新华网重庆2月19日电（记者赵宇航）农历新年刚过，苏州市政府发布了马年首个地方房地产市场新政策，多年来一直脱离调控中心的商业地产首次被地方政府纳入调控范畴。商业地产在经历“井喷式”发展后，如何化解其供需矛盾背后隐藏的风险，已经成为各地面临的紧要问题。
调控商业地产是一把“双刃剑”
近日，苏州市政府出台了《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》，成为近年来地方政府首次专门针对商业地产出台的调控政策。
《意见》规定，规划国土部门要发挥前期调控作用，制定合理城市规划和供地计划；建立风险防范资产保障机制，对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，三年冻结期内不得销售、抵押和转让；全面提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准；严格禁止“返本销售”“售后包租”等行为。
新加坡国立大学金融学博士、研究员文华认为，广泛存在于内地二线城市的商业地产泡沫近来备受市场关注，以苏州为例，近年来新建的20多家购物中心中，近半数经营情况不理想，商铺和写字楼都存在明显的空置现象，部分项目甚至无法正常开业。苏州率先预警楼市风险，向商业地产“开刀”具有积极的意义。
但德融地产发布的报告认为，从实际情况看，苏州政府的这一政策虽然可能会刺破部分商业地产市场的泡沫并有效保护市场规范，但是对城市商业地产发展也带来了不小的阻滞，所以这将会是一把“双刃剑”。
“井喷式”发展背后供求矛盾突出
细数历年来的楼市调控政策，从中央到地方，从限价到限购，无不紧盯住宅市场，商业地产由此成为开发商和消费者双向规避调控政策的投资洼地，加上各地新区建设热潮的推动，其发展势头迅猛。
国家统计局的统计数据显示，从2009年开始，全国每年商业营业用房投资完成额累计以同比超过20%的速度增长，2010年和2011年的同比增速甚至超过30%，高于同期住宅投资完成额累计的增速。
“井喷式”发展背后是不同城市间的商业地产市场出现明显分化。在北上广深等一线城市里，多数热点地块的写字楼、商铺供不应求，但是在众多二线城市，由于前期放量供应，需求不济，商业地产空置率居高不下。以写字楼为例，根据权威咨询机构世邦魏理仕的统计数据显示，成都、天津、沈阳等地的优质写字楼空置率超过40%，如果把范围拓展到整个写字楼物业，空置率还将大幅抬升。
中央财经大学中国金融发展研究院副院长同生辉指出，商业地产的潜力跟GDP没有直接关系，而更多地与服务经济的成熟度有关系，只有在服务业，特别是要素服务、会计评估、金融服务、法律仲裁、信息咨询等现代商贸服务业发达的城市和区域的写字楼物业才会有足够的市场需求。
根据世邦魏理仕的研究结果，在考虑20%空置率和45%的延期竣工因素之后，二线城市第三产业GDP需以28%的名义增长率才能消化同期商业地产的供应。
化解风险更需积极稳妥
此次苏州针对商业地产过剩问题出台调控措施，释放出明确信号：地方政府开始重新审视前些年商业地产的发展政策，正面评估地方商业地产风险。
有分析指出，商业地产相对过剩实际上源于政府与开发商的不谋而合。很多地方政府都热衷于新区开发，借此推动土地的销售、基础设施的建设、房地产的投资，以及城市整体的发展，以保证地方财政收入和地方国民生产总值的增长，这种情形在众多二线城市尤为突出。
政府的热情通常体现在降低政策门槛、优惠拿地成本甚至直接或间接的补贴；对于在住宅市场面临国家调控约束的地产开发商来讲，在商业地产领域分一杯羹正合其意。因此，以写字楼、商铺为代表的商业地产项目在各地开花。
同生辉认为，目前在宏观经济形势向好的情况下，市场需求稳步回升，同时由于人口密集，商业潜力巨大，一线城市商业地产开发过剩风险仍在可控范围内；但是二线城市的第三产业的发展增长速度有限，如果继续过度开发甚至超前开发，则会给商业地产开发商带来隐患甚至引发地产行业的风险。
世邦魏理仕重庆分公司董事总经理殷向荣认为，破解目前二线城市商业地产所面临的风险困境应该采取更加积极稳妥的措施：地方政府当以更加务实的态度预测未来需求及部署土地供应，通过完善规划选址、业态布局等，优化商业业态结构及用地布局，按照当地经济发展状况，使商业土地供应量更趋合理化，调控更加前瞻化。
作者：赵宇航
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