“一开始只是德信·北海公园因为尾盘清盘有小幅度的降价，但没想到的是，紧跟着德信·北海公园旁边的项目也跟风降价了，随后就引发了一连串楼盘降价以及业主维权事件。”中国指数研究院杭州分院研究总监高院生在接受21世纪经济报道记者采访时
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高院生称，杭州此次出现部分楼盘降价是因为库存达到了历史峰值。中国指数研究院数据显示，截至1月31日，杭州市（含余杭、萧山）商品住宅可售套数、面积分别高达81155套/1055.76万平方米，环比上涨5.96%/5.78%，再创历史峰值。
类似杭州这样高库存的城市并非个案。
据国家统计局发布的数据，2013年末全国商品房待售面积49295万平方米。2012及2013年全国住宅待售面积增幅逼近40%，远远超过住宅的销售增速。从全国市场来看，存量压力确实在增大。
中原地产研究中心统计了16个城市的可售量，除4个一线城市当前存量低于1年前，其余城市库存量均比2012年末水平高。
库存危机
据搜狐焦点网杭州站统计，截至目前，杭州约计有6个楼盘出现了不同程度的降价，降幅在3400元/平方米-5000元/平方米之间不等，约计在8折。比如，最新降价的德信北海公园从最初的19000元/平方米直降至目前的15800元/平方米。
率先降价的德信地产营销总监杜盛认为，降价有一定的市场、库存因素考量，但降价主要与集团的百亿战略有关。他所说的百亿战略是指在销售额和新项目获取方面都达到百亿。
高院生告诉记者，杭州降价项目主要分布在库存量较大的区域。据其监测，杭州楼市具有明显的区域不平衡特点，供不应求的市区很难降价。
据中国指数研究院数据统计，杭州目前住宅库存突破1000万平方米大关。其中1月份萧山区可售房源体量从上月的16.23万平方米增至20.35万平方米，环比增幅超过25%；余杭区库存量增长3.58%；主城区可售房源涨幅仅为0.34%。
高存库伴随的往往是成交疲软。2013年10月份以来，杭城住宅成交持续下降。在库存持续攀升，去化速度减慢两方面力量作用下，楼市库存出清周期持续延长，长达16个月，创2013年以来最高值，开发商压力持续加大。
21世纪不动产集团市场总监桑豫峰据此分析，很显然，杭州商品房库存面积的增幅远远超过其消化增长速度，而去年出让的庞大巨量土地也将在今年逐步形成有效供应。这些叠加在一起，给市场传达的讯号就是，供应巨大，而需求有限，开发商不可能对此没有感觉。而最先作出反应的，往往是那些实力不强、资金链紧绷的中小开发商，因为他们是最脆弱的，如果不抢在别人前面率先回笼资金，当真正的风险来临，最快倒下的也将是这些企业。
桑豫峰表示，不排除还会有其他楼盘随后跟着降价，尤其是库存比较大、无法承受市场观望期的企业。如果杭州降价的楼盘形成一定风潮，有可能会对上海以及长三角地区产生影响，甚至传递到北京等城市。而这种趋势一旦形成，就会对购房者的预期产生巨大影响，从而导致房地产市场出现全面观望情绪。但是，也不必过分夸大杭州少数楼盘降价的效应，至少目前尚未看到形成区域性降价潮的迹象。
中原地产分析师张大伟称，若按最近6个月的平均销售面积计算各城市的存量消化周期，各类城市近期都呈现延长的趋势。其中一线城市较一年前增幅较小，三四线城市增幅最大。这一结论与我们对市场的直观认识相符，即一线城市整体供不应求，存量压力小；而三四线城市供大于求，存量压力大，其中青岛、福州等地可售面积消化周期超过12个月。
张大伟认为，2014年楼市出现调整的可能性越来越大，特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。杭州降价预示着2014年楼市整体分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。
降价难以全面扩散
纵观房地产多个历史周期，降价往往具有强烈的传导效应。
搜狐焦点杭州站做了一项有关“消息说杭州楼市开降了，这个时候你会买房吗？”的调查。结果显示，有49%的人表示“不买”；有40%的人表示“会观望，再降点再买”。
高院生认为，杭州率先降价将影响购房者的消费心理以及开发商的推盘策略。对于杭州即将到来的楼市传统销售旺季，他相信，开发商在定价上会相对偏低。
