如果有信托公司财富中心人士告诉你，他们公司的地产信托产品很安全，开发商实力都是T50、T100名单上的企业，并且主做一线城市项目。那么你应该多留心，这很可能仅是诱惑你掏钱买地产信托。
继上周“每周报告”摸底地产资管
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二线以下城市占主流
近日，四川信托的沈阳水润观府集合资金信托计划（第一期）发行成立，这款产品优先级委托人共有14位，共认购金额4530万元，期限2年。预期收益率从10.0%至11.5%不等，在近期发行的地产信托中属较高。
第一期资金以股权投资形式向项目公司增资，增资后持股67%以上，资金用于水润观府项目开发建设。第二期资金向项目公司发放贷款，用于水润观府项目的后续开发建设。水润观府项目位于沈阳。
3月初，重庆国际信托发行的厦门海沧新阳项目也募集成立。产品期限2年，优先、劣后共7位投资者，募集资金高达41.5亿元，属近期单个地产信托规模之最。其中优先级资金21亿元、劣后级资金20.5亿元。
产品的预期年收益率为8.5%-9%，融资方是厦门泰禾房地产开发公司，资金用于增资及提供股东借款。
21世纪经济报道记者统计，2014年1月至3月13日发行的76款地产集合信托产品，从融资方的项目所在地看，在北、上、广、深一线城市的项目仅10款产品，占比13%。略好于资管产品无法插手一线城市项目的尴尬局面。
另外，涉及二线城市项目的则有28款产品，占比37%，其中重庆、长沙、石家庄、昆明、成都、天津、福州和武汉等地的项目较多；三、四线城市项目32款，占比为42%。与资管产品的三四线城市项目主要以东部沿海为主不同，地产信托的区域从东部、中部和西部都有分布。譬如涉及东莞、保定、宁波、湖南株洲、陕西咸阳、贵州遵义、四川内江等地。
21世纪经济报道记者统计还发现，发行一线城市项目的信托公司较为分散，仅有中融国际信托有两款产品，其余8家信托公司各有一款，包括华鑫国际信托、爱建信托、中建投信托等。
而在三四线城市项目中，共涉及17家信托公司。其中参与较多的信托公司有方正东亚信托（3款）、四川信托（5款）、浙商金汇信托（2款）、中融国际信托（3款）、渤海国际信托（2款）、东莞信托（2款）。
二线城市项目里，则以四川信托和中建投信托的产品数量较多，分别为5款、3款。重庆国际信托、中原信托、五矿国际信托、平安信托、方正东亚信托都有2款二线城市项目，其余信托公司仅有1款产品。
仅11家拿下百强项目
21世纪经济报道记者对照由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家共同发布的2013中国房地产百强企业名单，上述76款地产信托产品中，共有13款产品开发商在百强之列，占比仅17%，包括恒大地产、万科、华夏幸福和绿地等11家开发商。从项目布局看，除了恒大地产在华润信托募集的遵义恒大城项目集合信托、交银国际信托发行的包头恒大名都项目收益权投资集合信托在三、四线城市外，其它百强开发商的项目基本都在一二线城市。
除项目所在城市区域外，交易对手开发商的实力雄厚与否，也直接关系着投资者购买产品后的资金安全。业内人士建议，应该以百强开发商、中小开发商两个档次区分，前者抵御市场波动风险能力更强。
那么，哪些信托公司经常能拿下百强开发商的项目？不完全统计显示，建信信托、对外经济贸易信托各有两款产品，其它的民生信托、长安国际信托、华鑫国际信托等9家信托公司仅有1款产品。
当然百强地产商所愿意支付的信托产品预期收益率较低。譬如，上述包头恒大名都项目信托的期限不超过24个月，认购金额在100万元（含）-300万元（不含）年化收益率仅7.5%，最高也仅是8.5%。其它百强开发商给出的收益率基本都在8%至9.5%的区间，对应的产品期限为12个月和24个月。
其他非百强开发商项目则有63款，占比为83%。另外21世纪经济报道记者不完全统计，上述76款地产信托产品的平均期限达到2年，但平均预期年化收益率为9.25%，这两项指标与资管类地产产品恰恰相反。（编辑 付玉）
作者：刘振盛
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