事实上，笔者在传谣初始即看淡保定楼市，主要原因当然是对京津冀一体化实施的看淡，更不相信有什么副中心或者副都的规划。那么保定楼市发烧，也就没有
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保定，作为农业为主的区域，在河北省一直属于三流城市。河北省发改委公布的河北省城镇化规划，也是把石家庄、唐山两市作为副中心，保定与廊坊及其周边各县，作为承接北京事业单位科研院所大专院校以及相关产业转移的城市。但这仅仅是河北省自己一相情愿的规划，而且也并不是锁定保定一个城市成为承接北京功能转移的城市。
近些年，随着北京土地供应的外移，北京周边的廊坊各区域：燕郊镇、固安县、香河县，楼市主要面向北京外来人口的外溢，市场状况良好。北京市发改委早在2009年就有规划，北京地铁延伸到上述区域，上述区域的电话以010开头。但是，一直无法落实。当然，燕郊每天30万流入北京工作的劳动力大军，却一直存在。这种局面，与京津冀一体化无关，而环北京周边，也必须成为北京工薪阶层的“睡城”。
即使保定真的成为副中心城市，部委与科研院所大专院校等机构搬迁到保定，就一定能带来北京人到保定置业吗？答案也是否定的。
首钢搬迁到曹妃甸无疑是极为宏大的工程，而且已经成为现实。加上首钢迁安炼铁厂搬迁，大量的首钢职工是工作在迁安和唐山曹妃甸新区的。但是，作为曹妃甸配套的曹妃甸生态城的开发却遇到很大的阻力。原因是北京户籍的首钢工人，只是把钢厂作为工作所在地，户籍与孩子的学籍仍然保留在北京。即使是曹妃甸生态城4000元/平方米以内的房价，也不被追捧。这种情况，在京津作为直辖市的局面下，根本无从改变。
特有的高考招生差距，京津与河北高考生的分数差距超过100分以上。所以，不论是产业转移与否，北京天津老居民的户口都不会随着产业转移而转移到河北。这是和珠三角、长三角地区很不一样的区情。户籍含金量的差距，行政区划的隔膜，使京津冀一体化的实现基础尚不具备。
保定市下辖4区、18县和3个县级市，全市2010年人口1119.44万，但是，市内4区人口只有106万，远期规划是将满城、徐水、清苑并入保定市区，人口规划也仅仅205万。而距离京津最近的保定与河北省的农民子弟，首选北京，其次天津，再次石家庄，本市各县人口流入保定也很少。这当然也是河北其他地级市的尴尬。比如唐山市，也不能吸引下辖的各县、县级市人口的流入。
河北唯一具备区域中心城市的，只有距离北京280公里，自成体系的石家庄。流动人口的缺乏，使保定与唐山等城市主城区住宅与商业地产都欠发达。唐山还是经济强市，保定却在各方面尴尬。这也是保定房价一直处于较低水平的主要原因。保定楼市没有外来人口涌入的红利，只能针对本地人口的改善性与分户需求。全国性房企选择唐山尚且失败，到保定发展的动力更为不足。事实上，保定开发商还是以本地企业为主，霸主企业在保定的拿地成本也比较低。
大量的市场供应，消化能力又很差，保定市场确实需要提振。但是，本轮暴涨，却不是靠市场提振，而是靠谣传。
保定需要北京的功能转移，而且，产业转移后，对于北京和保定市场都是有利的。但是，却未必非要转移至保定市区，保定各县都有招商引资的动力。而且大广高速的开通，对于保定东部各县都是利好。保定的优势是四通八达的高速骨干网络。南北有大广、京港澳高速、京昆高速连接，横向的保仓、保津等高速，以及北京第二机场、天津机场、石家庄机场，天津港，黄骅港，保定市区及下辖各县物流的便利，对产业转移均提供了巨大的舞台。
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