张大伟认为，杭州作为第一个出现明显降价信号的二线城市，会对购房者心理造成非常大的影响，虽然目前还属于点状分布，但很难说不会逐渐块型出现。目前来看，声称杭州降价等是楼市崩盘，确有误导市场、耸人听闻的嫌疑。但随着房价持续暴涨，市场警告信号可能会愈加频繁。中国经济不能承受楼市崩盘，但绝不能忽视已经次第出现的市场明确警告。
中金房地产分析师宁静鞭分析称，房地产行业层面的大范围降价，过去10年发生过三次，第一次是2005年，以上海、杭州被定点调控拉开帷幕；第二次是2008年开年万科亮出打折降价旗号；第三次是2011年5、6月份北京通州开始降价。过去三轮大降价时点，都是通胀上行、流动性收紧的末期，开发商面临资金流压力而进行价格调整。以2007年末-2008年为例，A股上市开发商净负债率维持在80%-100%之间。
这次自杭州开始的价格调整，背景因素虽有市场利率上升的因素，但大环境上，通胀指标、整体流动性还是温和可控，开发商资金面也并不是极端紧张。目前信托发行利率仅9.64%，低于2011年末的10.66%，预期2014年集合信托到期额1140亿元，低于2013年信托到期额的2150亿元，仅部分本地开发商1季度面临还款压力。
宁静鞭认为，本次降价实属区域市场供应面出现问题的情形，类似于2011年4、5月的通州，有“房价见顶”的领先信号作用，但短期难以形成实质的扩散式影响，真正的降价还是要等到供应上来的2014年3季度。
市场将分化
业内人士普遍认为，未来各城市房地产市场将呈现分化状态。
国家统计局近期发布的数据也可以看出，房价环比下跌的城市在逐步增加。1月，全国70个城市中，新建商品住宅价格环比下降的有6个，除了上个月的温州、韶关外，又有哈尔滨、包头、济宁、杭州四个城市加入降价队列。
二手住宅价格环比下降的城市有13个，比上月增加8个，环比持平城市达到9个，比上个月增加8个。至此，2014年1月二手住宅环比上涨的城市数量为48个，比上月减少了16个。值得注意的是，北京二手住宅价格自2012年5月以来首次出现环比下降。
链家地产分析师张旭认为，北京和杭州两个城市代表了市场的两种典型变化。北京属于供需矛盾较大的特大型城市，二手住宅市场十分成熟。去年四季度，市场转淡，受到信贷政策及市场观望情绪的影响，业主挂牌价下调，议价空间上涨，今年1月份二手住宅价格出现环比下调。杭州新房市场的调整则更为明显。虽然此次降价风波不同于2011年底房企因资金链条吃紧而被迫降价，但在情况相近的城市间，具备传导效应。
张旭认为，在信贷政策不会明显放松的情况下，这种市场的自发调整，要比单纯的依靠行政手段调整所产生的影响面更大。预计在前期土地成交量大、库存风险高的二线以及三四城市，价格调整的趋势还将延续，而一线城市尽管供需依然旺盛，但受大环境影响，释放能力或明显减弱，价格上涨幅度将持续降低。
中原集团研究中心分析对比了全国40个主要城市最近五年（2009-2013年前11个月）的住宅用地供应可建面积与住宅销售量，发现城市间供求关系存在显著差异。一线城市最近五年普遍存在含住用地（纯住宅用地与商住用地，下同）供应不足的行情，5年累计供地销售比仅为81%；而二线及三四线城市土地供应过剩，均明显高于100%。
分时间段看，二线城市在2010年土地供应达到峰值，大幅超过当年住宅销售面积；而三四线城市则在2011年达到峰值。2010年后，二三四线城市每年都保持着土地供应大于住宅销售的水平，意味着这些城市可供开发建设的土地总量是每年持续增加的。
分城市来看，二线城市中的大连、武汉和三四线城市中的唐山、哈尔滨、昆明、贵阳、长春等城市均存在严重的土地可售面积过量问题。而四个一线城市明显低于平均水平，均处在供应不足的状态。
城市人口的增长，也是决定住宅需求的关键因素。上述城市中，一线城市人口仍在持续增长，决定了未来供不应求的状态仍将延续；部分二线省会城市对周边人口也有吸引力，能在一定程度上平衡供地过多的风险；那些本地人口增长已经放缓，但前期土地供应过多的二三四线城市，中原集团分析师张海清认为，未来房价下跌的可能性极高。
值得注意的是，据降价的德信地产营销总监杜盛称，此次降价的约200套尾盘，获得了400组认筹，公司认为达到了预期目标，也试探出了市场的底线。（编辑 袁一泓 徐炜旋）
作者：王营
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