楼市销量去哪了？5年牛市“拐头”或高位套住万亿投资(组图)

　　大智慧阿思达克通讯社4月25日讯，突然之间，楼市的销量都去哪儿了、这个“疯狂的”市场真的迎来了转折点？

　　随着楼市销量的“消失”，越来越多业内人士开始关注更深层次的问题和潜在危机，比如近五年的新一轮楼市周期里，规模以万亿计的庞大房地产投资，或面临高位 被套的风险。据国家统计局发布的数据，2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，到了2013年，这一数据大幅增加到了86013亿元，累计增幅达到137%。

　　伴随各地一季度房地产官方数据的出炉，以及不时传出的楼市降价风波，房地产市场看空情绪再聚，地方政府“救市”的消息也频频在业内流传。

　　据大智慧通讯社（微信：DZH_news）了解，短期内，各典型城市商品住宅销售放缓较为明显，楼市库存也随之走高；从长周期来看，房地产投资5年内翻了一番，一旦楼市下行形成趋势，地方政府和开发商都将“受伤”。

　　**北京销量带头跳水**

　　据大智慧通讯社统计，在最近的12周内（2014年第5周至第16周，即1月27日至4月20日），包括北京、天津、上海、无锡、福州在内的5个城市商品住宅周均成交面积同比均出现下滑，且跌幅都不小，仅温州微涨了1%。


　　其中，北京的同比降幅达到61%，降幅最大，而降幅最小的上海也有19%的下滑，从同比趋势来看，下滑幅度均较为明显。

　　
　　与成交放缓相对应的是库存的走高。统计显示，在过去的12周内，北京市的商品住宅库存面积走势几乎呈现“单边上扬”的走势，而上海、福州两地的库存也在震荡走高；此外，杭州的库存量在此前经历了一波较为明显的去化，在近2周再度出现上升的态势。


　　**中长期格局：量跌价升，分化加剧**

　　将周期放大可以发现，在较长的5年（2009年-2013年）周期内，各典型城市商品住宅成交普遍呈现出量跌价升的态势，而在近12个月（2013年4月-2014年3月）的中期周期内，各城市之间的分化已经开始出现。

　　对比2013年与2009年的商品住宅成交数据，北京、天津、上海、无锡、福州这5个城市均呈现销售面积下滑、销售均价上涨的格局；其中，福州市销售面积下滑59%，而销售价格攀升113%，成为样本城市中的极端案例。

　　此外，尽管外界普遍悲观看待温州楼市，但统计数据显示，温州商品住宅成交体现出了量价齐升的态势，销售面积、销售价格分别攀升54%和22%，而这也是样本城市中唯一的一个。

　　
　　从近12个月的成交格局来看，各城市间的分化开始显现。对比2014年3月和2013年4月的销售数据，北京、天津、无锡的商品住宅成交出现量跌价升的态势；温州、福州量价齐跌；上海最为特殊，在销售面积出现上扬的同时，销售价格出现了小幅的下滑。


　　**房地产投资5年高投资紧急刹车：危险！**

　　在楼市销售数据的背后，是房地产开发投资的急速扩张。

　　数据显示，统计的7个典型城市，2009年至2013年的5年时间内房地产投资总额，从6318亿元一路飙升至1.27万亿元，累计增加幅度达到102%，5年时间翻了一番。

　　其中，以福州市涨幅最大，达到250%；尽管北京和上海涨幅较小，分别为49%和93%，但从绝对数额来看，分别达到3483亿元和2819亿元，两者之和占据7个样本城市房地产开发投资总和的半壁江山。

　　
　　发稿：龚俞勇/何巨骉 审校：肖云祥/田新杰

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