在北京到河北秦皇岛的动车上，每隔一段，就能看到零星分布的拆迁地和在建的高楼。进入秦皇岛市区，这种现象瞬间由点变面—新建楼盘林立，在建工地随处可见。
近期被盛传六折甩卖的“珠江道12号”，便是这
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所谓的开发商陆续撤离、楼盘大幅降价的传闻，因何而起？真相如何？《每日经济新闻》记者从“珠江道12号”楼盘开始调查，试图揭开“六折甩卖风波”之下的秦皇岛楼市谜雾。
“六折甩卖”仅为个案？/
“珠江道12号”项目位于秦皇岛市中心城区的西南位置，紧邻汤河。当地人表示项目区位条件比较优越。3月19日下午，《每日经济新闻》记者以购房者身份实地走访了该项目。记者刚进去时，整个售楼大厅空无一人，几分钟后，才有销售人员悠然出现。
“珠江道12号”住宅原价在10000元/平方米左右，相比秦皇岛官方公布的商品住宅均价的5877元/平方米，高出了近一半。销售人员称，目前其剩余房源皆以6折出售，但非直接降价，而是开发商连续4年每年向购房人返还10%的购房款，总计达到总价的40%。即如果购房者全款购买一套总价200万元的房屋，需要先交全款，以后每年由开发商返还20万元，持续4年。
在沙盘中，还有一些楼盘摆着“售罄”的牌子。上述销售人员表示，“珠江道12号”总户数为1200户，由于项目定位高端，住宅“目前已有400余户入住，400余户正在装修”。当记者提出看房时，销售人员却带记者进入了一栋已经标明“售罄”的楼盘。
当日晚上九时，记者再次来到该项目所在地。小区的整体亮灯率不足15%，10栋楼里，亮灯最多的只有30户，最少的则只有1户，远远低于销售人员表述的“400余户入住”的情况。其真实的销售数量仍是未知数。
据了解，“珠江道12号”的销售周期漫长，从2010年销售至今，已经历时4个年头，其项目于今年开始大幅降价促销。在中原地产首席分析师张大伟看来，项目选择“每年返还资金”的促销方式就是一个变相降价，“企业出现这样的行为可能是因为资金紧张。企业获得40%无利息资金，可以缓解资金压力”。
随后几日，记者通过走访当地居民了解到，“珠江道12号”滞销的主要原因在于作为住宅单价过高，且户型不符合消费者的购买需求。
“珠江道12号”的房屋户型面积过大且总价过高，最小的二居室都超过了110平方米。按其打折前的价格10000元/平方米计算，一套200余平方米的住宅总价超过了200万元，这样的价格可以在当地买低层住宅。
而当地购房者与房产销售人员告诉记者，本地与外地购房者在购买普通住宅时，都更偏爱二居室。经记者调查发现，即便是销售状况良好的新楼盘，大户型的三居室也有不少剩余，而二居室则基本售罄。
记者联系到项目开发商 “秦皇岛天洋房地产开发有限公司”上属公司“北京天洋投资有限公司”的一位副总，但其拒绝就“珠江道12号”降价接受采访。
有业内人士表示，“珠江道12号”大幅降价促销或是因为企业急于回笼资金。
记者在随后几日的走访中探知，像“珠江道12号”这样剩余楼盘全部六折促销的降价行为，仅为个案。秦皇岛市区的在售楼盘里，整体情况较为稳定，但是多出现数量有限的小幅优惠活动，而一些项目的均价则在两年内没太多变化。
而此前在媒体报道中被提及的几个已经降价的楼盘，或是被认为引起 “秦皇岛楼市降价风暴”的楼盘，皆位于秦皇岛当地居民口中的“新开发区”。
促销楼盘多位于新开发区/
如果说市区内的新建楼盘数量之多让外地人惊讶的话，那么新开发区内的楼盘数量，则多到让当地居民也感到惊讶。记者在秦皇岛走访的几日里，每当打车后询问哪里有新楼盘时，当地的哥脱口而出的都是新开发区。新开发区位于秦皇岛市海港区的西南方，距秦皇岛市政府11公里。在进入到的哥口中的新开发区后，在1公里多的公路上，沿线全部都是高层楼盘与低层住宅。
“本地人肯定买不完”。在谈到这块区域的楼盘时，不少的哥表示。此前被媒体报道的降价促销的 “南岭国际”与“中铁·秦皇半岛”项目，皆位于此。但记者了解到，其实“南岭国际”推出的“4995元/平方米的低价房、首付6万”，“中铁·秦皇半岛”推出的 “一万抵五万”等促销活动，自2013年末便已经开始，而非今年；且打折销售的房屋数量都很有限，难以称得上“大打折扣优惠”。
不少新开发区的地产项目销售人员表示，目前开发区有多个地产项目在建，部分项目已经开盘。此地项目数量之巨，从号称“华北第一大盘”的“秦皇半岛”项目便可窥见一斑。该项目占地面积达到2010亩，建筑面积则有400万平方米，由当地的大开发商—金屋集团购地，并与中铁置业、富立地产、紫城地产三家公司共同开发，金屋以外的其他三家公司各分得项目收益的10%。
虽然四个项目都有现房与期房在售，但是记者分别走访其售楼中心时，看房者寥寥无几，本地居民对这一超级大盘的剩余房源消化能力持怀疑态度。
