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市区一楼盘售楼部，市民在沙盘处看房。南都记者 叶志文 摄
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一手房市场
“3680元/平方米起，再送月供，五一提前放价。”五一前，火炬区的幸福码头打出了“3”字头的促销优惠，而这在中山并不算罕见的现象。二手市场方面，没有活动，人力就更显不足。不少二手房中
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无论是卖力促销的一手房，还是力不从心的中介市场，这个五一相同的命运是，商品房网签量都不太理想。
促销大战
封顶价、秒杀价层出不穷
“3680元/平方米起”，虽然五一前火炬区的幸福码头打出了“3”字头的促销优惠，但截至5月2日，这两套特价房尚未卖出。“2月份本来卖得好好的，开发区一楼盘推出3980元/平方米起的降价潮，客户一下被拉走了。没办法，只能搞些特价房促销。”该楼盘策划营销专员说。
据悉，君华新城2月底推出了3980元/平方米起的亿元让利促销。该楼盘代理商策划人员告诉南都记者，4月份又加推了一批，均价依然是4300元/平方米左右。
事实上，五一期间，许多楼盘都推出了特价房吸引购房者，甚至有秒杀价、封顶价等层出不穷的手段。
西区花海湾推出“4680元/平方米起”的特价房。销售人员表示，4680元/平方米的特价房共有3套，五一前已全部售出，五一假期主要限时推出特价三房，价格在5200-5500元/平方米，比以前的对外均价便宜500-800元/平方米。东区某楼盘在推出新一期中小户型产品时打出了“均价5500元/平方米”的低价，比起去年记者询问到的特价单位6500元/平方米的价格整整低了1000元/平方米。有购房者向记者表示，这样的低价真的很出乎意料，因为“此前东区楼盘一般都比较贵，这个楼盘自己看了很久，最近发现价格降很多就立即过来看房了”。
另外，火炬开发区还有4980元/平方米起、4680元/平方米起等限时特价房。“五一拿出20套房做一口价单位，97平方米精装房最低53万，5400多元/平方米，大约是平时价格的7.8折。”火炬区一楼盘的策划人员说。
在南区，悦盈新城打出了“楼王8.5折”的标语，成功购房还可享受额外9.8折优惠。此外，甚至有开发商打出了封顶价的另类招数吸引购房者。西区某一大型项目就打出了6500元/平方米的封顶价，部分高层单位比此前发售的价格低近1000元/平方米。作为新盘，御水湾4680-4980元/平方米的头期价格甚至让周边的楼盘负责人都表示“出乎意料”。
某楼盘负责人曾向记者表示楼盘首期开盘价将以标杆姿态“7000元至8000元每平方米”入市，但实际情况却是近5000元/平方米的价格开售，与预期价格出现极大的反差。
得知对手开盘 紧急连夜开盘
为了抢客户，不少楼盘选择提前开盘。南都记者调查发现，仅城区及泛城区就有不下10个楼盘选择提前入市，且不乏知名的大型楼盘。
曾在领秀城做了客户登记的魏先生表示，原本销售告诉他楼盘将会在5月初开盘，但后来发短信通知提前在4月27日开盘，并催他“赶快认筹”。
更有甚者，得知对面的楼盘即将开盘，有楼盘抢先开盘。据悉，西区优格国际4月29日晚上7点半放出过百套房源。就在该楼盘开盘前一晚，距离其不足千米的御水湾抢先一步，选择4月28日晚上7点多开盘，推出278套房。其项目负责人介绍，“五一虽然是热门的促销时段，但毕竟在彩虹片区及岐港片区楼盘林立，竞争较为激烈。为了尽可能吸收更多的客源，我们前期认筹大半个月的客源提前在4月末消化完成，然后五一假期的促销时间又能吸收街客，实现二批客户消化。”
