，需要若干年时间去完成，租户很清楚这一点，他们也需要时间为重新选择办公地点作出考虑。”
作者：王肖邦来源第一财经日报)
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