“秦皇半岛”项目中目前销售情况最好的为“金屋·秦皇半岛”项目，其项目一期于2013年8月开盘，目前基本售罄，二期也已经开盘。但是3月21日下午《每日经济新闻》记者以购房者身份咨询看房的一个小时内，其售楼大厅内仅有一位看房者。
金屋集团是秦皇岛最大的房地产开发公司之一。销售进度不如预期，或倒逼该企业有所动作。据“金屋·秦皇半岛”销售人员透露，4月5日、4月6日，“金屋·秦皇半岛”将会有3套售价远低于住宅均价的特价房推出，价格大概在5000元/平方米，而到时现场还会有其他的促销活动。
在“秦皇半岛”的项目中，其他三个项目紧迫感或许更甚：富立·秦皇半岛虽然2013年11月才开盘，但是开盘不久之后就推出了 “1万抵2万”的优惠活动。而将于今年9月底交房的“中铁·秦皇半岛”项目一期，2013年末就早早将余下的部分房源推出5800元/平方米起低价房，以及“一万抵五万”的促销活动。2014年，对部分房源推出了“买房送车位”活动。
“紫城·秦皇半岛”项目，也在去年年初就有特价房活动；9月份时也曾推出短期的“1万抵5万”活动。
秦皇岛的降价促销活动，虽然目前规模不大，促销住宅数量有限，但是显然已经形成了连锁反应。
库存高、新项目猛增现隐忧/
显然，秦皇岛的楼市实况，并没有外界传闻的“风声鹤唳”，然而在资金链紧张和巨大库存双重压迫下，上涨动力正显衰竭，未来或现“稳中暗降”的走势。
搜房网的数据显示，早在2013年6月，秦皇岛在售待售的122个楼盘中，有69个楼盘相继推出各种优惠，占比56.55%。进入2014年以来，将近九成的在售楼盘都在进行打折促销。
甚至万科这样的龙头企业在秦皇岛的项目也在2014年推出了促销活动。万科的“假日风景”精装修高层住宅项目位于海港区的北部，距离市中心20分钟车程，其项目二期即将开盘。该项目销售人员告诉记者，2014年后，项目一期剩下的部分房源推出了“二万抵七万”的优惠活动。
类似这样对尾盘进行促销的活动，当前在当地并不少见。降价促销背后，是秦皇岛市当地巨大的库存压力以及较慢的去化速度。通常情况下，如果一个城市商品住房存量是月销售量的12至15倍，即能支持12至15个月的供应，就属于高库存。
思源经纪秦皇岛分公司的数据显示，截至2012年底，仅海港、北戴河、山海关三区的商品房库存就高达635万平方米，而当年的消化量仅为156万平方米。来自秦皇岛市统计局的房地产开发数据显示，2013年秦皇岛房屋施工面积为2481.9万平方米，商品房屋销售面积为302.5万平方米，楼市存销比达到了12。
在库存高压的同时，新开盘项目猛增，有限的消费力难以支撑巨大的消费体量。秦皇岛统计局2013年固定资产投资数据显示，2013年全年，秦皇岛的房地产开发投资共计235.1亿元，累计比上年同期增长10.2%。房地产投资占据秦皇岛整个固定资产投资比重的近三分之一。
张大伟认为，秦皇岛隶属三线城市，人口本就较少，年轻人因为求职、上学等原因，选择去一、二线城市发展，近年来常住人口增长缓慢。加之城市房屋存量过大，这种城市目前的旅游产业又非常有季节性，自身的海洋经济却没有跟上发展，人口新增乏力。
部分银行收缩开发贷款/
高库存及有限的消费量，也导致了秦皇岛楼市缺乏上涨动力。一些项目价格基本不变就体现了这一现象。中国指数研究院的数据显示，2013年上半年，秦皇岛楼市一直在走“上坡路”，均价从6862元/平方米涨到7134元/平方米。6月之后，房价开始下跌，最终年底房屋均价为6940元/平方米。2013年，秦皇岛房价总体上涨114元/平方米。
在距离万科项目往南仅一路之隔的区块，是秦皇岛当地的房地产开发公司兴龙开发的名为“生态谷”的项目。数据显示，项目一期2011年开盘时均价为6500元/平方米。记者咨询得知，如今项目在售的房屋价格均价仍然在6500元/平方米徘徊，基本没有上涨。
在秦皇岛楼市的相关报道见诸版面后，秦皇岛官方曾回应 “2013年全年，秦皇岛商品住宅成交均价5876.89元/平方米，同比增长为2.45%。”
嗅觉敏锐的银行也有所行动。《每日经济新闻》记者在秦皇岛实地调查发现，各大银行设在秦皇岛的分行针对开发商的贷款审批没有丝毫松懈，似乎都不约而同地从资金源头上卡住了房企的“七寸”—目前，多家银行都已经收紧了开发贷。
“银行的开发贷款现在不好办”。交通银行的相关负责人告诉记者，今年开始房地产的开发贷款“基本办不了”。
在记者随后的暗访中，其余几大行的相关负责人也均表示目前地产开发贷款不好批，对地产开发公司最基本的要求条件都是2级资质与5000万注册资金。其中，工商银行秦皇岛分行还要求开发商开发经验超过10万平方米，中国银行则还要求开发公司在省内有一定排名。
供应加大，去化能力成疑，银行也收缩开发贷款。秦皇岛楼市前景并不明朗。
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