随着位于余姚的别墅项目世茂牟山湖“大张旗鼓”地宣布自家楼盘降价消息之后，一场没有“硝烟”的价格战仿佛打开了帷幕，部分项目开始撕扯穿在身上的“大额存抵”外衣，将降价过到明面。
牟山湖领跑宁波降价大军 扯掉大额存抵外衣降价“明着”来
4月10日，世茂牟山湖别墅大甩卖，广告所宣传99万起的别墅只有五六套，目前推出的230套别墅均价在150万元/套左右，按此计算，183平方米的别墅单价大概在8200元/㎡。而2012年底，世茂牟山湖项目A片区124套别墅开盘均价在1.2万元/平方米左右，价格降幅超过4成。
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4月12日，城区惊现直降5200元/㎡的拉菲庄园。不过根据透明售房网显示，拉菲庄园还剩150套房源多属于洋房现房尾盘，原本均价14000元/㎡。
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随即位于姜山的香悦花苑施施然携着低于周边景瑞高层项目约4000元/㎡的均价开盘。3月底，景瑞望府高层开盘，均价约在11400元/㎡，而相悦花苑开盘均价则是7400元/㎡。
4月21日，和美东部新城项目打着东部新城第一“跳”的口号，力争落实“面粉贵于面包”真理，以低于拿地价的房价准备开“跳”。和美诚园的置业顾问告诉记者，位于5层以下的80方、100方和130方的房源均采用一口价形式，总价分别为65万、95万和115万，60方的户型不参与此次活动。据悉，和美诚园为40年产权类住宅，均可落户。
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大户型豪宅“不吃香” 高端物业压力大
百隆房地产总经理谢耀生曾表示，目前市场上开盘主要开得是“刚需”，新盘一出刚需产品哄抢一空，剩下的则是一些改善型产品，刚需当道。
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华星月报显示，宁波市六区住3月份宅成交面积段主要集中120㎡以下的中小户型上，占了总量的45%，其中在90—120㎡的占了总量的19%；大户型产品如120—150㎡的则相较2月减少了5个百分点，仅占总量的17%，且主要集中在维科东院和领秀熙城，而据一位业内人士透露，东院18000元/㎡的开盘价比之前预定的低了不少，“之前内定的单价起码2万出头，要向东方一品看齐。”
记者调查发现，在此次明着降价的楼盘中，镇海维科拉菲庄园待剩余可售房源150套，面积均在100㎡以上，且多为130㎡左右的大户型，100㎡—120㎡的约20套，占了13%，其余均为120㎡以上户型。
而世茂牟山湖作为高端物业豪宅别墅项目，它的大跳水更是凸显目前房地产行业难以回避的问题，高端物业面临前所未有的去化压力。
杭州朗盛地产表示，高端物业具有销售周期长，资金回笼慢，后期维护成本高等特点，市场消化能力逐步下降所直接导致的结果即高端物业增速回落。
降价“跳水”大军点状分布 现房尾盘是主力
早在杭州降价打响第一枪之后，宁波不少开发商表示，“宁波楼盘降价可能性还是存在的，但预计是个例”。在前期采访中，多位业内知名人士均认为“以价换量”的形式出现率较高，区域竞争较大，首先会出现降价的可能是鄞州、东部新城、江北甚至是镇海。
眼瞅着银四的几个降价盘，还真验证了这些“老人”的“铁口神算”。
余姚、镇海新城、高新区、东部新城、姜山……一个接着一个，每个区域都有一位“区域代表”跟着跳价。除了香悦花苑和牟山湖两个开盘项目之外，剩余都是现房或者准现房的状态。
余姚虽然民营经济发达，但也挡不住“全企业建房”的热情，在余姚各大企业都掺和到房地产事业之后，带来的是需要四五年消化的存量房，一位余姚市官员认为，目前余姚每户家庭至少拥有两套房子。再加上，房源远远供大于求，房子不再是百姓“投资品”，外来购房者需求量小，意味着潜在购买力在下降。
而镇海新城、姜山区域，甚至是高新区，无论从环境、地理位置还是配套商而言，都有各自的不足之处，在宁波本就不宽的价格区域内属于中下层组成部分。（新华房产调查记者 朱珂琼）
作者：朱珂琼
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