文/张晓玲
深圳土地最大的特点是土地已经全部国有，深圳1994年“关内”土地集体转为国有，2004年“关外”土地集体转为国有土地。土地收归国有后，深圳就没有了原始意义上的集体所有制的土地，因此不需要通过征地解决，但是土地上建筑的继受权人仍是原来的村民、村集体。这与其它城市征地拆迁有本质上的区别。
深圳知名土地咨询师崔元星认为，深圳新增建设用地不足，虽然增加了政府房地产调控的压力，但也迫使开发商盘活手中存量用地，刺激了政府、开发商及原土地使用权人对城市更新项目的热情。
与其它城市旧改先进行一级开发，整理土地后再拍卖不同，深圳城市更新是鼓励自主更新。深圳的做法有两个亮点，一是在符合城市规划和土地规划的前提条件下，村民或村集体组织可注册股份有限公司参与自主改造，如岗厦旧改项目；二是将所有的城市更新项目划分成城市更新单元，组合来开发，从而形成规模进行更新。
市场化条件下的自主更新，这也产生了开发强度提高、不断上升的拆赔比，推动城市居住成本上升，中心城区房价越来越高的问题。其中不可回避的难题是拆迁补偿。
崔元星指出，城市更新的难点，不在于规划和政策，关键在于利益如何分配。此前集体用地在农民手里，农民用不好，政府也拿不走，最后造成土地资源的浪费。通过城市更新，各方重新明确土地所有权、土地使用权和房屋产权，将利益放在台面上，实现土地的价值增量，并通过合理分配实现利益共享，既能激发城市更新参与各方的积极性，又有利于市场环境的改善。
深圳大学建筑与城市规划学院副教授杨晓春认为，一味地提高拆赔比不是个好办法，无论能不能拆得动，都应该是市场的选择，以正常心态对待。政府的角色应是制定好利益补偿机制，做好政策支持。对于更新项目的选择，开发商自身该有审慎的判断，时机选择、盈利方面、所处地段、能否支持高的拆赔比，这些都需要去综合衡量。有的业主着也会漫天要价。对此政府和开发商也应有所甄别。总之，拆迁补偿，开发商和业主之间有一个博弈的过程。
崔元星的建议是，第一，建立市场化的机制，该块土地是否有城市更新的价值，由政府、公司和村民三方主导谈判。第二，建立动态共享机制，而不是固定补偿。可以通过补偿物业、土地增值等实现。第三，鼓励自主更新，充分保障原土地使用权人的合法收益。第四，合法界定公共利益。
政府在城市更新中，首先要制定游戏规则，保证投资方、继受权人和自主更新人之间的合法关系；其次是裁判，处罚违规行为；第三，保证自己所代表的国家土地的收益权人的合法权益。
杨晓春还提醒说，现在深圳城市更新对城市整体密度控制目标面临失控，2011-2013年已批项目改造后平均容积率达4.3，普遍的开发强度都是开发改造前的2-2.5倍，比法定的则高出了50%-100%，如何控制整体的开发强度值得思考。应该避免建设速度太快，导致很多问题来不及想，造成遗憾。城市的建设是渐进过程，城市更新步伐推进太快，可能会导致综合统筹配套跟不上。
（编辑 袁一泓 徐炜旋）
作者：张晓玲
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