地产调控淡化 房企再融资破冰

　　本报记者 晓晴 广州报道

　　历时近四年的房地产调控“无形之手”正在退出。继万科B（200002.SZ）转H股、绿地借壳金丰投资（600606.SH）之后，房企再融资也终于开闸。

　　此前一个交易日，天保基建（000965.SZ）、中茵股份（600745.SH）两家公司股票早盘双双莫名涨停的 原因终于揭晓。当天，天保基建表示，公司拟以不低于4.48元/股的发行价格，发行股份数量不超过3.46亿股，募集资金15.5亿元建设三个房地产项目并补充流动资金。此三个项目分别为天保房地产空港商业区住宅项目（一期）、天保金海岸D06住宅项目、天保金海岸D07住宅项目。

　　中茵股份也称，公司拟以不低于9.53元/股的价格，非公开发行股票数量不超过1.8亿股，募集资金不超过17.15亿元。募集资金将全部用于公司全资子公司江苏中茵置业有限公司之控股公司徐州中茵置业有限公司“徐州中茵广场项目”的开发与营运。

　　不过中茵股份的定增预案如今已是大变样。公司曾于2013年3月19日公告非公开发行股票预案，拟以9.23元/股的价格非公开发行股票1.09亿股，扣除发行费用后募集资金净额约9.86亿元，将用于发展公司黄金采选和连锁医药零售等两大新业务。

　　“从天保基建和中茵股份两家公司的资金用途来看，前者为纯住宅项目，后者为投向商业综合体，两者均获得发审委无条件通过，意味着上市房企再融资已正式无条件全面放开。”平安证券分析师周雅婷称。“当前，房地产板块估值处于低位，再融资放开利于上市公司融资成本的下降，短期内将提振板块的投资情绪。”

　　强制行政调控将淡化

　　国泰君安分析师侯丽科认为，中茵股份、天保基建此次再融资获批意味着管理层对于房地产行业的调控思路已经发生微妙变化，从抑制开发商资金向增加供应进行全面切换，对房地产板块信号意义重大。

　　此前，上市房企在资本市场已经变得步履维艰。自从2010 年4 月份，国务院下发通知，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。至此四年间，房地产行业在资本市场上获得直接融资基本是处于停滞状态。

　　“我们判断，目前，国家对房地产调控的政策思路体现在两个方面：一方面，管理层有意通过增加住宅土地供应、优质房企资本市场融资开闸、共有产权房等多样化方式，积极增加市场供给能力。”侯丽科称。“另一方面，在房价上涨压力较大的城市，管理层将通过限购等手段抑制投机性购房需求，使市场供求关系逐步恢复平衡，之后强制性的行政调控手段可能逐渐淡化。”

　　东莞证券分析师何敏仪表示，上届政府对于房地产行业一直是采取较强硬的行政措施予以调控。除了以限购形式压制需求端以外，同时也在供给端，控制开发商资金面，以迫使房企加快项目的销售回款，通过这种方式来压抑楼价。但是，过去四年间楼市涨势持续，特别是一线及部分热点城市房价上涨速度令人忧虑。在开发商层面，由于资金面受到一定压制，实际上是影响了开发速度及积极性，因此对供应量的提升并没有起到正面作用。

　　“本届政府更重视市场化机制，更尊重市场的力量。此外，对于"守规矩"的企业（并不存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业），允许其在资本市场上获得资金，加快项目开发。这能更好地提高市场房屋的供应量。”何敏仪认为。

　　广发证券分析师乐加栋也称，实际上，从过去一年来看，本届政府最大的变化是对于房地产的“表态”减少了，从而逐步稳定了市场预期。而且，调控也不再强调“一刀切”，已从关注短期行为转向强调长效机制，地方政府可以根据自己的实际情况调整，比如北京、上海等地调控加强，而温州、芜湖等地有所放松。

　　短期不会集中兑现

　　“本次两家上市房企再融资方案获批，标志着房企再融资瓶颈被突破，相信未来将会陆续有更多企业再融资获得通过。这将直接优化企业的资产负债结构，降低整体融资成本。”何敏仪预计。

　　不过，侯丽科则称，目前，房地产板块整体估值水平较低，多数房企再融资价格均高于目前市价。因此，短期内，上市房企集中兑现再融资方案的可能性不大。

　　短期来看，再融资重启将使上市房企率先得到低成本资金供给，获得行业集中度提升过程中的“超车”能力，直接利好上市公司盈利能力和投资能力。

　　“我们测算142 家A 股地产类上市公司若整体名义利率下降100bp的话，2014 年板块净利润将平均增长2.98%，2015 年平均增长3.03%。”周雅婷称。

　　统计数据表明，截至目前，142家A 股地产公司资本结构中银行贷款占23.5%，债券占1.6%，预收账款占25.9%，权益资本提供24.5%的资金，应付账款及其他应付款提供15.1%的资金，同时还有大约占总资产9.5%左右的表外负债（主要为未付土地款）。

　　与此同时，再融资的放开打开了上市房企资源注入的通道，拥有优质可注入资源的房企无疑将最为受益。

　　截至目前，在已经披露再融资方案的42 家上市房企中，涉及大股东资产注入的分别有招商地产（000024.SZ）、浦东金桥（600639.SH）、迪马股份（600565.SH）和东华实业（600393.SH）和广宇发展（000537.SZ）等5家公司。

　　侯丽科还称，随着再融资开闸，政策打压压制地产股估值的情形也有望得到缓解。

　　“目前，市场对地产股的定价已经反映了价格出现15%-20%的下跌预期，即便出现系统性降价，股价仍有一定安全边际。换言之，在行业基本面底部正式确立时，股价或许已经走出底部。”乐加栋如是说。（编辑 陈昊旻）

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