这也意味着当地政府开始着手治理商品住宅供大于求的巨大隐患，三亚房地产市场的结构调整率先拿中小商品住宅开刀。
2014年
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三亚市此番叫停小户型商品住宅的政策也因此引发市场质疑，甚至有观点认为当地政府在变相托市。而三亚及其周边的房地产开发商开始借势展开噱头营销，原本冷清的楼市开始变得气氛紧张。
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中低端商品房限建
三亚市规划局上述人士表示，这份名为《加强三亚市商品房户型管理的决定》的文件已经在4月3日召开的三亚城乡规划委员会2014年第二次会议上获得审议通过。
按照相关程序规定，该文件并不需要提交市人大审议，只要市城乡规划委员会会议通过便可生效，即这项政策从2014年4月份开始执行。
该文件主要内容为，未经规委会审议项目，三亚今后将不再批准报建80平方米以下的商品房户型。该政策执行的市域范围既包括河东、河西等中心城区，也包括未来撤镇划区的育才镇、海棠湾镇等区域。
本报记者获悉，三亚小户型限建政策仅针对商品住宅类产品，而项目性质为经营性小户型产权式酒店以及公寓类产品则不在限制范畴。
三亚未来新建的廉租房、公租房、经济适用房、双限制房和拆迁安置房等保障性住房的建设面积仍旧按照保障房相关规定执行。
有三亚市多家开发商称，目前三亚已在相关审核报批过程中实施该项规定，而文件生效前批准的80平方米以下的小户型项目不受政策影响。
上述文件并没有提出限建政策的执行期限，意味着该政策并非外界所猜测的非阶段性调控措施。
三亚市规划局上述负责人在接受采访时表示，相关政策的出台经过深思熟虑，主要目的是为更好推进城市管理和房地产市场调控。
由于三亚属于典型的旅游度假型地产，岛外购房者热衷于低总价的中小户型，目前房地产开发商以开发70平方米以下户型为主。三亚市市长王勇在今年全国两会期间表示，目前三亚85%的商品房都出售给外地游客，但在一定程度上推高了当地房价。
三亚市规划局的官方解释称，岛外购房者对于小户型情有独钟，导致三亚城市人口急剧膨胀，配套的医院、教育、交通、停车场等公共服务设施建设却难以跟上人口激增系数，为三亚的城市管理带来诸多社会问题。
上述负责人称，另一个深层次原因是三亚小户型商品住宅供需矛盾比较突出，必须加强调控。但该人士并不愿透露具体数据。
“风险型城市”
根据海南机构统计数据，目前三亚拥有的存量房达130万平方米。而在售新房中，小户型面积也高达200万至300万平方米。
从2011年至2013年，三亚房地产市场消化能力大概在每年180万平方米，这意味着三亚中小户型产品需要2年左右的去化周期。
海南省统计局官方数据显示，2014年1至2月，三亚市累计房屋销售面积为18.61万平方米，同比下降38.4%，降幅位居海南各市之首。
世联行和上海同济大学不久前发布一份研究报告，将三亚列为风险型城市，原因是市场供需不协调、市场规模缩减、房价下跌等。同样被列为风险型城市的鄂尔多斯，不久前提出在未来3年内将不再新建商品房，以消化目前未售出的接近4万套住宅库存。
三亚市规划局上述负责人称，小户型限建政策的出台，也意味着三亚房地产转型升级在即，将逐步减少纯住宅性商品房的开发，通过金融、会展、文化、创意等新兴产业与房地产业相结合，推动三亚房地产业转型升级。
该人士坦言，限建政策将对当地房地产产生一定影响。而本报记者发现，三亚及其周边地区的开发商已经以“限建”为噱头展开楼市营销。
在4月7日至8日，记者连续接到多个来自三亚及陵水等地的楼盘销售电话，称三亚将叫停小户型产品，未来小户型住宅会成为稀缺。
记者致电三亚棕榈滩项目销售部，售楼人员以三亚限建小户型为由催促记者尽快出手，近期小户型紧俏，未来不排除上调销售价格。
锦诚旅游地产服务机构董事长王路则称，该政策实际上驱赶了中端及以下的养老、度假市场，与现在三亚及海南房地产市场的主流购房市场显然背道而驰，而文昌试图停批100平方米以下住宅套型的失败就是三亚的前车之鉴。
作者：黄树辉来源第一财经日报)
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