CRIC研究中心研究员/孙田
日前，上海政府下发了《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》，通过区域整体转型、零星用地可自行开发、工业用地可提高容积率、节余土地可分割转让、产业项目类工业用地可调整为标准厂房用地等多种措施盘活存量工业用地，并加大对工业用地闲置及违法用地的处置力度。
自贸区工业用地流转试点成功，以及“分类调控”提出使上海更灵活的应对土地市场
首先，该政策出台有两方面背景原因，第一是去年10月份开始启动的上海自贸区土地二次开发调研。对上海市政府来说，推动自贸区发展首先要解决的就是概念提出后原区域内写字楼等需求缺口。在受到土地供应紧张的条件限制下，原工业用地转商业用地，盘活存量土地势在必行，自贸区在确定土地二次流转试点后的前期摸索，给了4月份全上海市推进盘活存量土地、循环利用存量土地提供先行经验。
另外，这是两会后上海响应“分类调控”，结合城市实际情况自主出台的针对房地产土地市场的首条政策。2020年，上海的建设用地总规模将控制在3200平方公里。2013年年底，上海已经用掉3070平方公里，也就是说，未来5年，上海只有130平方公里建设用地供应。从这个角度看，上海市政府在针对存量土地方面，必须要有针对性的提出更灵活、更机动的政策。
政策主要目的在于引导区域差别化发展，从三大方面盘活存量工业地块
目前媒体多把关注点集中在存量工业用地转商办用地上，其实政策主要从三大方面盘活存量工业用地，不仅仅是工业用地转商办用地。首先，通过政策引导区域差别化发展、加大统筹规划，推进区域的整体转型。比如在规划工业区块内，调整工业用地布局和结构，在规划工业区块外，加大存量工业用地转型再利用。
其次，对不同类型的存量工业用地，采取不同的调整要求。比如对于整体区域内工业用地转型上，原土地权利人不得单独开发，必须参与区政府主导的联合开发。并对转型为研发总部用地、商办用地以及教育、医疗、养老等用途的各有具体要求；而对整体区域外，零星工业用地的盘活开发上，政策限制有所放宽，在满足一定条件下，原土地权利人可自行开发。
另外，允许调整存量工业用地的建筑容积率，这也是提高原有土地利用率的一种有效措施；在节余分割土地转让上，企业在满足自身需求后，多余的工业用地可以另外独立开发也可以转让，这也使企业能够更灵活的使用原有的存量工业用地。
短期内对招拍挂市场商办用地成交量价几无影响，长期看重点城市工业用地转型可能成为趋势
综合来看，目前能够满足政策要求，有存量工业用地的私有企业和个人较少，多数都集中在老国企手中，比如上海纺织集团、上海仪电集团、上海国盛集团、上海华谊集团、光明食品集团等等，能够享受到土地转型这个政策红利的企业覆盖面较窄。再加上实际操作中的困难，比如存量土地转型的申请，同区政府成立联合开发体，协调多方面关系等等，都需要一定的时间周期，因此，短期内该政策对招拍挂市场商办用地的成交量价几无影响。长期来看，由于土地供应的紧张，重点城市比如北京、广州等地，未来研究盘活存量土地，提高土地利用率，比如存量工业用地转换土地性质等有可能将成为一个大的趋势。
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