他还透露，抢闸楼盘不仅仅他们一家，甚至有楼盘连预售证都没有、在仅仅取得施工许可证的情况下就抢先开盘，但对外宣称是“诚意登记金转认筹金，不能退”，其实是行内所说的“收定金”做法。
业内人士表示，在这个五一期间，竞争最为惨烈的是西区彩虹片区和博爱路沿线楼盘，各家的针对性比较强。
大部分楼盘高调选择打折降价等方式促销的同时，也有楼盘选择延续4月份的低首付势头，甚至还有楼盘打出了“零首付”的宣传语。
客源观察
五一期间来了数十辆广州大巴
在竞争激烈的背景下，由于中山不限购，一些楼盘另辟蹊径，将目光投向了外地客。
“1日，从广州来了7辆大巴，400多人。2日来了9辆大巴，500多人。”凯茵又一城一销售经理说。她介绍，雅居乐在珠三角比较有品牌影响力，之前的凯茵新城就有比较多的外地客。去年，凯茵又一城加大了在广州的推广力度，今年2月28日再次在广州进行展示，4月28日在深圳推广展示。目前，与广州的3家二手房代理公司合作。
她表示，凯茵又一城在过往的成交中，100-110平方米的3房，有近6成为珠三角的购房者所购买，而大面积的高端产品则是以中山本地客为主，约占8成。
事实上，一些镇区的楼盘也开始大规模地拓展外地客。盛唐地产总经理赵常笑介绍，板芙的纯水岸仅1日就从广州过来了8辆大巴，400多看房者。“与广州、深圳、珠海等地的代理公司、网站等合作，只要有客源都可以合作。”赵常笑说。而过去两三个月中，纯水岸平均每月成交五六十套，其中约6成是广州、深圳、珠海等地的购房者。
“本地刚性需求已经释放差不多，改善型需求又没有完全释放的情况下，拓展外地客是一种不错的选择，尤其是对有这方面先例的开发商来说。”赵常笑说。
不少外地客买房为度假养老
五一假期几天，南都记者走访市场发现，一些楼盘出现了不少的外地客，尤其是火炬开发区的凯茵又一城、保利林语、君华新城等楼盘。
“我们过来了5个人，每人买了一套，88平方米的，一次性付款。”5月1日下午，南都记者在君华新城碰到了乘坐粤A牌照越野车的戴小姐。她介绍，他们是从北京过来的，先到广州由广州的朋友开车带他们来的。“40来万，在北京连个厕所都买不了。在这边能买一套房，环境又好。”她说，今后他们会经常来中山旅游度假。
同样直呼中山房价便宜的还有广州、深圳客。“中山的房价应该是珠三角最便宜的，自然环境、教育、交通都不错。”5月2日上午，来自广州番禺的黄先生说。他在凯茵又一城花67万买了一套112平方米的房子，他是番禺一家国有企业的职工，希望退休后在中山生活，“从番禺开车过来50分钟就到了，很方便”。
不过，黄先生也直言，在中山买房养老可以，但投资短期内并没有太大的升值空间，中山的房价涨幅一直不大。虽然他前几年在番禺投资了几套房产，有所盈利，但暂时不会在中山投资房产。
本地客更理性观望气氛浓
同样在5月1日下午，南都记者在君华新城碰到了前去看房的肖先生夫妇。“现在房价降了一点，一些楼盘4000多元/平方米，比以前便宜了不少，也不是太贵，但还想再看看。”肖先生说。
肖先生在火炬开发区一家通信企业上班，最近两个月看了十几次房，基本每周末都会和家人或朋友去看房，先后看过君华新城、建大领秀城、金华华园等五六个楼盘。“我也有一些朋友想买房，但大家都不着急，觉得房价还会再降一些。”他说。
肖先生表示，中山的楼盘比较多，选择很多。不少楼盘一到晚上黑灯瞎火的，没人住，越来越多的工厂工人回内地了，根本不担心买不到房。他计划今年内把房子的问题解决掉，心理价位则是4000元/平方米左右。
五一期间，南都记者先后采访过十几个购房者，虽然也有购房者下定决心买了特价房，但更多的本地购房者持观望的态度，希望再货比三家，选择更优惠的房子。
“虽然大规模的降价还不多，但特价房、低首付甚至是零首付等促销优惠，对购房者的心理影响比较大，尤其是本地购房者。”赵常笑说。
一大型楼盘的销售经理表示，虽然今年的全国两会没怎么提房地产调控，但最近不断传出各地房价下降的声音，购房者会想，人家都降了，看你们怎么办？中山的楼盘比较多，竞争激烈，本地的购房者又比较理性，会认真进行对比，观望气氛越来越浓。
