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本报记者 陈植 上海报道
“竟有一年存续期的海外房地产投资基金！”当民营企业家王强（化名）收到珈南资本葡萄牙地产投资基金一期（下称“珈南地产基金”）的推介资料时，一阵惊讶。
以往，他接触的海外房地产投资基金存续期长达7-8年，而珈南地产基金不但将存续期设为1年，还额外约定“满6个月且销售达到75%可提前兑付”。
他疑惑的是，这只基金如何能在短短一年内，向投资者兑付13%-15%的年化预期收益。
资料显示，珈南地产基金由建银精瑞资本管理集团旗下上海珈南资产管理有限公司（下称“珈南资本”）发起设立，主要投向葡萄牙首都里斯本市中心的54套服务式公寓与6套商铺改造项目。
这意味着，60套葡萄牙公寓商铺必须在一年内出售，才能确保投资者收回本金利息。
珈南资本控股股东建银精瑞资本董事长李晓东接受21世纪经济报道记者采访时称，自己不担心项目退出风险，因为珈南地产基金与传统地产基金项目退出模式并不相同—它将房产销售与投资移民进行“捆绑”。
“这也将投资移民的认购热情，与珈南地产基金投资成败捆绑在一起。”王强感言。而基金投资成败的另一个关键，是如何应对复杂的资金对外投资回流审批。
一年快进快出
珈南地产基金的投资退出逻辑并不复杂，即由这只基金先募集600万欧元（或等值人民币）购买葡萄牙里斯本市中心的60处地产，再通过专业建筑机构改造装修，最后卖给有投资移民意愿的中国投资者。
珈南地产基金推介资料条款也规定，投资人可以优惠价优先选购房产并免中介服务费办理移民；或在基金成立3个月后，以基金份额（无投资收益）换购房产并免中介服务费办理移民。
珈南资本总裁焦谷并不否认珈南地产基金的项目退出主要路径，就是将房产销售与投资移民“捆绑”。但令他惊讶的是，基金首期20套葡萄牙房产开盘销售的两周内，3/4已被预订。
这很大程度上得益于葡萄牙的“黄金居留计划”投资移民政策。2013年1月推出的这项新政，即申请者满足“在葡萄牙境内银行存有最低100万欧元的存款、创造10个就业岗位、在葡萄牙当地购买不低于50万欧元的房产”的任何一项，就有机会获得葡萄牙投资居留身份，并在符合条件的情况下，申请投资移民资格。
在焦谷看来，如果4月开盘的二期40套还延续当前销售进度，这只基金基本能在一年内，向投资者悉数兑付本金与13%-15%预期收益。
此前，基金管理团队担心基金持有的葡萄牙60套房产的销售进度，特意在基金中增加优先/劣后份额，即投资者认购400万欧元的优先级份额（最低认购额12.5万欧元或等值人民币），基金管理团队与投资移民公司等合作伙伴认购200万欧元劣后级份额。
记者多方了解到，珈南地产基金在向葡萄牙最大私有银行BES旗下基金收购这些房产时，签有分期付款协议，即珈南地产基金先支付600万欧元，剩余收购款则等到60套房产经过改造悉数卖给中国投资者后再结算，令基金收购风险有所降低。
资金回流兑换风险待解
但这仍无法打消王强的顾虑。在他看来，海外房地产基金的最大投资风险，未必是房产项目能否销售获利，而是“流出去”的资金能否按时流回境内，让投资收益落袋为安。
3年前，王强曾投资过一只海外对冲基金。去年底这只基金到期返还本息时，却在大额资金回流兑换审批环节出现“意外”，相关部门对这笔大额资金入境结汇暂缓批准。
焦谷坦言，之所以将珈南资本设在上海自贸区，某种程度也是基于区内人民币资本项自由兑换与跨境投资便利化的政策预期“驱使”。
由于相关细则尚未出台，目前他们打算双管齐下，一方面借助自贸区管委会对3亿美元以下的海外投资项目（不涉及证券投资与危害国家安全性质）有自主结售汇审批权，将珈南地产基金募集资金兑换成欧元用于收购葡萄牙60套公寓商铺；另一方面则借助类似银行内保外贷的方式将资金“转移”出境投资。
“这笔资金回流境内返还投资者时，自贸区或许已出台人民币资本项可兑换的操作细则。”焦谷说，这将令所有海外房地产基金的资金跨境流动兑换变得便捷。王强担心的资金回流兑换审批风险也不复存在。
王强发现珈南地产基金的交易结构颇为复杂，募集资金先从珈南地产基金转向香港公司，再流向卢森堡，最后才转往葡萄牙支付60套房产收购款。在他看来，资金在不同国家流动环节越多，越容易加深相关部门对境外投资收益来源合法性的担忧。
焦谷对此解释说，这样的交易结构在海外房地产基金相当普遍，主要是基于税务筹划目的，比如境内资金经经卢森堡转入葡萄牙进行投资，在预提税缴付方面，比起资金“直通”葡萄牙更有优惠。
王强依然有些疑惑—毕竟，要到尚未摆脱欧债危机阴影的葡萄牙地产市场淘金，靠的不只是捆绑投资移民销售套利的智慧，还有勇气。（编辑 付玉）
作者：陈植
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