后市分析
5万套库存消化预计需13月
“接下来的竞争会更激烈，楼盘越来越多，体量越来越大，购房者观望气氛浓厚，成交会比较缓慢。”一大型楼盘的销售经理说。她表示，在这种背景下，仅盯着本地市场难以实现好的成交量，会有越来越多的开发商将目光投向珠三角市场。
中山中原高级拓展总监植建军表示，市场不景气，大家都希望冲量，于是在五一期间就有了各种各样的促销优惠。他认为，今年二季度楼市的成交会比一季度好一些，但同比不容乐观，主要原因则是供应量太大，库存太多。
根据中山中原一季度的市场报告，截至3月末，中山商品住宅库存约51800套，即便不算新增项目，仅库存消化周期就大约需要13个月。其中，120平方米以上的户型库存约占50%。
事实上，这几年来，中山商品住宅的库存量一直维持在5万套左右。“库存主要是大户型，销售压力比较大，仅靠刚性需求难以支撑市场。”植建军说。他表示，过去两三年来，房地产调控比较严厉，中山楼市基本是靠首套房需求支撑起来的，二套、三套房成交下滑严重。而目前刚性需求已经消化差不多，二套房的信贷政策又卡得比较紧，三套及以上不能贷款，将对楼市是很大的打击。
后期房价松动空间或有限
“虽然不少楼盘都推出了特价房，但特价房毕竟数量有限，总体价格下降幅度在5%左右。”一开发商说。业内也普遍认为尚没有出现大规模的降价潮。
“第一个降价的有肉吃，后面降价的未必会有好的成交。”火炬区一楼盘的营销策划人员说。他表示，五一期间，不少楼盘拿出十几二十套特价房，但数量有限，而且价格降得不够彻底，效果难说。
“开发商明确说没有太大的空间可以松动，总体而言，房价降价的空间不大。”植建军说。目前，中山中原在中山代理了21个楼盘。他表示，一些早期拿地的楼盘由于地价相对比较低，可能还有一些降价的空间，但是近两年拿地的楼盘地价成本比较高，目前处于刚推货的阶段，没有必要割肉走量。同时，四五千元每平方米的房价已经基本无利润可言。
不过，另一代理商表示，今年以来房贷一直收紧不放，房贷利率上浮，即便楼盘一定降价也会被上浮的房贷冲淡，成交不佳。为回笼资金，只好适当降价促销。而“跑量”会是基本原则，以价换量或会是今年楼市的常态。
“中山楼盘的融资比例比较低，去年市场比较好，还能煎熬一段时间。如果撑不住，可能降价也在所难免。”一开发商说。不过，他同样表示，降价的幅度有限，指望开发商大幅度亏本甩卖并不现实。
[数据]
3天网签324套，比去年五一假期跌近4成
据中山市国土局的网签数据，5月1日至3日，商品房网签分别为128、87和109套，共计324套，相比去年五一假期(4月29日至5月1日)的531套下跌约39%。其中，3天住宅网签250套，日均108套，还没有4月的高。据悉，4月中山商品住宅网签4041套，日均134.7套。
“网签数据有一定的滞后性，五一后一周数据会体现出来。”植建军说。事实上，在五一前由于有楼盘抢先推货，网签数据已经有所体现，在4月25日至28日，商品住宅网签连续4天突破200套，单日最高达到299套。
虽然4月的商品住宅日均网签好过五一假期，但疲态已显。4月商品住宅网签4041套，成交面积45.25万平方米，环比分别下降1.17%和1.13%。
据中山市国土局的数据，去年中山商品住宅成交(合同备案)70112套，达近十年新高。但今年以来出现滑坡趋势，一季度商品住宅成交11410套，同比去 年 的1 7 0 6 9套 下 滑33.2%。
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二手房市场
不少中介在硬撑
倒闭潮会远么？
没有人气，没有活动，刚刚过去的五一，二手房市场没有一手房市场那么热闹。多个二手房中介告诉南都记者，被一手房市场抢走了客源，成交不容乐观。目前，不少二手房中介都在硬撑，接下来可能会出现倒闭潮。一些二手房中介开始转战一手房市场。
二手房挂牌价格没太大变化
5月2日下午，南都记者走访凯茵新城的一些二手房中介，发现鲜有看房者。在一个二手房门店中，由于没有人去看房，几个中介人员聚在一起聊天。“今年还没有开买卖的单子，饭都快吃不饱了。”中介人员小余说。
小余告诉南都记者，4月份他还开了几张租单，但五一看房的人并不多，1日和2日两天内他都没有接到看房的新客户。他在网上有个人的网页，春节后通过他的网页联系过来看房的还基本每天都有，现在每周只有一两个。
“今年的市场比去年平淡了一些。五一期间，主要是新房市场的促销优惠力度比较多，被抢走了大量的客源。”该店营业经理李先生说。他介绍，该店在五一前两天只是开了两张租单，并没有买卖的单子。而整个凯茵附近有30多家二手门店，大家的情况都差不多。
“开发商都在清库存，房价有所松动。未来一段时间一手房市场还会分流二手房的客源。”满堂红中山分公司副总经理陈晓华说。他表示，虽然目前二手住宅的挂牌价格并没有太大变化，但在一手房价格松动的背景下，他们建议业主调低价格预期。“下调5%左右的价格才能成交，我们会主推这类房源。否则就是有价无市，推了也是做无用功。”他说。
部分中介转战一手房市场
针对二手房客源被新房市场抢走的不利局面，一些二手房门店开始另谋出路— 反抢一手房市场。
“一手房的促销优惠力度比较大，这部分客户的成交意向更明确一些。死守二手房市场还不如到一手房市场分杯羹。”陈晓华说。他介绍，4月份满堂红加大了与新建楼盘的合作力度，目前合作的有13个楼盘，包括一二手联动、独家代理等多种模式。
事实上，在2012年，二手房市场受到比较大冲击的时候，不少二手房中介加大了一二手的联动。而在2013年，二手房市场回暖的背景下，以满堂红为代表的二手房中介回归二手房市场。如今，一些二手房中介再次将主要精力转向一手房市场。
“今年的二手房市场已经回到了2012年的水平，接下来的形势甚至会比2012年更严峻。”陈晓华说。除了新房市场的分流外，由于资金紧张，信贷政策进一步收紧，对二手房交易的贷款条件更为严格，不少二手房成交几个月后才能拿到银行贷款。
陈晓华表示，由于满堂红已经将主要精力放在一手房市场，对二手房门店的资源需求不再那么强烈，接下来会根据市场变化适当地临时关掉一些门店。目前，满堂红在中山有25家门店。
凯茵新城一家二手房中介的营业经理告诉南都记者，由于去年市场成交不错，不少门店还积攒有利润，还能撑一段时间。去年中山曾冒出不少二手房门店，仅家家顺就新增了20多家门店，达到目前的70多家门店。不过，今年市场形势急转直下，如果成交没有改观，接下来会有一些门店撑不住关门。
对此，陈晓华表示，目前城区已经出现二手房门店关门的苗头，接下来可能会像2012年一样迎来关店潮。
[数据]
3月二手住宅成交同比下滑20%
根据中山市国土局公布的数据，今年3月份，中山二手住宅成交1354套，同比去年3月的1696套，下滑约20%。南都记者梳理过去几年的二手住宅成交情况发现，2011-2013年，二手住宅分别成交23124套、14497套和20889套，月均分别达到1927套、1208套和1741套。而今年一季度成交4439套，月均成交约1480套，几乎回到了2012年的水平。
业内人士表示，去年3月份，二手住宅成交量正处于上升的通道中，在接下来的4-7月，连续4个月单月成交量突破2000套。而目前则恰恰是处于下降的通道中。
“前段时间做过一个统计，我们今年以来平均每月成交70-80套，同比下滑了约18%。”陈晓华说。
02-03版
策划：南都记者 柴华
统筹：南都记者 王文杰
采写：南都记者 王世峰 萧倩苑 南都制图：林军明
作者：叶志文
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